באיזה בנק כדאי לקחת משכנתא?

לקיחת משכנתא לרכישת דירה הינה עסקה גדולה ומורכבת. מטבע הדברים אנו נרצה לקחת את המשכנתא מהבנק שנותן לנו את התנאים הטובים ביותר. תנאים טובים, פירוש הדבר שנשלם לבנק פחות ריבית לאורך חיי המשכנתא, מה שיכול לחסוך לנו עשרות אם לא מאות אלפי שקלים!

הדעה הרווחת בקרב לא מעט אנשים היא שהמשכנתא עם התנאים הטובים ביותר תתקבל בבנק בו יש להם חשבון. טענה זו איננה נכונה בהכרח. על מנת להשיג את התנאים האטרקטיביים ביותר יש "לתחר" מספר בנקים. כלומר לעשות "שופינג בין כמה בנקים.

איכות המשכנתא מורכבת משלושה גורמים עיקריים:

תמהיל המשכנתא: אלה המסלולים שמהם מורכבת המשכנתא. הבנקים למשכנתאות מציעים מגוון רחב של מסלולים. צריך ידע מקצועי כדי לברור מתוכם את המסלולים המתאימים ביותר ללווה ולאופי העסקה.

לתמהיל יש משמעות עצומה מבחינת טיב המשכנתא. אם אינכם בקיאים בנושא, מומלץ לפנות לגורם מקצועי שיעשה את העבודה עבורכם.

ריביות: לאחר בניית התמהיל יש להגישו למספר בנקים רלוונטיים המתאימים לאופי העסקה. מדובר בהליך מכרז שמטרתו "לתחר" מספר בנקים עד לקבלת התוצאה הטובה ביותר. חשוב לדעת שאפילו להבדל מזערי בתנאי הריבית, יש השפעה עצומה על החיסכון במשכנתא.

אופי העסקה: לסוג העסקה יש השפעה גדולה על ההחלטה לאיזה בנקים כדאי לפנות, על מנת לקבל אישור עקרוני לקבלת משכנתא. ישנם מספר לא מבוטל של גורמים שיכולים להשפיע על החלטה זו.

להלן הגורמים העיקריים:

א.אחוז המימון: ככל שמרכיב ההון העצמי של הלווים נמוך יותר והם צריכים אחוז מימון גבוה יותר (כלומר משכנתא גדולה יותר), מומלץ לפנות בדרך כלל לבנקים הגדולים יותר. לגובה המשכנתא יש השפעה על התנאים שלה. גובה המשכנתא משפיע גם על ההסתברות לביצוע העסקה. ישנם בנקים שללקוח מסוים לא יתנו מימון בגובה מסוים בטענה שהונו העצמי נמוך, בעוד שבנקים אחרים כן יאשרו אותו.

ב.מיקום הנכס: למיקומו של הנכס יש לעיתים השפעה על ההחלטה לאיזה בנקים כדאי לפנות על מנת לקבל משכנתא. למשל ישנם בנקים שלא נותנים משכנתא לנכסים הנמצאים באזורים מסוימים מעבר לקו הירוק, או באזורים מסוימים ברמת הגולן. לא דווקא מטעמים אידיאולוגיים אלא מטעמים פרוצדוראליים.

ג.יחס החזר: זהו גובה החזר המשכנתא מסך ההכנסה הפנויה נטו. ליחס ההחזר יש השפעה על ההחלטה לאיזה בנק עלינו לפנות כדי לקבל משכנתא. יש בנקים שמאפשרים יחס החזר גבוה יותר בהשוואה לבנקים אחרים.

ד.איכות הלווים: פרמטר זה מושפע בין השאר מההיסטוריה האשראית של הלווים (בי. די איי.), הכנסות נמוכות, ועוד. ישנם בנקים שידחו מטעמים אלה לקוח מסוים בעוד שבנק אחר יאשר לו משכנתא.

ה.המצב המשפטי של הנכס: יש לא מעט נכסים בישראל שלא נעשה להם שיוך לתת חלקה. כלומר הנכס מופיע בטאבו כ"מושעא". מושעא זה מצב בו אין חלוקה לתתי חלקות. כלומר כל הדירות רשומים על אותו חלקה. מצב זה מקשה על שיעבוד הנכס באופן ספציפי ולכן חלק מהבנקים יסתייגו מלתת משכנתא על נכס כזה. מאידך, יהיו בנקים שכן יהיו מוכנים לאשר משכנתא על נכס כזה למרות שרשום כמושעא.

ו.גובה הריביות: גובה הריביות במסלולים השונים שהבנקים מציעים, מושפעים בין השאר מעלות גיוס הכסף. ייתכן שבנקודה מסוימת עלות הכסף של בנק מסוים תקטן והוא ירשה לעצמו להוזיל את ריביות המשכנתא לעומת בנקים אחרים ולהיפך.

בנוסף לפעמים בנק כזה או אחר יוצא במבצע מסוים, בעקבותיו מציע תנאי ריבית אטרקטיביים. או שמוצע מסלול חדש של הלוואה על ידי בנק מסוים. על מנת לדעת את התנאים השונים שהבנקים מציעים, צריך להיות עם היד על הדופק ולעקוב באופן יום יומי מהם תנאי הריבית שהבנקים מציעים.

אנו בחברת קפיטל פקטור יודעים לאפיין את אופי העסקה ולהגיש אותה לבנקים הרלוונטיים. אחוזי ההצלחה שלנו גבוהים ביותר תודות לניסיון והמקצועיות שצברנו על פני שנים רבות.

כללי:
אין דבר כזה בנק הכי טוב. כפי שראינו, ישנם גורמים רבים שמשפיעים על תנאי המשכנתא ועל הסיכוי לאישורה כמו שראינו. ייתכן שבנקודת זמן מסוימת בנק מסוים ייתן את התנאים הטובים ביותר ובנקודת זמן אחרת בנק משכנתאות אחר ייתן את התנאים הטובים ביותר לאותה העסקה בדיוק. הדברים מאוד דינמיים.

ללקוח מן השורה קשה לעקוב ולהיות מעודכן בכל המידע הזה. מדובר בהמון ידע נצבר שמצריך הכוונה מגורם מקצועי אובייקטיבי.

לנו בחברת קפיטל פקטור משכנתאות יש את הידע הנדרש והיכולות המקצועיות על מנת לאפיין באופן אופטימאלי כל בקשת משכנתא ולהגישה לגופים הבנקאיים הרלוונטיים, על מנת להשיג ללקוחותינו את התנאים הטובים ביותר. על ידי כך אנו חוסכים ללקוחותינו המון כסף!

אנו בחברת קפיטל פקטור שומרים על קשרים הדוקים עם המערכות הבנקאיות זה שנים רבות. הידע והינסיון שלנו יכולים לחסוך לכם עשרות עד מאות אלפי ₪.