רכישת דירה להשקעה

רוב האנשים חושבים כמו רוב האנשים. לכן רוב האנשים אינם מצליחים להתעשר. מטבע הדברים כתבה זו רלוונטית לכל אחד מאתנו השואף להגדיל את העושר הפיננסי שלו, באמצעות פעולות פשוטות למדי.

כולנו מאושרים כאשר אנו מסיימים את המשכנתא על הבית. אך רובינו איננו מבין שלקיחת משכנתא נוספת יכולה דווקא להעשיר אותנו. בגלל הפחד ממשכנתא, כל הכסף שרובנו חוסכים מופנה לאפיקי השקעה סולידיים המניבים תשואה שנתית נמוכה עד אפסית. בעוד שכיום ניתן לרכוש נכס נוסף להשקעה עם הון עצמי מינימלי או אף ללא הון עצמי המניב תשואה שנתית הנעה בין 3% ל- 4% לשנה, נוסף על הכנסות שכירות שוטפת.

כמעט כל אחד מאתנו יכול להפוך להיות משקיע בנדל"ן, גם אם ההון הפנוי נמוך יחסית. צריך לחשוב במונחי עלות תועלת וסיכוי מול סיכון. בסופו של דבר המטרה לרכוש נכס להשקעה באמצעות מינוף, כלומר הלוואת משכנתא מהבנק. יש לתכנן את ההחזר החודשי של המשכנתא, כך שישולם על ידי שוכר הנכס. כלומר את ההלוואה ישלמו השוכרים. אל תסתכלו על לקיחת משכנתא כעל נטל אלא כאמצעי למינוף העושר.

מומלץ להתמחות באזור בו אתם מתעתדים לרכוש נכס וללקט ידע מאתרי נדל"ן על מחירי השוק, טיב האזור, הזדמנויות ועוד. במקביל או לחילופין, ניתן להיעזר בשירותיה של חברת ייעוץ מקצועית. אחד הדברים החשובים הוא למצוא נכס להשקעה המתאים לפרופיל הפיננסי שלכם.

כיצד ניתן לרכוש נכס נוסף?

כאשר אנו רוכשים דירה נוספת (דירה להשקעה), ניתן לקבל עליה מקסימום 50% משכנתא משווי הדירה. בניגוד לדירה ראשונה עליה ניתן לקבל עד 75% משכנתא. בנוסף, ניתן לקבל משכנתא בשיעור של 50% על הנכס הקיים, לעתים ניתן לקבל יותר על הנכס הקיים. תלוי בטיב העסקה.

דוגמא: נניח וברשותנו דירה השווה 1.8 מיליון ₪. ואנו רוצים לרכוש דירה נוספת להשקעה השווה 1.2 מיליון ₪. נוכל לקבל על כל אחת מהדירות משכנתא בסכום שאינו עולה על 50% משווי כל נכס.
על הדירה החדשה נוכל לקבל 600,000 ₪ משכנתא. על הדירה שלנו נוכל לקבל 600,000 ₪ (הסכום על הדירה השנייה מהווה פחות מ- 50%).

ואם על הנכס הקיים יש משכנתא?

עדיין ניתן לקבל משכנתא של עד 50% משווי הדירה בניכוי גובה המשכנתא הקיימת.

דוגמא: ניקח את הדוגמא הקודמת ונניח שעל הדירה שברשותנו רובצת משכנתא של 500,000 ₪. במקרה זה ניתן יהיה לקבל משכנתא נוספת על הנכס בסך של 400,000 ₪. יחד עם ה- 600,000 ₪ שניתן לקבל על הנכס השני, הגענו למיליון ₪. זה אומר שנצטרך להביא הון עצמי של 200,000 ₪ על מנת לבצע את העסקה. עדיין מדובר בסכום זעום יחסית המאפשר רכישת דירה בשווי של 1.2 מיליון ₪.

איזה עלויות נוספות יש ברכישת דירה שנייה?

העלויות זהות לרכישת דירה ראשונה, למעט מס רכישה. מס הרכישה הינו 8% החל מהשקל הראשון לדירות בעלות שווי של עד כ- 5.1 מיליון ₪. בהתייחס לדוגמא שלנו הרוכשים ישלמו מס רכישה של 8% מ- 1.2 מיליון ₪ שהם 96,000 ₪. בהחלט סכום שצריך להתחשב בו. ברכישת דירה נוספת, מס הרכישה גבוה משמעותית ממס רכישה על דירה ראשונה. כאמור, יש לקחת עלות זו בחשבון.

כיצד נוכל לשלם את החזר המשכנתא החודשי?

מומלץ לתכנן את העסקה כך שהשכירות החודשית המתקבלת על הנכס הנוסף תשלם את סך ההחזר החודשי של המשכנתא, או לפחות את רובו.

מה היתרונות ברכישת דירה להשקעה?

המשקיע נהנה מעלייה במחיר הנכס לאורך זמן, מה שנקרא השבח על הנכס או תשואה הונית. בנוסף נהנה מתשואה שוטפת הנובעת מהכנסות השכירות. כמו כן באמצעות המינוף אתה יכול להשקיע בנכס יקר יחסית להון העצמי שיש לך. בבוא היום, כאשר תסתיים המשכנתא (אותה ישלמו השוכרים), יהיה ברשותכם נכס ששווה הרבה ותוכלו ליהנות מהכנסה חודשית קבועה- הכנסות שכירות.

האם יש מס על הכנסות משכירות?

את המיסוי על הכנסות משכירות ניתן לחלק ל- 3 מסלולים. לפי אחת השיטות הנקראת "מסלול פטור מלא", אם ההכנסה משכירות אינה עולה על 5,030 ₪ (נכון ל- 2018) למשכיר יש פטור מלא ממס. בדרך כלל הכנסות שכירות מדירה ראשונה המיועדת להשקעה "מסתובבות" סביב תקרת הפטור.

מהם הסיכונים העיקריים ברכישת נכס להשקעה?

• הסיכון הבולט ביותר הוא ששוכר הנכס יפסיק לשלם דמי שכירות מכל סיבה שהיא או שבעל הדירה לא ימצא שוכר פוטנציאלי. כתוצאה משני מקרים אלה לא ניתן יהיה לשלם את החזר המשכנתא אותו תכנן בעל הנכס לשלם באמצעות ההכנסות משכירות.
• משבר או קיפאון מתמשך בשוק הנדל"ן. אלא שעל סמך ניסיון העבר גם אם תהיה ירידה במחירי הדיור, לטווח רחוק זה מתקן את עצמו.

לפי איזה מדדים ניתן לבחון את רווחיות ההשקעה בנכס?

המדדים העיקריים באמצעותם כדאי לבדוק רווחיות השקעה:

• שיעור תשואה על הנכסים – ROA
• שיעור תשואה על הון עצמי – ROE

מומלץ להשוות את התשואות הללו לאפיקי השקעה אלטרנטיביים, על מנת לבחון כדאיות השקעה.
אין לראות בכתבה זו המלצה לרכישת נכס, אלא מידע אינפורמטיבי. מומלץ להיעזר באנשי מקצוע בעלי ניסיון בתחום.