לאורך שנות ניסיוני הרבות נוכחתי לראות שכל מי שעומד לקחת משכנתא ומתעניין בהליך של ייעוץ, שואל מה "הריבית שתוכלו להשיג לי?". ובכן ריביות זה דבר חשוב מאוד אך יש משהו חשוב אף יותר המשפיע על איכות המשכנתא וזה מסלולי המשכנתא. כלומר תמהיל המשכנתא. לתמהיל המשכנתא יש השפעה מכרעת על איכות המשכנתא, טיבה והסיכון הגלום בה.

 

הבנקים בישראל מציעים כיום מגוון רחב של מסלולי משכנתא. צריך לדעת מה מתוכם לבחור, המסלולים הנבחרים נקראים הרכב או תמהיל המשכנתא. לרוב הלווים הפוטנציאלים העומדים לקחת משכנתא, המונח תמהיל משכנתא לא אומר הרבה, הם סומכים על הבנקאים שיעשו עבורם את הבחירה ויחליטו עבורם מה הכי טוב להם. צריך להבין שבין הבנק המלווה ללקוח שעומד לקחת משכנתא, יש ניגוד אינטרסים. הבנק מעוניין למכור כסף יקר והלקוח מעוניין לקנות כסף זול. מטבע הדברים, הייעוץ יהיה לא אובייקטיבי.

 

הלוואת משכנתא הינה הלוואה גדולה ובחירה לא נכונה של התמהיל עלולה להשפיע רבות גם על ההחזר החודשי העתידי שלכם וגם על הריבית המצטברת שתשלמו לאורך חיי המשכנתא. על מנת להבין כיצד בונים תמהיל משכנתא, יש לדעת מהם מסלולי המשכנתא מוצעים כיום על ידי הבנקים למשכנתאות. הבנקים מציעים מגוון רחב של מסלולים ומידי פעם הם מפרסמים מסלול חדש.

 

להלן מסלולי משכנתא עיקריים שהבנקים מציעים:

• ריבית פריים
• ריבית קבועה לא צמודה
• ריבית קבועה צמודה
• ריבית משתנה כל 5 שנים צמודה
• ריבית משתנה כל 5 שנים לא צמודה
• ריבית צמודת מט"ח (למשל, הצמדה של הריבית לריבית הליבור)

 

מובאים פה המסלולים הפופולריים ביותר שהבנקים למשכנתאות מציעים. יחד עם זאת ישנם לא מעט מסלולים נוספים שהבנקים מציעים, אשר יכולים להתאים מאוד לסוגים מסוימים של לווים.

 

מהו תמהיל משכנתא?

תמהיל משכנתא הוא אוסף המסלולים שנבחרו על ידי הלווים שלוקחים משכנתא או שנבחרו עבורם על ידי הבנקאי. כמובן שהמסלולים המשובצים בתמהיל המשכנתא צריכים להתאים לאילוצים שקבע בנק ישראל. בכל מסלול יהיה גובה המשכנתא היחסי, הריבית, מספר השנים וההחזר החודשי.

 

 

בניית תמהיל משכנתא

עד לפני תקופת כהונתו של סטנלי פישר כנגיד בנק ישראל, הייתה גמישות בבניית תמהיל המשכנתא. כלומר ניתן היה לקחת את כל סכום המשכנתא במסלול אחד (למשל במסלול פריים). בנק ישראל, בתקופתו של הנגיד סטנלי פישר הוציא מספר הגבלות לגבי בניית תמהיל משכנתא.

 

למשל, לא ניתן לקחת יותר משליש סכום המשכנתא במסלול של ריבית פריים. למרות שריבית זו נמוכה יחסית לריבית במסלולים אחרים. ההיגיון מאחורי קביעה זו, הקטנת מרכיב האי וודאות של ההחזרים החודשיים העתידיים. מסלול בריבית פריים הוא המסלול התנודתי ביותר יחסית לשאר המסלולים, שכן הוא עלול להשתנות אחת לחודש, עקב שינויים בריבית הבסיסית שבנק ישראל רשאי לשנות אחת לחודש.

