איך לוקחים משכנתא לקניית בית?

לקיחת משכנתא לרכישת דירה, היא לא עניין של מה בכך. אחרי שמצאתם בית בו אתם מעוניינים, צריך תחילה לפנות לבנקים על מנת לקבל אישור עקרוני למשכנתא על הסכום לו אתם זקוקים. אין לחתום על עסקה לפני שיש בידינו אישורים עקרוניים מכמה בנקים. הסיבה היא שגם לאחר שהבנק נתן אישור עקרוני למשכנתא, הוא יכול לבטל אותו ואז אתם יכולים למצוא עצמכם מסובכים מבחינה משפטית. זאת כיוון שחתמתם על הסכם רכישה והבנק למשכנתאות מסיבות כאלה או אחרות החליט לא לתת לכם משכנתא.

להלן שלבים  עיקריים בלקיחת משכנתא:

שלב א': נכס מתאים

מציאת נכס פוטנציאלי. זכרו שניתן לקבל משכנתא עד 75% משווי הנכס ואתם צריכים להביא הון עצמי מינימלי של 25% (ניתן לבצע השלמת הון עצמי). לקריאה נוספת על הון עצמי לחצו כאן

דוגמא: אם דירה עולה 1.5 מיליון ₪. אתם תצטרכו להביא מינימום הון של 375,000 ₪ המהווים 25% משווי הנכס.

שלב ב': החזר חודשי

צריך לקחת בחשבון החזר חודשי של המשכנתא המתאים להכנסות שלכם מבחינתכם ובעיקר מבחינת הבנקים. הבנקים מאשרים החזר חודשי שלא יהיה  גבוה יותר מ- 39% מההכנסה הפנויה נטו (הכנסה נטו בניכוי החזר הלוואות קיימות שיש ללווים).

דוגמא: אם ההכנסות נטו של בני הזוג הינם 10,000 ₪, מבחינת חלק מהבנקים למשכנתאות יוכלו להחזיר עד 3,900 ₪ (39%). אצל חלק מהבנקים אף נמוך יותר. צריך לתכנן את העסקה כך שתאושר על ידי הבנק.

שלב ג': בקשת אישור עקרוני למשכנתא מהבנק

לא מומלץ לחתום על עסקה לרכישת דירה, בטרם קיבלתם אישור עקרוני מהבנקים. זאת כדי למנוע מצב שחתמתם על חוזה רכישה ובדיעבד מתברר שהבנקים למשכנתאות לא מוצאים אתכם מתאימים לקבלת משכנתא. סיבות כמו: הכנסה נמוכה, הון עצמי נמוך, BDI שלילי ועוד.

לכן חשוב להשיג אישור עקרוני. כיוון שבנק יכול לבטל אישור שנתן ללקוח, מומלץ להשיג אישורים מכמה בנקים. כאשר ניגשים לבנק צריך לדעת איך יהיו "פעימות" התשלום כלפי המוכר ולפיהם לבקש את האישור העקרוני. על מנת לקבל אישור, תצטרכו להגיש לבנק את מסמכים הבאים: תלושי שכר, דפי עו"ש, ריכוז הלוואות (אם יש), צילום ת.ז+ספח. עצמאים ובעלי שליטה צריכים להגיש דוחות ומסמכים נוספים.

שלב ד: חתימה על חוזה

לאחר קבלת אישור המתאים לאופי העסקה, ניתן להתקדם לעבר חתימה על החוזה (יחד עם עו"ד מטעמכם כמובן).

שלב ה: ביצוע "מכרז" על תנאי הריבית

עכשיו הזמן לשפר את התנאים הראשוניים שקיבלתם באישורים העקרוניים, בהליך של מעין "מכרז". המטרה היא להגיע לריביות הנמוכות. זכרו שהשגת הריביות הנמוכות ביותר ובמסלולים המתאימים ביותר יכולה לחסוך לכם עד מאות אלפי שקלים!!!

שלב ו: שמאות על הדירה

ברכישת דירה יד שניה תצטרכו לבצע שמאות. הבנק המלווה יבקש לשלוח שמאי. שכר הטרחה של השמאי הוא כמה מאות שקלים, אותם תצטרכו לשלם לו ישירות. ברכישת דירה חדשה אין צורך בשמאות, למעט מקרים: "מחיר למשתכן", פרויקט ללא ליווי בנקאי ועוד.

שמאות מקדמית: יש מקרים בהם יש צורך לבצע שמאות מקדמית לפני חתימת חוזה מסיבות כמו הון עצמי נמוך, חשש לחריגות בניה ועוד. במקרים כאלה אין להתקדם לפני שמבקשים מהבנק שמאות מקדמית. זאת כיוון שהבנק נותן משכנתא לפי המחיר שקבע השמאי ולא לפי המחיר הנקוב בחוזה!

שלב ז: חתימות בבנק

בשלב זה, לאחר שהכל תקין, הבנקאי יתאם אתכם תאריך על מנת לבוא ולחתום על המשכנתא. בבואכם לבנק תצטרכו לחתום על כל הניירת של המשכנתא ולבצע השלמות ( ביטוחים, טאבו, רשם משכונות ועוד).

שלב ח: ביטוחים

במסגרת ההשלמות שרשמתי בסעיף הקודם, תצטרכו לעשות ביטוח חיים וביטוח מבנה.

הבהרה: אין לראות באמור לעיל שום המלצה לביצוע פעולות ו/או חוות דעת ו/או ייעוץ מכל סוג שהוא. המידע המוצג הינו לקבלת אינדיקציה ראשונית ואינו מהווה תחליף לייעוץ מקצועי תוך התחשבות בפרופיל הפיננסי של הלווה ובתנאי העסקה עצמה.