מהי הלוואת גרייס?

הלוואת גרייס, מלשון חסד, הינה הלוואה בה מחזירים את מרכיב הריבית בלבד מסך ההחזר החודשי. לאחר זמן מסוים שנקבע מראש בתנאי המשכנתא, ההלוואה מתחילה להיפרע כמשכנתא רגילה לפי לוח שפיצר או לוח סילוקין אחר למשך יתרת שנות ההלוואה.

 
כל המשכנתאות בישראל נפרעות לפי לוח סילוקין שפיצר או לוח סילוקין רגיל, המכונה החזר קרן שווה. כל תשלום חודשי של המשכנתא בנוי ממרכיב קרן ומרכיב ריבית. גובה ההחזר החודשי בכל לוח סילוקין מושפע ממתודולוגיית החישוב המימוני של הלוח. החזר המשכנתא החודשי מהווה נטל על הלווים שברובם זוגות צעירים בתחילת דרכם. לעיתים נדרשים הלווים להתחיל לשלם משכנתא כאשר הם עדיין גרים בשכירות מה שמאוד מכביד על ההתנהלות החודשית.

למשל, בהרבה מקרים כאשר קונים דירה חדשה מקבלן, הכניסה אינה מידית. לרוב, הדירה תהיה מוכנה בין שנה וחצי לשלוש שנים בממוצע מיום הרכישה. בינתיים צריך לשלם לקבלן לפי התשלומים שנקבעו בחוזה. כך שהלווים יכולים למצוא עצמם מחזירים גם משכנתא וגם תשלומי שכירות עד שהדירה תהיה מוכנה.

תשלום חודשי של שכירות ותשלומי משכנתא בו זמנית, מהווים הוצאה שוטפת גבוהה לכל משק בית. במיוחד לזוגות צעירים בתחילת דרכם שיכולת ההחזר שלהם נמוכה יחסית. במקרה זה, ניתן לבקש מהבנק במסגרת המשכנתא, הלוואת גרייס לתקופה מסוימת, למשל, עד תום הבנייה ועם קבלת טופס 4 (טופס איכלוס). במועד זה יעברו הלווים מהדירה השכורה לדירה החדשה ויוכלו להתמקד בהחזר חודשי מלא של המשכנתא. זאת כיוון שאין שכירות.

דוגמא:

 
משפחת אפרתי רכשה דירה חדשה מקבלן אשר תהיה מוכנה עוד שנה מהיום. מחיר הדירה 1.5 מיליון ₪. לאחר שהעבירו את ההון העצמי שברשותם (המהווה 25% מהעלות), הם נדרשים להעביר עוד 300,000 ₪ כפעימת ביניים. כיוון שהם גרים בשכירות, הם מעוניינים בהחזרים נמוכים ככל שניתן. הם יקחו משכנתא ל- 30 שנה כאשר בשנה הראשונה ההחזר יהיה בצורת גרייס ולאחר מכן, מהשנה השנייה עד השנה השלושים החזרים לפי לוח שפיצר. כלומר 29 שנה בהחזרים חודשיים לפי לוח שפיצר. נניח גם שהריבית השנתית 3.4% (כלומר 0.283% ריבית חודשית).

בשנה הראשונה (שניים עשר החודשים הראשונים) ההלוואה תשולם לפי החזרי גרייס, כלומר רק תשלום ריבית. לכן יתרת הקרן הבלתי מסולקת לא קטנה. מהשנה השנייה, החל מהחודש ה- 13, המשכנתא מתעדכנת ומחושבת לפי לוח שפיצר לתקופה של 29 שנה, כי שנה אחת עברה.
אם ההלוואה הייתה בריבית קבועה צמודה, סביר להניח שההחזרים ילכו ויגדלו.

הלוואת גרייס איננה הלוואה נפרדת בפני עצמה, למעשה היא חלק מהלוואת המשכנתא ורשומה בתנאי המשכנתא ובאישור העקרוני. בדרך כלל הבנק לא יאשר הלוואת גרייס לפרק זמן העולה על שלוש שנים.

