לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ישנם לפחות 42% משקי בית אשר בשנת 2018, היו במצב של אוברדרפט. שליש מהם נושאים הלוואות שלא קשורות למשכנתא. בהתייחס לתקופה אחרונה, תקופת בה ישראלים רבים חווים קושי כלכלי נתונים אלה רק יעלו. כך קורה כי במרוצת השנים הזוג מוצא את עצמו עם מספר הלוואות, בריביות מגוונות עם מספר תשלומים חודשיים המקשים עליהם לנהל אורח חיים רצוי וסיכוי גבוהה כי יצטרכו לקחת הלוואה נוספת לכיסוי האוברדרפט שנוצר.

במאמר זה נסביר את היתרונות והחסרונות  של משכנתא מסוג זה, מה התהליך הנדרש לקבלת משכנתא מוחקת ונקודות שיש להתייחס אליהן לפני החתימה על  משכנתא להחזר חובות.

 

יתרונותיה של משכנתא לסגירת חובות או משכנתא מוחקת

• פריסת תשלומים לתקופה ארוכה 

משכנתא לעומת הלוואה רגילה מאפשרת לפרוס את התשלומים לתקופה של עד 30 שנה, תלוי בגילאי הלווים. מה שמאפשר החזר חודשי נמוך יותר לעומת הלוואה רגילה אותה ניתן לרווח בממוצע לתקופה של 5 עד 7 שנים.

• ריביות זולות ביחס לריביות של הלוואה רגילה

כאשר למלווים יש ריבוי הלוואות, הסיכון של הלווים לאי עמידה בהחזרים החודשיים הולך וגדל. לכן ככל שישנן יותר הלוואות הריביות תהיינה יותר גבוהות.  במקרה של משכנתא הסיכון של הבנק קטן יותר, כיוון שהלווים ממשכנים את הנכס שלהם לבנק. כך שבמקרה של קושי בהחזר המשכנתא, הבנק יכול לממש את הנכס ולכסות את יתרת החוב הנותר.  לכן כשמדובר במשכנתא, הריביות לרוב יהיו יותר נמוכות מאשר הריביות של הלוואה רגילה.

 

• ניתן לקבל סכומים גבוהים 

בניגוד לסכומים הניתנים בהלוואת רגילות,  במשכנתא לסגירת חובות (משכנתא מוחקת) הסכומים יכולים להגיע למספר מאות אלפי שקלים, מכיוון שהבנק משתמש כערובה להחזר הכספים, בנכס הממושכן. גובה ההלוואה יכול להגיע עד ל-  70% משווי הנכס.

חסרונותיה של משכנתא לסגירת חוב או משכנתא לכל מטרה

• מעורבות של שמאי 

לפני שהלווים יוכלו לקבל משכנתא, שמאי  מקרקעין מטעם הבנק (שירות שעולה כמה מאות שקלים) חייב להגיע לנכס ולהעריך את שוויו.  ייתכן שוני בין שווי השוק של הנכס לשווי לפי השמאי. הפער הזה במחיר יכול להשפיע על גובה המשכנתא שיקבלו הלווים.

• חלוקה למסלולים – תמהיל משכנתא

כמו במשכנתא רגילה גם במשכנתא  לסגירת חובות, ישנם מספר לא מבוטל של מסלולי משכנתא. לדוגמא:  מסלול עם ריבית קבועה או ריבית משתנה, מסלולים צמודי מדד או מט"ח, מסלול בריבית הפריים ועוד. מומלץ ללווים להכיר יתרונות וחסרונות של המסלולים השונים ואיזה מסלולים מתוכם כדאי לשבץ בתמהיל המשכנתא. שילוב נכון של המסלולים יכול להקטין סיכון ללווה והוא פועל יוצא של הפרופיל הפיננסי שלו וסכום ההלוואה.

 

• הריביות שהבנק מציע

הריביות יהיו גבוהות מריביות של משכנתא לדיור. הסיבה לכך היא כי הבנק יודע על קיום חובות/ הלוואות רבות אצל הלווה מה שמעיד על התנהלות פיננסית העלולה להגדיל את הסיכוי לבעיות בהחזרים של תשלומי משכנתא. מה שמעלה את הסיכון שהבנק לוקח על עצמו.  מצד שני הריביות במקרה זה יהיו בחלק גדול מהמקרים נמוכות מאשר ריביות הניתנות בהלוואת רגילות ובפריסה ארוכה יותר.

 

נקודות המחייבות התייחסות לפני נטילת משכנתא מוחקת לכיסוי החובות

יש צורך בשירותיו של שמאי מקרקעין. ניתן לקבל את שירותי שמאי מטעם הבנק או לשכור את שירותי שמאי העובד עם הבנק, באופן פרטי. ההבדל הוא בזמינות, בפירוט הדוח ובעלויות.

 

הסכום המקסימלי שניתן לקבל במשכנתא להחזר חובות בגופים חוץ בנקאיים כגון חברות ביטוח עד 60% משווי הנכס המשועבד, בניכוי יתרת המשכנתא. במערכות בנקאיות נכון לכתיבת שורות אלה עד 70% בניכוי יתרת המשכנתא. (מדובר בתקנה זמנית בגלל הקורונה והשלכותיה הכלכליות). להסבר מפורט נשתמש בדוגמא מספרית:

 

שווי הנכס על פי הערכת שמאי: 1,600,000 ש"ח

יתרת משכנתא על הנכס: 350,000 ש"ח

70%  משווי הנכס: 1,120,000 ש"ח

הסכום המרבי של משכנתא לסגירת חוב ( משכנתא מוחקת)

770,000=1,120,000-350,000

 

כאשר לא מדובר במשכנתא לדיור אלא בסוג משכנתא אחרת, הבנק ירצה לדעת מה היא מטרת המשכנתא. כאשר מדובר במשכנתא לסגירת חובות יש להציג לבנק פירוט של ההלוואות אותם רוצים לכסות בעזרת המשכנתא. במידה ומעוניינים לקחת משכנתא בגובה של 200 אלף שקלים, צריכים להציג בפני הבנק כי יש ללווה הלוואות בסכום של 200 אלף שקלים.