 

אילוץ נוסף שקבע בנק ישראל, הלווים חייבים לשבץ בתמהיל המשכנתא לפחות שליש מסכום המשכנתא בריבית קבועה (לא משנה אם הריבית הקבועה לא צמודה למדד או כן צמודה למדד). שוב, גם פה המטרה להקטין את אי הוודאות של ההחזרים החודשיים. משכנתא בריבית קבועה, משמעה החזרים חודשיים קבועים, למעט השפעות מדד (אינפלציה) אם הריבית צמודה. כאמור, המטרה הייתה הקטנת תנודתיות בהחזרי המשכנתא החודשיים והגדלת מרכיב הוודאות שלהם. זאת על מנת להקטין את ההסתברות שהלווים לא יוכלו לעמוד בהחזר חודשי שהולך וגדל.

 

מהו תמהיל משכנתא אופטימאלי

תמהיל משכנתא אופטימלי הוא בעיני המתבונן. בהרבה מקרים בחירת מסלולי משכנתא שישובצו בתמהיל יושפעו מנטיות הסיכון של הלווה. כך למשל, לווים ששונאים סיכון לחלוטין, ישלבו נתח גדול  מסך המשכנתא במסלול קבוע שאינו צמוד למדד. אומנם ההחזר החודשי יהיה גבוה יחסית, אך הוא יישאר קבוע לאורך חיי המשכנתא באפיק זה. לכן, תמהיל משכנתא מיטבי הוא בהרבה מקרים סובייקטיבי וקשור לסוג המשקיע ואופיו.

 

ניתן לומר שתמהיל משכנתא טוב הוא תמהיל שראשית מתאים לפרופיל הפיננסי של הלווה, ובהחלט מנטרל עד כמה שניתן ובמסגרת אילוצי ההחזר החודשי, מרכיבים אי וודאיים העלולים להשפיע על ההחזר החודשי ורמת התנודתיות שלו.

 

לתמהיל משכנתא כזה או אחר, תהיה השפעה ישירה על גובה ההחזר החודשי, רמת התנודתיות שלו, וכן על גובה הריבית המצטברת שהלווים יצטרכו להחזיר לאורך חיי המשכנתא. בניגוד למקובל ובניגוד למה שנהוג לחשוב, אין קשר הכרחי בין החזר חודשי לאיכות המשכנתא. למשל, בחירת כל אפיקי המשכנתא במסלולים עם ריבית קבועה צמודה או משתנה צמודת מדד, תקנה נוחות התחלתית של החזר משכנתא נמוך, אך עם הזמן ההחזר החודשי עלול לגדול ואיתו גם יתרת הקרן הבלתי מסולקת, כאשר האינפלציה חיובית. בתנאי מדד (אינפלציה) גבוהים יכולה להיות לו השפעה הרסנית על הלווים עד כדי כך שהם לא יוכלו לעמוד בהחזר המשכנתא החודשי.

 

לפעמים, ניתן לשבץ בתמהיל מסלול שנחשב לפחות אטרקטיבי (או פחות בטוח), אך יכול להתאים למי שמתכוון לפרוע חלק מהמשכנתא בטווח הקצר, בעקבות קרן השתלמות שתשתחרר או ירושה עתידית שאמורה להתקבל.

 

ממה יושפע ההחזר החודשי בתמהיל המשכנתא

מסלולי המשכנתא שישולבו בתמהיל: במסלולים צמודי מדד, למשל, הבנקים ירגישו נוח לתת ריבית נמוכה יותר בהשוואה למסלולים לא צמודים, כיוון שמרכיב ההצמדה שומר על ערך הכסף שהלוו. מצד שני רמת החוסר בוודאות במסלולים אלה גבוהה יותר.