דוגמא:

 
אם לקחתם משכנתא ל- 25 שנה ובשנתיים הראשונות ההלוואה תהיה גרייס. זה אומר שבשנתיים הראשונות תשלמו ריבית בלבד והקרן לא תקטן. לאחר שנתיים ובאופן אוטומטי המשכנתא תתעדכן להחזרים מלאים לפי לוח סילוקין שפיצר למשך תקופה של 23 שנים.

איזה סוגי הלוואות גרייס?

כעיקרון יש שני סוגי הלוואות גרייס:

• הלוואת גרייס מלא: בהלוואה זו הלווים לא ישלמו מאומה במשך כל תקופת הגרייס. אך עם תום תקופת הגרייס הקרן תגדל בגובה הריבית הנצברת ואז תיפרע בהחזרים מלאים לפי לוח סילוקין שפיצר. הלוואה זו אינה נפוצה והבנקים כיום אינם נוטים לאשר הלוואת גרייס מלא.

דוגמא:

 
משכנתא של 300,000 ₪ למשך 25 שנה. בשנתיים הראשונות גרייס מלא. ריבית שנתית 3.4%.

כיוון שלא היו החזרי ריבית, לאחר שנתיים הקרן תגדל בגובה הריבית הנצברת:
300,000 ◦ 1.0342 = 320,746.8
זה יהיה גובה המשכנתא אשר ייפרע לפי לוח שפיצר למשך 23 שנה.

• הלוואת גרייס חלקי: החזר ריבית בלבד, קרן עומדת (תשתנה רק אם ההלוואה צמודה למדד או לריבית הפריים). הדוגמא הראשונה ממחישה גרייס חלקי.

בכל מקרה, בתום תקופת הגרייס, המשכנתא תתחיל להיפרע, באופן אוטומטי, בהחזרים מלאים לפי לוח שפיצר.

באיזה שלב מבקשים מהבנק תקופת גרייס?

כדי לקבל תקופת גרייס בהחזרי המשכנתא, יש לבקש זאת מהבנק כבר בעת בקשת אישור עקרוני למשכנתא. אישור תקופת הגרייס נתון לשיקול דעתו של הבנק ומושפע מטיב הלווה ואופי העסקה.

מה מקור השם גרייס?

גרייס באנגלית פירושו חסד. הלווים מבקשים כביכול חסד מהבנק שיאפשר להם להחזיר במשך תקופה מסוימת החזרים נמוכים ולדחות את תשלומי המשכנתא למועד מאוחר. זאת כיוון שיכולת ההחזר שלהם נמוכה לפרק זמן הגרייס. למשל, מצב בו הלווים משלמים שכירות וגם תשלומי משכנתא על דירה חדשה.

מה קורה לקרן ההלוואה בתום תקופת הגרייס?

בתום תקופת הגרייס הקרן מתחילה להיפרע בהחזרים חודשיים לפי לוח סילוקין שפיצר. גובה הקרן בעת סיום תקופת הגרייס מושפע ממסלולי המשכנתא שנקבעו מבעוד מועד עם הבנק. במידה וחלק המשכנתא בו ניתן הגרייס צמוד למדד ו/או לריבית הפריים (למשל), הרי שגובה הקרן בעת סיום הגרייס יכול להיות גבוה יותר מבעת לקיחתו, אם המדד היה חיובי ו/או ריבית הפריים עלתה.

מה ההבדל בין הלוואת גרייס להלוואת בלון?

רבים מבלבלים בין הלוואת גרייס להלוואת בלון, אם כי יש הבדל מהותי בין שתי סוגי ההלוואות.

• בהלוואת גרייס בתום תקופת הגרייס, קרן ההלוואה מתחילה להיפרע באופן אוטומטי לפי לוח סילוקין שפיצר, בהתאם לשנים שנקבעו מלכתחילה עם הבנק.

• בהלוואת בלון, בתום תקופת הבלון הלווה צריך להחזיר את סכום ההלוואה שלקח בבת אחת.

 
בקפיטל פקטור עומדים לרשותכם מיטב המומחים, אנשי מימון מהבכירים בתחום, בעלי וותק רב בתחום ייעוץ משכנתאות. במידה ואתם זקוקים למידע נוסף ניתן לפנות אלינו ללא כל התחייבות. התקשרו או השאירו פרטים באתר ונחזור אליכם בהקדם.