 

נוטלי משכנתא לכיסוי החזר החוב עוברים בדיקה יותר מקיפה על ידי הבנק. הבדיקה כוללת את התנהלות הלווה בנוגע לתשלומי המשכנתא הראשונה, משכנתא לדיור. כמו כן את התנהלותו בכל הקשור להחזר תשלומי ההלוואות הרבות שלו.  במידה והיו עיכובים בתשלומי משכנתא,  תשלומי הלוואות שלא כובדו בזמן וחריגות ממסגרת האשראי, כל אלה מעידים על התנהלות פיננסית לא תקינה, דבר שישפיע ישירות על תנאי ההלוואה. יתכן גם כי הלווים יקבלו סירוב למשכנתא  מהבנק.

 

כאשר ללווים יש ריבוי הלוואות מהבנקים, חברות אשראי וחברות מימון חוץ בנקאיות. משכנתא לסגירת חובות או בשמה הנוסף משכנתא מוחקת, יכולה לעזור ללווים בהתנהלות היומיומית בכך שתקטין משמעותית את התשלום החודשי ותאפשר ללווים מרחב תמרון רחב יותר.

 

תהליך אישור משכנתא מסוג זה הוא אותו תהליך כמו במשכנתא רגילה הכולל: הגשת מסמכים רלוונטיים לשם קבלת אישור עקרוני, בניית תמהיל, שמאות על הנכס, וכדומה. לכן חשוב להיעזר ביועץ מומחה אשר  יפעל מול הבנק ויידע לאשר את המשכנתא תוך השגת תנאים אטרקטיביים לטובת הלווים.

 

בחברתנו,  מתמחים בהשגת משכנתא לסגירת חובות. בקפיטל פקטור עומדים לרשותכם מיטב המומחים בכל נושא או שאלה הקשורה למשכנתא או הלוואה. במידה ואתם זקוקים למידע נוסף ניתן לפנות אלינו ללא כל התחייבות. התקשרו או השאירו פרטים באתר ונחזור אליכם בהקדם.

 

 

עקב נסיבות מסוימות, אדם יכול למצוא את עצמו תחת הגדרה של לקוח מוגבל. כל נושא האשראי הופך לבעייתי במיוחד במקרים בהם הלקוח הוא בעל עסק ומסתמך כחלק מניהול העסק, על אשראי בנקאי. ההגבלה מקשה על המשך התנהלות פיננסית ויכולה לסכן מפעל חיים או אפילו את שלמות המשפחה, כשמדובר בעסק משפחתי. במקרה של פניה לבנק לצורך בקשת הלוואה, הסיכוי שיקבל הלוואה שואף לאפס. גם במקרה והוא בעל נכס המבקש לקבל משכנתא מהבנק, תמורת שיעבוד הנכס – לקוח מוגבל יקבל סירוב למשכנתא.

האם בכל זאת יש פתרון למסורבי משכנתא כן לקבל משכנתא? להלן תשובות מפורטות על שאלות אשר עולות למוגבלי חשבון.

מה זה חשבון מוגבל?

קיימים מספר סוגים של חשבון מוגבל:

הגבלה רגילה –  לקוח אשר מסר במהלך שנה יותר מ – 10 שיקים ולא היה עליהם כיסוי והשיקים חזרו. חשבונו יוגבל למשך שנה: 12 חודשים.  השלכות של חשבון מוגבל הן רבות, חלק מהן: איסור משיכת שיקים מהחשבון המוגבל, איסור על פתיחת חשבון חדש בו בעל החשבון, שהוא לקוח מוגבל, יוכל למשוך שיקים. איסור על רישום כמורשה חשבון, בחשבונות בנק נוספים.

הגבלה חמורה – לקוח אשר במשך תקופת הגבלה רגילה, חשבון בנק נוסף שלו גם הוגבל. אפשרות נוספת לקבל הגבלה חמורה היא כאשר הלקוח הוגבל פעמיים תוך שלוש שנים מרגע סיום הגבלה רגילה ראשונה. הגבלה חמורה נמשכת במשך שנתיים והשלכותיה יותר חמורות:  כל חשבונות הבנק, במידה ויש, יוגבלו למשך שנתיים והלקוח לא יוכל לפתוח חשבון בנק חדש.

מוגבל מיוחד –הגבלה חוץ בנקאית, בה לקוחות הנמצאים בהליכי פשיטת רגל או כאשר ננקטים צעדים לגביית חובות על ידי הוצאה לפועל. השלכות ההגבלה הן כפי שבחשבון מוגבל חמור, אך ההגבלה יכולה להימשך בין שנה לחמש שנים, נתון להחלטת הגוף הדורש את ההגבלה, בית הדין הרבני, מס הכנסה ועוד.

סיום ההגבלה לא מאפשרת לקבל הלוואות או אשראי באופן מיידי. גם במהלך מספר שנים לאחר סיום ההגבלה, אשר יכולה להימשך כחמש שנים (תלוי בסוג הגבלה שהיה ללקוח), הגבלת חשבון משמשת  "נורת אזהרה" לבנקים וכל בקשה למתן הלוואה נבחנת ביתר זהירות על ידי הבנק.

איפה ניתן לקבל משכנתא לבעל חשבון מוגבל?

