איך להקטין החזר חודשי על הלוואות באמצעות משכנתא לסגירות חובות או משכנתא מוחקת

לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ישנם לפחות 42% משקי בית אשר בשנת 2018, היו במצב של אוברדרפט. שליש מהם נושאים הלוואות שלא קשורות למשכנתא. בהתייחס לתקופה אחרונה, תקופת בה ישראלים רבים חווים קושי כלכלי נתונים אלה רק יעלו. כך קורה כי במרוצת השנים הזוג מוצא את עצמו עם מספר הלוואות, בריביות מגוונות עם מספר תשלומים חודשיים המקשים עליהם לנהל אורח חיים רצוי וסיכוי גבוהה כי יצטרכו לקחת הלוואה נוספת לכיסוי האוברדרפט שנוצר.

במאמר זה נסביר את היתרונות והחסרונות  של משכנתא מסוג זה, מה התהליך הנדרש לקבלת משכנתא מוחקת ונקודות שיש להתייחס אליהן לפני החתימה על  משכנתא להחזר חובות.

יתרונותיה של משכנתא לסגירת חובות או משכנתא מוחקת

• פריסת תשלומים לתקופה ארוכה 

משכנתא לעומת הלוואה רגילה מאפשרת לפרוס את התשלומים לתקופה של עד 30 שנה, תלוי בגילאי הלווים. מה שמאפשר החזר חודשי נמוך יותר לעומת הלוואה רגילה אותה ניתן לרווח בממוצע לתקופה של 5 עד 7 שנים.

• ריביות זולות ביחס לריביות של הלוואה רגילה

כאשר למלווים יש ריבוי הלוואות, הסיכון של הלווים לאי עמידה בהחזרים החודשיים הולך וגדל. לכן ככל שישנן יותר הלוואות הריביות תהיינה יותר גבוהות.  במקרה של משכנתא הסיכון של הבנק קטן יותר, כיוון שהלווים ממשכנים את הנכס שלהם לבנק. כך שבמקרה של קושי בהחזר המשכנתא, הבנק יכול לממש את הנכס ולכסות את יתרת החוב הנותר.  לכן כשמדובר במשכנתא, הריביות לרוב יהיו יותר נמוכות מאשר הריביות של הלוואה רגילה.

• ניתן לקבל סכומים גבוהים 

בניגוד לסכומים הניתנים בהלוואת רגילות,  במשכנתא לסגירת חובות (משכנתא מוחקת) הסכומים יכולים להגיע למספר מאות אלפי שקלים, מכיוון שהבנק משתמש כערובה להחזר הכספים, בנכס הממושכן. גובה ההלוואה יכול להגיע עד ל-  70% משווי הנכס.

חסרונותיה של משכנתא לסגירת חוב או משכנתא לכל מטרה

• מעורבות של שמאי 

לפני שהלווים יוכלו לקבל משכנתא, שמאי  מקרקעין מטעם הבנק (שירות שעולה כמה מאות שקלים) חייב להגיע לנכס ולהעריך את שוויו.  ייתכן שוני בין שווי השוק של הנכס לשווי לפי השמאי. הפער הזה במחיר יכול להשפיע על גובה המשכנתא שיקבלו הלווים.

• חלוקה למסלולים – תמהיל משכנתא

כמו במשכנתא רגילה גם במשכנתא  לסגירת חובות, ישנם מספר לא מבוטל של מסלולי משכנתא. לדוגמא:  מסלול עם ריבית קבועה או ריבית משתנה, מסלולים צמודי מדד או מט"ח, מסלול בריבית הפריים ועוד. מומלץ ללווים להכיר יתרונות וחסרונות של המסלולים השונים ואיזה מסלולים מתוכם כדאי לשבץ בתמהיל המשכנתא. שילוב נכון של המסלולים יכול להקטין סיכון ללווה והוא פועל יוצא של הפרופיל הפיננסי שלו וסכום ההלוואה.