 

תנאי הריבית בכל מסלול: ככל שהריביות תהיינה גבוהות יותר, כך ההחזר החודשי יהיה גבוה יותר הריבית המצטברת שתצטרכו להחזיר לאורך חיי המשכנתא תהיה גבוהה יותר. לכן מומלץ לפנות למספר בנקים על מנת "לתחר" ביניהם על ריביות המשכנתא.

 

אורך חיי המשכנתא: ככל שתפרשו את המשכנתא לזמן ארוך יותר, כך ההחזר החודשי יהיה נמוך יותר, אך הריבית המצטברת שתשלמו לאורך חיי המשכנתא תהיה גבוהה יותר.

 

לוח סילוקין: בחירת לוח הסילוקין יש השפעה גדולה על ההחזר החודשי. ישנם שני לוחות סילוקין שהבנקים למשכנתאות בישראל עובדים איתם:

 

לוח שפיצר: זהו לוח הסילוקין הנפוץ והמוכר יותר. לוח זה מתאפיין בהחזרים חודשיים קבועים.

 

לוח סילוקין רגיל: בשמו היותר ידוע, החזר קרן שווה. לוח זה מתחיל בהחזרים גבוהים יותר בהשוואה ללוח שפיצר, אך ההחזרים הולכים וקטנים עם הזמן. לוח זה במצטבר אמור להיות חסכוני יותר בהשוואה ללוח שפיצר.

 

סימולטור לבניית תמהיל משכנתא

באמצעות סימולטור משכנתאות או מחשבון משכנתא, ניתן לראות את התפתחות המשכנתא, הריבית המצטברת וההחזר החודשי לאורך חיי המשכנתא כפונקציה של מסלולי המשכנתא, גובה הריבית, ושנות המשכנתא. מומלץ להיעזר בסימולטור מקצועי (מחשבון משכנתא מיוחד).

 

ישנם סימולטורים מתוחכמים, אשר יכולים לתת לכם אומדנים לגבי התפתחות ההחזרים החודשיים, אומדנים לגבי הריבית המצטברת שתשלמו לאורך חיי המשכנתא גם באופן מספרי וגם בצורה גרפית. ניתן לבצע בסימולטורים "ניתוחי רגישות" לגבי השפעת עלייה בריבית ו/או עלייה במדד על ההחזר החודשי והריבית המצטברת.

 

ניתן באמצעות הסימולטור לבנות בו זמנית מספר תמהילי משכנתא המתקבלים מהבנקים השונים על מנת להשוות ביניהם ולבחון את רמת הכדאיות שלהם. שימוש במחשבוני משכנתא מקצועיים הינו תנאי הכרחי יחד עם סיוע של אנשי מקצוע מנוסים, על מנת לבחור תמהיל משכנתא איכותי המתאים לפרופיל הפיננסי של הלווה ומשלב בתוכו ריביות אטרקטיביות.

 

לסיכום, לתמהיל המשכנתא שתבחרו יכולה להיות השפעה מכרעת על גובה ההחזרים החודשיים, על יציבותם וכן על הריבית המצטברת שתשלמו לאורך חיי המשכנתא. החזר חודשי התחלתי נמוך לא מעיד על זה שהמשכנתא שקיבלתם טובה. ייתכן שכל המשכנתא צמודה ו/או משתנה. במקרה כזה לא מן הנמנע שההחזרים החודשיים יילכו ויגדלו וברמות של אינפלציה גבוהות תאלצו לשלם לבנק עד מאות אלפי שקלים של הפרשי הצמדה.

 

חשוב להבין שתמהיל משכנתא יש להתאים באופן אישי לכל לקוח. תמהיל שמתאים ללקוח אחד לא בהכרח יתאים ללקוח אחר. על מנת לבנות תמהיל משכנתא איכותי המתאים לפרופיל הפיננסי שלכם ועל מנת ליהנות מריביות נמוכות, מומלץ להיעזר בחברת ייעוץ משכנתאות מקצועית.

 

אנו בחברת קפיטל פקטור נשיג את המשכנתא המשתלמת ביותר עבורכם ונחסוך לכם עשרות עד מאות אלפי שקלים של ריבית.