לקוחות מוגבלים לא יוכלו לקבל משכנתא בבנק. מאידך, שוק המשכנתאות השתכלל במרוצת השנים וכיום ישנם שחקנים חדשים, קרנות מימון, שמוכנות לתת משכנתאות ללווים מוגבלים בחשבון. זאת כמובן לאחר בחינת בקשת הלקוח ואופי העסקה. צריך כמובן לבדוק שהגוף החוץ בנקאי שמוכן לתת את המשכנתא פועל תחת רישיון ומחויב לחוק אשראי הוגן.

 

מה לגבי תנאי המשכנתא?

בדרך כלל רמת הריבית תהיה גבוהה מזו של הבנק. זאת עקב הסיכון הפיננסי של הגוף המלווה והתנהלות כספית לא תקינה של  נוטל המשכנתא. יחד עם זאת, ישנם מצבים בהם רמות הריבית יהיו דומות לרמת הריבית הנהוגה בבנק. אך כל מקרה נבחן לגופו ומאופיין לפי רמת הסיכון שלו. ניתן לפרוס משכנתא חוץ בנקאית לתקופות של אף 30 שנים בדומה לבנק. יש מגוון מסלולים. מהלוואות לזמן קצר של שנה ועד להלוואות הפרוסות לזמן ארוך. כאשר מדובר בלקוחות מוגבלים, מומלץ להתייעץ עם אנשי מקצוע בתחום אשר בין השאר יתכננו  ללקוח הלוואה עם אופק זמן מתאים לצרכיו והחזר חודשי המתאים ליכולת ההחזר שלו.

האם לאחר סיום תקופת ההגבלה, ניתן לקבל משכנתא בנקאית

לאחר סיום ההגבלה לא ניתן לקבל מיד משכנתא בנקאית. צריך לעבור תקופת "צינון" של כחמש שנים. לאחר סיום תקופה זו, הבנקים גם אז יבדקו את הלווה בדיקה קפדנית ויבחנו בין השאר את התנהלותו הפיננסית לאחר ההגבלה. סביר להניח הוא לא יוכלו לקבל תנאים מיטביים למשכנתא כיוון שהיה תחת ההגדרה של לקוח מוגבל.

מהו תנאי לקבלת משכנתא לבעל חשבון מוגבל?

תנאי הכרחי שללווים יהיה נכס ברשותם. ניתן לקבל משכנתא עד 60% משווי הנכס. גם אם יש על הנכס משכנתא זה אפשרי. גובה המימון תלוי בראש ובראשונה בשווי הנכס לפי הערכת שמאי.

 

האם ניתן לקבל משכנתא נוספת על זו הקיימת?

בהחלט. ניתן לקבל משכנתא שנייה. נקראת גם משכנתא בדרגה שנייה. עקרונית, ניתן לקבל עד 60% משווי הנכס. הסכומים שיאושרו בפועל תלויים כמובן בהערכת שווי הנכס לפי שמאי. משכנתא שנייה מצריכה את אישור הבנק בו יש משכנתא ראשונה. משכנתא שנייה נלקחת בדרך כלל מגופים חוץ בנקאיים כגון קרנות מימון.

 

על מה כדאי לשים לב, בנטילת משכנתא מגוף חוץ בנקאי?

• שהגוף המלווה נמצא תחת רגולציה ומחויב לחוק אשראי הוגן
• מה גובה הריבית האפקטיבית השנתית
• איזה עלויות נוספות נלוות לקבלת ההלוואה
• האם יש קנסות פירעון מוקדם
• האם ההחזר החודשי מתאים ליכולת ההחזר
• מה הסכום המדויק שהלווים באמת צריכים

 

לבעלי 2 חשבונות בנק  או יותר: האם ניתן לקבל משכנתא מהבנק בחשבון הנוסף, כאשר רק אחד החשבונות מוגבל?

לא ניתן לקבל משכנתא בחשבון הנוסף שלא הוגבל. ההגבלה מתבצעת על פי מספר תעודת הזהות ולא על פי מספר החשבון.

בעלות על נכס, מאפשרת למוגבלים בחשבון ומסורבי משכנתא, לקבל הלוואה – משכנתא חוץ בנקאית על הנכס ומקלה על התקופה בה אפשרות לקבל אשראי להמשך התנהלות רגילה, היא בעייתית יותר.

קיימות חברות וגופים חוץ בנקאים רבים אשר יודעים לתת משכנתא גם ללקוחות מוגבלים. כדי לא ללכת לאיבוד בין מבחר החברות ולהגיע למשכנתא שהכי מתאימה לכם, מומלץ לפנות לחברות ייעוץ המתמחות בהשגת משכנתא למסורבי בנק ומוגבלים בחשבון. במיוחד כשאופן הגשת הבקשה יכולה להשפיע על אישור הבקשה ותנאי המשכנתא.

 

בחברתנו,  מתמחים בהשגת משכנתא ללקוחות מוגבלים בחשבון. בקפיטל פקטור עומדים לרשותכם מיטב המומחים בכל נושא או שאלה הקשורה למשכנתא או הלוואה. במידה ואתם זקוקים למידע נוסף ניתן לפנות ללא כל עלות. התקשרו או השאירו פרטים באתר ונחזור אליכם בהקדם.

 

 

יוקר המחייה, אבטלה, עלייה מתמדת במחירי מוצרי הבסיס והדיור, מאלצת משפחות רבות לחיות עם ריבוי הלוואות בכדי להמשיך לחיות באותה רמת חיים. מדובר בהלוואות ממקורות ולמטרות שונות, אם זה הלוואות בנקאיות או חוץ בנקאיות, הלוואות לרכב או לסגירת חריגה במסגרת אשראי, הלוואות בכרטיסי אשראי ושימוש בשיקים דחויים, משיכת יתר או אוברדראפט כל אלה הן הלוואות. לכל הלוואה ישנם תנאי שונים: ריביות, מסלולים, תקופות סיום והחזרים חודשיים שונים. מה שמצריך מהלווים ניהול ומעקב מדוקדק  אחרי כל הלוואה בכדי לשמור על מאזן חיובי ולא להיכנס לאוברדראפט עמוק יותר ולהזדקק להלוואה נוספת.