• הריביות שהבנק מציע

הריביות יהיו גבוהות מריביות של משכנתא לדיור. הסיבה לכך היא כי הבנק יודע על קיום חובות/ הלוואות רבות אצל הלווה מה שמעיד על התנהלות פיננסית העלולה להגדיל את הסיכוי לבעיות בהחזרים של תשלומי משכנתא. מה שמעלה את הסיכון שהבנק לוקח על עצמו.  מצד שני הריביות במקרה זה יהיו בחלק גדול מהמקרים נמוכות מאשר ריביות הניתנות בהלוואת רגילות ובפריסה ארוכה יותר.

נקודות המחייבות התייחסות לפני נטילת משכנתא מוחקת לכיסוי החובות

יש צורך בשירותיו של שמאי מקרקעין. ניתן לקבל את שירותי שמאי מטעם הבנק או לשכור את שירותי שמאי העובד עם הבנק, באופן פרטי. ההבדל הוא בזמינות, בפירוט הדוח ובעלויות.

הסכום המקסימלי שניתן לקבל במשכנתא להחזר חובות בגופים חוץ בנקאיים כגון חברות ביטוח עד 60% משווי הנכס המשועבד, בניכוי יתרת המשכנתא. במערכות בנקאיות נכון לכתיבת שורות אלה עד 70% בניכוי יתרת המשכנתא. (מדובר בתקנה זמנית בגלל הקורונה והשלכותיה הכלכליות). להסבר מפורט נשתמש בדוגמא מספרית:

שווי הנכס על פי הערכת שמאי: 1,600,000 ש"ח

יתרת משכנתא על הנכס: 350,000 ש"ח

70%  משווי הנכס: 1,120,000 ש"ח

הסכום המרבי של משכנתא לסגירת חוב ( משכנתא מוחקת)

770,000=1,120,000-350,000

כאשר לא מדובר במשכנתא לדיור אלא בסוג משכנתא אחרת, הבנק ירצה לדעת מה היא מטרת המשכנתא. כאשר מדובר במשכנתא לסגירת חובות יש להציג לבנק פירוט של ההלוואות אותם רוצים לכסות בעזרת המשכנתא. במידה ומעוניינים לקחת משכנתא בגובה של 200 אלף שקלים, צריכים להציג בפני הבנק כי יש ללווה הלוואות בסכום של 200 אלף שקלים.

נוטלי משכנתא לכיסוי החזר החוב עוברים בדיקה יותר מקיפה על ידי הבנק. הבדיקה כוללת את התנהלות הלווה בנוגע לתשלומי המשכנתא הראשונה, משכנתא לדיור. כמו כן את התנהלותו בכל הקשור להחזר תשלומי ההלוואות הרבות שלו.  במידה והיו עיכובים בתשלומי משכנתא,  תשלומי הלוואות שלא כובדו בזמן וחריגות ממסגרת האשראי, כל אלה מעידים על התנהלות פיננסית לא תקינה, דבר שישפיע ישירות על תנאי ההלוואה. יתכן גם כי הלווים יקבלו סירוב למשכנתא  מהבנק.

כאשר ללווים יש ריבוי הלוואות מהבנקים, חברות אשראי וחברות מימון חוץ בנקאיות. משכנתא לסגירת חובות או בשמה הנוסף משכנתא מוחקת, יכולה לעזור ללווים בהתנהלות היומיומית בכך שתקטין משמעותית את התשלום החודשי ותאפשר ללווים מרחב תמרון רחב יותר.

תהליך אישור משכנתא מסוג זה הוא אותו תהליך כמו במשכנתא רגילה הכולל: הגשת מסמכים רלוונטיים לשם קבלת אישור עקרוני, בניית תמהיל, שמאות על הנכס, וכדומה. לכן חשוב להיעזר ביועץ מומחה אשר  יפעל מול הבנק ויידע לאשר את המשכנתא תוך השגת תנאים אטרקטיביים לטובת הלווים.

בחברתנו,  מתמחים בהשגת משכנתא לסגירת חובות. בקפיטל פקטור עומדים לרשותכם מיטב המומחים בכל נושא או שאלה הקשורה למשכנתא או הלוואה. במידה ואתם זקוקים למידע נוסף ניתן לפנות אלינו ללא כל התחייבות. התקשרו או השאירו פרטים באתר ונחזור אליכם בהקדם.