השפעת המדד על המשכנתא

מסלולי המשכנתא נחלקים לשתי קטגוריות: מסלולים צמודים למדד (או למט"ח) ומסלולים שאינם צמודים. בכל אחת מהקטגוריות הללו יש תתי סוגים של הלוואות. למשל: משכנתא במסלול פריים, משכנתא בריבית קבועה, משכנתא בריבית משתנה ועוד. במאמר זה אסביר כיצד המדד משפיע על המשכנתא שלקחתם ופועל יוצא על ההחזרים החודשיים.

ראשית, יש לדעת שהמדד (או האינפלציה) מתפרסם אחת לחודש על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, ב- 15 לכל חודש, עבור החודש הקודם. בנוסף, אין להסיק שהמדדים שהיו בשנים האחרונות הם אינדיקציה למדדים שישררו בשנים הקרובות. צריך להסתכל על התמונה בכללותה ולהסתכל על טווח רחב של שנים כדי להבין שבמדינת ישראל אינפלציה חיובית היא חלק אינטגרלי מהמדיניות הכלכלית של הממשלות השונות לסוגיהן. תחת הנחה זו יש לתכנן את תמהיל המשכנתא תוך התחשבות באורך חיי המשכנתא ובהחזר חודשי.

כיצד עליית המדד משפיעה על המשכנתא?

עליית המדד משפיעה על המשכנתא בשני אופנים: גם על ההחזר החודשי וגם על יתרת הקרן.
דוגמא: נניח שלקחתם משכנתא של 900,000 ₪. לשם נוחות החישוב, נניח שכל המשכנתא נלקחה במסלול של ריבית קבועה צמודה למדד לתקופה של 25 שנה. נניח שהריבית השנתית 3.5%. והמדד עלה ב- 2.4% בשנה הראשונה. נציג בטבלה כיצד ייראה ההחזר החודשי ויתרת הקרן הבלתי מסולקת לאחר החודש הראשון:

בטבלה המוצגת לא התחשבנו בעליית המדד (האינפלציה) החודשית. יש לחלק את האינפלציה השנתית ב- 12 חודשים על מנת לקבל אינפלציה חודשית, שהיא: 0.2% (2.4%/12).
↓
ההחזר החודשי בחודש הראשון, בהתחשב במדד היחסי:
4,506 ◦ 1.002 = 4,515
↓
יתרת הקרן הבלתי מסולקת לסוף החודש הראשון:
898,119 ◦ 1.002 = 899,915
יתרת הקרן חזרה כמעט לסכום ההלוואה המקורי שהוא 900,000 ₪.

מה יקרה לשאר התשלומים בשנה הראשונה?

אינפלציה חודשית של 0.2% תגרום להחזר השני לגדול באופן יותר משמעותי, שכן ההחזר צובר הן את עליית המדד של החודש הראשון והן את עליית המדד של החודש השני. כך גם יתרת הקרן הבלתי מסולקת. הלווים עלולים למצוא עצמם בתרחיש שלא תכננו אותו, בוא ההחזרים החודשיים הולכים וגדלים מעבר ליכולת ההחזר שלהם. במקרים מסוימים לא יוכלו לעמוד יותר בהחזרי המשכנתא החודשית.

מהי באמת הריבית האפקטיבית השנתית בשנה הראשונה?

על מנת לחשב את הריבית האפקטיבית נשתמש בנוסחת פישר ונקבל:
{[ 1.035 ◦ 1.024 ] – 1 ◦ 100 } = 5.98%
שימו לב, שהריבית האפקטיבית הינה כמעט 6%!!!
כמו שניתן לראות, יש הבדל עצום בחישוב החזרי תשלומי המשכנתא ללא התחשבות בגורם האינפלציה ובהתחשב בו.

מה ניתן לעשות?

כאשר לוקחים משכנתא, צריך להסתכל על ההחזר החודשי לא כפי שהוא מופיע באישור העקרוני שקיבלתם מהבנק, אלא לבחון תרחישי מדד והשפעתם לאורך זמן על ההחזרים החודשיים. במידה ואינכם בקיאים במסלולים השונים של המשכנתאות והשפעה של גורמים כגון: מדד, ריבית בנק ישראל, עלות גיוס הכסף ועוד מומלץ להיעזר ביועץ משכנתא בעל רזומה מתאים.

בחברת קפיטל פקטור אנשי מימון בכירים מהשורה הראשונה, בעלי ניסיון עתיר שנים בתחום ייעוץ המשכנתאות, מרצים בכירים באקדמיה ומרצים לשעבר במערכת הבנקאית. אנו מתאימים את מסלול המשכנתא לפרופיל הפיננסי של הלווה, זאת, תוך השגת התנאים הטובים ביותר.

בקפיטל פקטור עומדים לרשותכם מיטב המומחים בכל נושא או שאלה הקשורה למשכנתא. במידה ואתם זקוקים למידע נוסף ניתן לפנות אלינו ללא כל התחייבות. התקשרו או השאירו פרטים באתר ונחזור אליכם בהקדם.