אחד הפתרונות אשר יקלו על הלווים עם ריבוי הלוואות, נקרא משכנתא לאיחוד הלוואות.

משכנתא לאיחוד הלוואות, מהי?

לאור המצב המתואר לעיל, ישנו ריבוי של הלוואות ממקורות שונים, המקשה על המלווים לעקוב אחר ההתחייבויות שלהם. נטילת משכנתא לאיחוד הלוואת מאפשרת לאחד מספר הלוואות להלוואה אחת שהיא משכנתא. זוהי בעצם הלוואה כנגד משכון הנכס, לכן ברוב המקרים הריביות שיתקבלו יהיו יותר נמוכות מריביות של הלוואה לכל מטרה. בנוסף, סכום ההלוואה במשכנתא יכול להגיעה למספר מאות אלפי שקלים לעומת גובה ההלוואה לכל מטרה. נסביר בהמשך איך מחשבים את גובה המשכנתא לסגירת הלוואות.

מה מטרת התהליך של איחוד הלוואת?

היתרון העיקרי באיחוד הלוואות הוא  בכך שישנה הלוואה אחת בלבד, משכנתא, לטווח זמן ארוך בהחזר חודשי נמוך משמעותית מהחזרי סך ההלוואות. זאת כיוון שניתן לרווח משכנתא לתקופה ארוכה יותר. בנוסף, ישנו רק החזר חודשי אחד, לרוב עם ריבית נמוכה יותר. מה שמאפשר ללווים לסגור את החובות ומקל עליהם לעקוב אחר ההוצאות ובכך לא לחרוג פעם נוספת ממסגרת האשראי שלהם.

האם קיימים מקרים בהם לא ניתן לבצע איחוד הלוואות בעזרת משכנתא?

• כאשר קיימת כבר משכנתא על הנכס והיא מהווה 50% ומעלה מערך הנכס, יקשה הדבר להגדיל את המשכנתא לצורך סגירת הלוואות. כיוון שעל נכס קיים לא ניתן לקבל בבנקים מעל 50% משווי הנכס. למעט מקרים מיוחדים, דוגמת הנזק הכלכלי שגרמה מגפת הקורונה. בנק ישראל אישר הגדלת משכנתא עד 70%, ראו מקרה זה כחריג. מאידך, ניתן להגיע לאחוזי מימון גבוהים יותר מגופים חוץ בנקאיים שאינם כפופים לרגולציה של בנק ישראל.
• בגופים רבים ישנה מגבלה על גובה הסכום המינימלי של משכנתא לאיחוד הלוואות. לכן לווה בעל הלוואות עם סכומים מצטברים נמוכים יחסית לא יוכל לקבל אישור לסוג משכנתא זה.

מה צריך להכין לצורך בחינת כדאיות התהליך?

על מנת "להתניע" תהליך, בשלב הראשון פירוט ההלוואות (דף ריכוז הלוואות), ניתן להוריד מהאפליקציה יחד עם דפי חשבון שלושה חודשים עיקריים. בנוסף, למי שיש משכנתא יבקש ממוקד המשכנתאות של הבנק שלו:

• דוח יתרות משכנתא
• דוח התנהלות משכנתא שנתיים אחרונות

 

פירוט ההלוואות נחוץ על מנת להבין את התמונה הכוללת של הלווה והפרופיל הפיננסי שלו.

בחינה של הכנסות והוצאות חודשיות של הלווים מאפשרת תכנון מרבי של  גובה ההחזרים חודשיים של  המשכנתא לאיחוד הלוואות.

מאיזה גופים ניתן לקבל משכנתא לאיחוד הלוואות?

את המשכנתא ניתן לקבל מבנקים או מגופים חוץ בנקאים כמו חברות ביטוח או קרנות מימון. במידה וללקוח יש משכנתא שנלקחה בעבר ועליה הוא רוצה להוסיף משכנתא נוספת לכיסוי הלוואות מומלץ לפנות למספר בנקים על מנת להגיע לתוצאות מרביות. כך גם במידה והנכס "נקי" ממשכנתא והלקוח רוצה לשעבד עבור קבלת משכנתא לכיסוי הלוואות.

גם אם הבנקים מסרבים לתת משכנתא, עקב בעיות בחשבון כמו: הגבלה, עיקולים, תיקים בהוצאה לפועל ועוד, חשוב להבין שגם לזה יש פתרון. ניתן לקבל משכנתא גם לטווחים ארוכים מקרנות מימון חוץ בנקאיות הפועלות תחת רגולציה מלאה.

 

מה יהיה גובה ההחזר החודשי ?

גובה החזר חודשי מושפע מתמהיל המשכנתא שנלקחה ומהריביות בכל מסלול הלוואה. בדומה למשכנתת דיור, גם במשכנתא לאיחוד הלוואות קיים מגוון רחב של מסלולים כמו מסלולים עם ריבית קבועה או ריבית משתנה, מסלולים צמודי מדד או מט"ח, מסלול בריבית הפריים ועוד. בנוסף לכל מסלול יכול להיות מועד פרעון שונה. כל זה מאפשר להתאים את ההחזר החודשי לצורכי הלווה ולכושר ההשתכרות שלו. חברות ייעוץ  מתמחות בבחינת הפרופיל הפיננסי של הלווה ובניית תמהיל משכנתא העונה לצורכי הלקוח. לעיתים, כאשר הלקוח אינו יכול להחזיר תשלומי משכנתא בתקופה הקרובה, אפשר להתאים לו הלוואה שמתאימה למצבו הפיננסי.

 

מהו גובה המימון המקסימלי שניתן לקבל במשכנתא לאיחוד הלוואות?

