איך בוחרים שמאי לצורך רכישת דירה

כאשר אנו רוכשים נכס וזקוקים למשכנתא הבנק ירצה לשלוח שמאי מטעמו על מנת להעריך את שווי הנכס. גובה המשכנתא שהבנק יאשר לכם הרוכשים תלויה בין השאר בשווי הנכס הנרכש. ישנם לווים שמטעמי זהירות, לפני שייכנסו לעסקה יזמינו שמאי באופן פרטי מטעמם. המטרה לראות שהנכס שווה את ערכו ושאין בעיות בנכס כגון: חריגות בנייה, עיקולים כלשהם על הנכס, רישום תקין בטאבו ועוד. הבעיה ששמאות פרטית הינה יקרה יותר משמאות מטעם הבנק. בנוסף, יש סיכוי סביר שהשמאות שערך השמאי שהזמנתם באופן פרטי לא תוכר על ידי הבנק אליו פניתם לקבלת משכנתא.

לכל בנק יש רשימת שמאים אתם הוא עובד. אם השמאי שהזמנתם במסגרת שמאות פרטית לא נמצא ברשימות של הבנק, תצטרכו לעשות שמאות נוספת ולשלם שוב. כאשר הבנקאי יבקש מכם להזמין שמאי מטעמו, הוא יוציא מהמחשב באופן אקראי דף עם רשימת שמאים- בדרך כלל שלושה שמאים. אתם תצטרכו לבחור שמאי מהרשימה, הבנקאי לא יתערב בהחלטה. עקרונית, אסור לבנקאי להמליץ על שמאי כזה או אחר. ישנם שמאים שעובדים עם מספר בנקים.

כיצד ניתן להיות זהירים ועדיין למנוע כפל שמאות?

מאוד פשוט. כל שצריך לעשות זה לפנות לבנק למשכנתאות (לפני החתימה על הסכם הרכישה) להגיש מסמכים רלוונטיים למשכנתא על מנת לקבל אישור עקרוני למשכנתא. עם קבלת האישור יש לבקש מהבנקאי לעשות שמאות מקדמית.

מהי שמאות מקדמית?

זו שמאות שמתבצעת לפני החתימה על הסכם הרכישה. המטרה של שמאות מקדמית זה לראות שאכן הנכס שווה את ערכו ואין אתו שום בעיה רישומית או משפטית. שמאות כזו תהיה קבילה גם לאחר החתימה על החוזה רכישה. היא אומנם יקרה יותר משמאות רגילה, אך לפחות חסכתם את השמאות הפרטית ונקטתם באמצי זהירות.

מהי שמאות רגילה?

זו שמאות שמתבצעת לאחר החתימה על הסכם הרכישה. היא זולה יותר משמאות מקדמית. אומנם חלק ניכר מהרוכשים עושים שמאות רגילה, גם הבנקאים מציעים לחלק לא מבוטל מהלקוחות שמאות כזו. מהלך כזה התברר פעמים רבות כטעות. נוכחנו לראות שלקוחות פנו אלינו לייעוץ, לאחר שהתברר שעקב דוח השמאי, הבנק לא רוצה לתת להם משכנתא. הסיבות יכולות להיות רבות. מפיצולים בדירה ועד שווי נמוך משמעותית ממחיר הרכישה. על סמך ניסיון העבר לאחר שאנו בוחנים את נתוני העסקה ונתונים הלווים אנו מייעצים ללקוח איזו שמאות לעשות.

כמה עולה שמאות דרך הבנק?

השמאות מטעם הבנק אינה יקרה ונגזרת לפי מדרגות שווי. כלומר העלות נגזרת משווי הבית. הטווח יכול לנוע ממאות שקלים ועד אלפי שקלים בודדים.

כמה עולה שמאות פרטית?

שמאות פרטית יקרה יותר משמאות מטעם הבנק. ההבדל בתעריף זניח (מאות בודדות של שקלים). מצד שני, ייתכן שהשמאי שבחרתם באופן פרטי לא מופיע ברשימת השמאים של הבנק. זה אומר שהשמאות שעשיתם לא תופסת ותצטרכו לעשות שוב שמאות מה שכרוך בעלות נוספת.

מהי הסבת שמאות?

לעיתים לקוח התחיל תהליך בבנק למשכנתאות מסוים והחליט להמשיך עם בנק אחר. כאשר השמאי שעשה לו את השמאות בבנק הקודם אינו מופיע ברשימת השמאים של הבנק האחר, ניתן לבקש הסבת שמאות. באישור השמאי הראשי של הבנק, מאשרים ללקוח לבקש מהשמאי שבצע לו שמאות בבנק הקודם לעשות הסבת שמאות לבנק החדש. כך ניתן לחסוך עלות נוספת של שמאות.

כיצד הבנק קובע איזה שמאי יבצע את השמאות?

כאשר מגיע הצורך לביצוע שמאות במסגרת תהליך לקיחת משכנתא בבנק, הבנקאי מוציא באופן אקראי מהמחשב רשימה של שלושה שמאים מתוך מאגר השמאים אתו הבנק עובד. הלווים יצטרכו לבחור אחד מבין השלושה.

האם ניתן לבטל שמאות?

הבנק לא יסכים לבטל שמאות של שמאי שנשלח מטעמו. לעתים נדירות, קורה מצב שהשמאי מעריך את שווי הנכס הנרכש במחיר נמוך באופן משמעותי משווי השוק וללא הצדקה. במקרה כזה לאחר הבדיקה של השמאי הראשי של הבנק ולאחר אישורו, יוציאו לנכס הנרכש שמאי נוסף מטעם הבנק על מנת שיבצע שמאות נוספת.

בקפיטל פקטור עומדים לרשותכם מיטב המומחים בכל נושא או שאלה הקשורה למשכנתא. במידה ואתם זקוקים למידע נוסף ניתן לפנות אלינו ללא כל התחייבות. התקשרו או השאירו פרטים באתר ונחזור אליכם בהקדם.