חישוב גובה המימון המקסימלי הוא אותו חישוב כמו במשכנתא לדירה שניה או דירה להשקעה. בבנקים ניתן לקבל עד 50% מימון משווי הנכס (בניכוי משכנתא קיימת אם יש). נכון לכתיבת שורות אלה עד 70% בניכוי יתרת המשכנתא. (מדובר בתקנה זמנית בגלל הקורונה והשלכותיה הכלכליות). בגופים חוץ בנקאיים כגון חברות ביטוח עד 60% משווי הנכס המשועבד, בניכוי יתרת המשכנתא.

להלן דוגמא מספרית לחישוב הסכום המקסימלי:

שווי הדירה לפי הערכת שמאי: 2,000,000 ש"ח

יתרת משכנתא על הדירה: 550,000 ש"ח

70%  משווי הדירה: 1,400,000 ש"ח

הסכום המרבי של משכנתא לאיחוד הלוואת

950,000=1,400,000-550,000

לאחר שסגרו הלקוחות את כל ההלוואות באמצעות המשכנתא שלקחו, מומלץ ללווים להתנהל באחריות כלכלית מעתה ואילך ולא להתפתות לקבלת הלוואות נוספות מבנקים או מגופים חוץ בנקאיים.

בחברתנו,  מתמחים בהשגת משכנתא לאיחוד הלוואות. בקפיטל פקטור עומדים לרשותכם מיטב המומחים בכל נושא או שאלה הקשורה למשכנתא או הלוואה. במידה ואתם זקוקים למידע נוסף ניתן לפנות אלינו ללא כל התחייבות. התקשרו או השאירו פרטים באתר ונחזור אליכם בהקדם.

מקרים בהם נפתחים תיקים בהוצאה לפועל רק הולכים וגדלים. בישראל נפתחים מדי שנה מאות אלפי  תיקים בהוצאה לפועל. לשם המחשה, ב- 2019 נפתחו 300,000 תיקים. המספר הזה רק הולך וגדל עם השנים. בניגוד לדעה הרווחת, כי בעלי תיקים בהוצאה לפועל הם אנשים שמנסים להתחכם מול המערכת או עבריינים, לרוב מדובר באנשים ומשפחות נורמטיביות שפשוט הסתבכו ומתקשים לנהל את עצמם מבחינה פיננסית. ההכנסה החודשית הממוצעת למשק בית הינה כ- 15,400 ש"ח נטו (נכון ל- 2019).

ההוצאה הכספית עומדת על כ- 12,300 ש"ח לחודש. מאידך, ההכנסה הכספית נטו של העשירונים הנמוכים קטנה משמעותית מהממוצע. למשל, ההכנסה נטו בעשירון החמישי הינה כ- 10,000 ש"ח בלבד.החזר חודשי ממוצע של משכנתא עומד על כ – 4 אלפים שקלים. לעשרות אלפי משקי בית יש הלוואות נוספות מלבד משכנתא. כתוצאה מכך ההוצאות החודשיות גבוהות בגלל נטל ההלוואות, ומכאן ועד לכשל בהחזרי ההלוואות והמשכנתא הדרך קצרה. כאשר מתחילים פיגורים בהחזרי המשכנתא, הבנק בנקודה מסוימת שולח מכתבי התראה ובסופו של דבר נפתחים ללקוחות הבנק תיקים בהוצאה לפועל. בנקודה זו, אין באפשרותם לקבל הלוואה בנקאית בגלל התיקים הפתוחים. צריך להבין שהצעדים הבאים בהוצל"פ יהיו עיקול חשבון הבנק, איסור יציאה מהארץ ועוד סנקציות שמכבידות על ההתנהלות היומיומית. חלק מהאנשים לא נוקטים בשום פעולה שתמנע את פתיחת התיקים בהוצאה לפועל. או בפעולה שתסגור את התיקים במידה וכבר נפתחו. ומפה, המצב רק ילך ויחמיר עוד יותר.

מה עושים כאשר לא ניתן לעמוד בנטל החזרי הלוואות והבנק לא מוכן לתת יותר אשראי?

אם החשבון עדיין תקין ניתן להגדיל את המשכנתא על מנת לסגור הלוואות קצרות מועד. ניתן לפרוס את המשכנתא לזמן ארוך ובתנאים טובים  וכך להקטין משמעותית את ההחזר החודשי.

 

האם יש אפשרות לקחת הלוואה על הנכס גם שהחשבון לא תקין?

בהחלט. שוק האשראי השתכלל עם הזמן וישנם גופים שיודעים לתת משכנתא על נכס גם אם חשבון הלקוח איננו תקין, מכל מיני סיבות. כולל מצב שבו יש תיקים פתוחים בהוצל"פ, חשבון מוגבל, הליך פש"ר. גם אם קיימת משכנתא על נכס ניתן לקבל משכנתא נוספת. הדבר מותנה בין השאר בשווי הנכס.

 

האם ניתן לקבל משכנתא בבנק כאשר יש תיקים פתוחים בהוצאה לפועל?

התשובה היא לא. הבנק יבקש תחילה מהלקוחות לסגור את התיקים. גם אז, ייתכן ויבקש מהלקוחות להמתין איזשהו פרק זמן. תלוי בכמות התיקים, בסכומים ומי הנושים. לפעמים הלקוחות יידרשו לעבור "תקופת צינון" של עד שלוש שנים (כל מקרה לגופו) עד שיתיר להם לקבל משכנתא.

האם יש אפשרות אחרת לקבל משכנתא או הלוואה במקום אחר מלבד הבנק?

כמו שציינתי בתחילת הכתבה, השוק הפיננסי השתכלל וכיום ישנם קרנות מימון שהן תחת פיקוח, שיכולות לתת משכנתא על נכס גם אם ללקוחות יש תיקים פתוחים בהוצאה לפועל.

 

האם קבלת ההלוואה מקרן פיננסית מותנית בסגירת התיקים בהוצאה לפועל?

בהחלט. הקרן תתנה את ההלוואה בסגירת כל התיקים בהוצאה לפועל בכפוף למכתבי כוונות מהנושים.

 

איך יודעים כמה תיקים פתוחים ומה הסכומים בכל תיק פתוח?

ניתן לפנות ללשכת ההוצל"פ שבאותו אזור ולבקש דוח ריכוז תיקים לחייב.

 

מהו מכתב כוונות?

זהו מסמך המציג את יתרת החוב שעדיין לא שולמה. במסמך זה מאשר הנושה (זה שחייבים לו) שלאחר שישולם יתרת החוב הנקוב במסמך יסיר הבנק/או נושה אחר את השיעבוד על הנכס. למכתב כוונות יש תוקף משפטי.

האם יש אפשרות להקטין את הסכומים בתיקים הפתוחים בהוצל"פ?

בהחלט. מומלץ להיעזר בעורך דין בעל ניסיון. לפעמים ניתן להקטין את הסכומים בצורה משמעותית. גם לנושים יש אינטרס לקבל מהר את החוב, גם אם יאלצו להסתפק בפחות. העורך דין מטעמכם ינסה להגיע להסדר חוב עם הנושים.

איך ניתן להסדיר את החוב?

הסדרת החוב מול הנושים השונים נעשה באמצעות משא ומתן של העורך דין מטעמכם מול הנושים. אין חובה שעורך דין ינהל את המו"מ. זה יכול להיות גם בעל החוב עצמו. או כל מי מטעמו של בעל החוב. אחרי שהוסכם הסכום, ימציא הנושה מכתב כוונות על גובה הסכום. תשלום החוב ייעשה בעזרת הקרן המממנת. כלומר בעזרת משכנתא מגופים חוץ בנקאיים.

 

איך ניתן להסדיר את החוב ללא בעלות על נכס קיים?

אפשרות נוספת למימון החוב היא כאשר אדם המקורב לבעל החוב, מסכים לקחת משכנתא לכל מטרה ולמשכן את הנכס השייך לו. את כספי המשכנתא הוא מעביר ישירות לנושים, לכיסוי החוב של החייב.

 

האם הלוואה או משכנתא חוץ בנקאית יכולה להיות פרוסה לזמן ארוך?

בהחלט. יש מגוון רחב של מסלולי הלוואה. ניתן גם לרווח לתקופות של עד 20 שנים ויותר. מאוד חשוב להתאים את מסלול ההלוואה לפרופיל הפיננסי של הלווים.

האם ניתן לקבל משכנתא נוספת למרות קיומה של משכנתא פעילה?

כן, בתנאי שיתרת המשכנתא והמשכנתא הנוספת לא יעלו על 60% משווי הנכס. הסכום המקסימלי שניתן לקבל מגוף חוץ בנקאי על נכס קיים מחושב כדלהלן:

בגופים חוץ בנקאיים כגון חברות ביטוח עד 60% משווי הנכס המשועבד, בניכוי יתרת המשכנתא.

דוגמא

שווי הדירה לפי הערכת שמאי: 2,000,000 ש"ח

יתרת משכנתא על הדירה: 550,000 ש"ח

60%  משווי הדירה: 1,200,000 ש"ח

הסכום המירבי של משכנתא לכיסוי חובות וסגירת תיקים בהוצאה לפועל

650,000=1,200,000-550,000

 

•           גובה המשכנתא שתאושר תלויה בין השאר בשווי הנכס. ככל שהשווי גבוה יותר, ניתן לקבל יותר.

 

איך ניתן להעריך מה שווי הנכס שלי?

הערכת שווי הנכס מתבצעת על ידי שמאי מקרקעין. לגוף המלווה ישנה רשימה של שמאי מקרקעין אשר איתם הוא עובד. השמאי מגיע פיזית לנכס ומעריך את שוויו. יתכנו פערי מחירים בין שווי השוק לשווי הנכס על פי שמאי. השווי הקובע לצורך קבלת משכנתא היא של שמאי מקרקעין בלבד.

האם ניתן להתאים את גובה ההחזר החודשי, כך שלא אכנס שוב לחובות?

כמובן שניתן להתאים את גובה ההחזר החודשי לצורכי הלווה וליכולתו לעמוד בתשלומים בהווה ובעתיד. גובה ההחזר החודשי מושפע מגובה המשכנתא אך לא רק מזה. ישנם מקרים בהם ללווה אין יכולת פיננסית להתחיל בתשלומי ההחזר החודשי מיד לאחר נטילת המשכנתא, לכן לעיתים ניתן לדחותם. חברות ייעוץ מתמחות בבניית מתווה הלוואה הנכון ללווה בהתחשב בפרופיל הפיננסי שלו.

בחברתנו,  מתמחים בהשגת משכנתא לכל צורך, כולל ללווים להם נפתחו תיקים בהוצאה לפועל. אנו מלווים את הלקוח לאורך כל התהליך: מקבלת המימון המתאים, מסלול ההלוואה, התאמת ההחזרים החודשיים ועד קבלת המשכנתא וסגירת כל התיקים הפתוחים. בקפיטל פקטור עומדים לרשותכם מיטב המומחים בכל נושא או שאלה הקשורה למשכנתא או הלוואה. במידה ואתם זקוקים למידע נוסף ניתן לפנות אלינו ללא התחייבות. התקשרו או השאירו פרטים ונחזור אליכם בהקדם.

ישראלים רבים, כולל תאים משפחתיים בהם שני בני הזוג עובדים ומשתכרים, נקלעים לעתים לחובות ו"סחרור פיננסי".

לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, כ-15% ממשקי הבית בישראל מצויים באופן מתמיד ביתרת חובה, וכ-46% ב"אוברדרפט" לפחות פעם אחת בשנה. בנק ישראל מציג נתונים קשים עוד יותר, לפיהם כ-27% ממשקי הבית הישראליים יורדים מתחת למינוס בכל חודש.

 

יש שהמצוקה הפיננסית הופכת לכרונית, אשר היחלצות ממנו נראית כמעט בלתי אפשרית. הלוואה רודפת הלוואה, יתרת החובה טופחת, ובחלק מהמקרים מופעלים כנגד המשפחה סנקציות שונות. כולל עיקולים והליכי הוצאה לפועל ואפילו כונס נכסים. זאת כמובן לצד סיטואציות רבות שעלולות להביא גם תא משפחתי מאוזן לכדי הוצאות גבוהות (עזרה לילדים ברכישת דירה, טיול גדול לחו"ל, הפסקת עבודה לצורך הקמת עסק, טיפולים רפואיים בלתי צפויים וכדומה).

האם יש פתרון? ובכן, התשובה חיובית. ככל שהמשפחה מתגוררת בנכס שרכשה בעבר, וגם אם עדיין רובצת עליו משכנתא, ייתכן שהמענה טמון בקירות הבית. קרי, נטילת משכנתא נוספת, הנקראת משכנתא מדרגה שנייה המשמשת בעיקר משכנתא לכיסוי חובות.

 

משכנתא מדרגה שנייה, מהי?

משכנתא מדרגה שנייה היא למעשה משכנתא על הנכס הקיים (הממושכן זה מכבר לבנק). מדובר במשכנתא אשר נלקחת לרוב מגופים חוץ בנקאיים. מומלץ לקחת משכנתא כזו רק מגופים הנתונים תחת פיקוח רגולטורי הדוק. גופים אלה מוכנים, בכפוף להצגת מסמכים ובדיקות מקדימות, להעניק ללווים משכנתא שנייה, בנוסף למשכנתא הקיימת. זאת, אף אם חשבון הלקוח איננו תקין.

חשוב לפנות בבקשת משכנתא נוספת רק לגופים הנמצאים תחת רגולציה ובעלי רישיון מטעם משרד האוצר, ופועלים בהתאם לחקיקה והפסיקה בדיני הבנקאות והפיננסיים, והן מכוח חוק אשראי הוגן, המהווה למעשה גרסה מחודשת של חוק קודם ("חוק הסדרת הלוואות חוץ בנקאיות"). חוק זה קובע שורה של כללים לגבי מתן הלוואות, גילוי נאות, הסכמי הלוואה וכמובן ריביות מקסימליות.

 

על מנת לרשום משכנתא מדרגה שנייה, יש צורך לקבל את אישורו של הבנק שנתן את המשכנתא הראשונה. בעניין זה חשוב לדעת כי למרות שהבנקים אינם בהכרח "ששים" לתת את אישורם, המחוקק קבע באופן מפורש שהם מחויבים לעשות זאת במובן הרחב ביותר.

סעיף 7ח(א) לחוק הבנקאות (שירות ללקוח), תשמ"א-1981 קובע במפורש כי "תאגיד בנקאי לא יסרב סירוב בלתי סביר לבקשת לווה למתן הסכמתו לשעבוד נוסף של נכס, נחות בדרגתו, לטובת נושה אחר" (ההדגשות לא במקור).

 

במידה והבנק מסרב לתת הסכמה לשעבוד בדרגה שנייה, קיים מסלול נוסף, עוקף, והוא נטילת משכנתא בהערת אזהרה. פעולה אשר לא דורשת את הסכמת הבנק.

שלא כמו משכנתא מדרגה ראשונה, הנלקחת לטובת רכישת נכס, משכנתא מדרגה שנייה ניטלת בשלב מאוחר יותר, והיא נחשבת בדרך כלל בתור משכנתא לכל מטרה , שנלקחת מתוך כוונה לסלק חובות , לסגור תיקים בהוצאה לפועל או לחלץ הנכס מכונס נכסים. מבחינת הגוף הפיננסי המלווה, היות שמשכנתא מדרגה שנייה היא חזקה פחות מהמשכנתא הראשונה, במידה שהלווה לא יעמוד בפירעון ההחזר החודשי, תהיה לבעל המשכון הראשון עדיפות במימוש.

דהיינו, רק לאחר שהחוב לבנק יכוסה, בעל המשכון השני יוכל לממש את זכותו. אי לכך, משכנתא מדרגה שנייה, מטבע הדברים, מגלמת בחובה סיכונים כלפי הגוף הפיננסי, אשר מטבע הדברים מגולמים לכדי ריביות גבוהות יותר מזו של משכנתא ראשונה.

 

מה גובה המימון המקסימלי שניתן לקבל במסגרת משכנתא שנייה?

אחוזי המימון הם מהפרמטרים החשובים לגבי משכנתא מדרגה שנייה. בדרך כלל ניתן לקבל משכנתא שנייה בסכום שאינו עולה על כ- 60% משווי הנכס , אחוז זה כולל את גובה המשכנתא הראשונה והשנייה גם יחד. אם כי יש יוצאים מהכלל. בסופו של דבר, גובה המשכנתא הוא פועל יוצא של שווי הנכס, כפוף להערכת שמאי. (קראו כאן על הערכת שמאי).

 

מי יכול לקבל משכנתא שנייה על נכס?

לווים פוטנציאליים רבים יכולים להתאים לתהליך זה של נטילת משכנתא מדרגה שנייה. בראש ובראשונה, כפי שצוין לעיל, משכנתא שנייה עשויה להתאים ללווים המצויים במצוקה פיננסית כדוגמת בעלי חוב אשר "קורסים" תחת נטל ההלוואות וההתחייבויות, נמצאים ביתרת חובה כמעט מתמדת, ומחפשים נתיב שיאפשר להם לפתוח דף כלכלי חדש. בפרט אם הם מצויים כבר תחת הליכי הוצאה לפועל ו/או עיקולים על הנכס ובחשבון. ההתניה העיקרית במשכנתא כזו, שגובה המשכנתא השנייה יחד עם המשכנתא הראשונה יהיו בסכום שלא עולה על 60% משווי הכנס.

 

למה מיועדת משכנתא שנייה (נוספת) על הנכס?

משכנתא כזו מסייעת ללווים להיחלץ מסיטואציות כלכליות מורכבות על ידי סגירת הלוואות, הקטנת החזר חודשי, סגירת תיקים בהוצאה לפועל, הסרת עיקולים מנכסים, חילוץ הנכס מכונס נכסים ועוד.

מהם תנאי משכנתא כזו?

 

ריבית משכנתא חוץ בנקאית הינה גבוהה יותר מריבית בנקאית, עקב הסיכון הגלום בהלוואה מסוג זה לגוף המממן. אך ניתנת במסגרת של חוק אשראי הוגן. ניתן לקבל את המשכנתא במגוון רחב של מסלולים. מפריסה מצומצמת לשנה תוך אפשרות פריסה אפילו לעשרים שנה. בפריסה ארוכה, ניתן להגיע להחזר חודשי נמוך יחסית ונוח.

התנאים אכן חשובים, אך לא רק. חשוב שאת התהליך ילוו אנשים בעלי ניסיון רב בתחום עם ידע מקצועי רלוונטי. כמו כן, פרמטר חשוב הוא, שהגוף המלווה הינו גוף מסודר הפועל תחת רגולציה ובעל רישיון ממשרד האוצר.

כדאיותה של משכנתא מדרגה שנייה נבחנת לפי מכלול הנסיבות – המצב הכלכלי הנוכחי, הסיבות להתדרדרות הפיננסית, ראייה הצופה את פני העתיד, ושלל גורמים הנבחנים בהתאמה אישית.

 

למי עוד יכולה להתאים משכנתא שנייה על נכס?

משכנתא מדרגה שנייה יכולה לסייע מאד לבעלי עסקים, הנעזרים בנכס שברשותם לטובת ביצוע מהלכים עסקיים ומימון הוצאות (קראו על משכנתא מדרגה שנייה לבעלי עסקים). כמו כן, זהו פתרון שמתאים ללווים בעלי קשיים בבנקים, שרוצים להיחלץ מהמצב אליו הם נקלעו.

במאמר מוסגר נציין כי משכנתא מדרגה שנייה מתאימה גם לאוכלוסיות נוספות, אשר אינן בהכרח מצויות במצוקה כלכלית. אין ספק שמשכנתא שנייה פותחת אופציות למקורות מימון גם למשקיעים שרוצים להתמנף, אך לא יקבלו מסיבותיהם שלהם הלוואה בבנק.

 

אנו בחברת קפיטל פקטור מתמחים בהשגת משכנתא שנייה על נכס לכל מטרה. בקפיטל פקטור עומדים לרשותכם מיטב המומחים בכל נושא או שאלה הקשורה למשכנתא או הלוואה. במידה ואתם זקוקים למידע נוסף ניתן לפנות אלינו ללא כל התחייבות. התקשרו או השאירו פרטים באתר ונחזור אליכם בהקדם.

רבים מתבלבלים בין שני המונחים הללו ויש אף שחושבים שמדובר באותו סוג של הלוואה. במאמר זה ננסה לעשות סדר, על מנת שכולנו נוכל להבין את ההבדלים בין הלוואת גרייס להלוואת בלון.

 

הלוואת גרייס

זוהי הלוואה הנלקחת בדרך כלל כחלק ממשכנתא למספר שנים מצומצם לשם נוחות וניתן לחלק אותה לשתי תתי קטגוריות: הלוואת גרייס חלקי והלוואת גרייס מלא. מטרת ההלוואה להימנע בשנים הראשונות מהחזרי משכנתא מלאים. למשל, ברכישת דירה מקבלן שתהיה מוכנה עוד מספר שנים. הרוכשים אינם יכולים לעמוד בתשלומי שכירות ותשלומי משכנתא בו זמנית. לכן הם יבקשו גרייס עד לקבלת טופס 4 (מועד אכלוס הדירה). במועד זה יתחילו לפרוע את המשכנתא בהחזרים מלאים (אין להם יותר תשלומי שכירות).

הלוואת גרייס חלקי

במשך תקופת הגרייס, הניתנת בדרך כלל לתקופה של עד שלוש שנים, מחזירים רק את הריבית. יתרת הקרן לא קטנה ותתחיל להיפרע ברגע כאשר הלוואת הגרייס הופכת למשכנתא המוחזרת בהחזרים מלאים לפי לוח שפיצר (אם כי, ניתן לפי לוח סילוקין קרן שווה). הלוואת הגרייס ניתנת כחלק ובמסגרת המשכנתא הכוללת.

 

לדוגמא
לקיחת משכנתא ל- 25 שנה. מתוכם הלוואת גרייס ל- 3 שנים. זה אומר שבמשך שלוש השנים הראשונות נחזיר רק ריבית. הקרן לא תקטן (גובה ההלוואה המקורי). לאחר 3 שנים באופן אוטומטי נתחיל להחזיר החזרים מלאים למשך 22 שנה לפי לוח סילוקין שפיצר (אלא אם ביקשנו קרן שווה).

 

 

הלוואת גרייס מלא

במשך תקופת הגרייס הלווים לא מחזירים החזרי ביניים. אך לאחר סיום תקופת הגרייס המשכנתא גדלה בגובה הריבית הנצברת שלא שולמה. יתרת הקרן (הגדולה יותר במקרה זה) תתחיל להיפרע מיד עם סיום הגרייס לפי לוח סילוקין שפיצר או לפי לוח סילוקין קרן שווה.

 

הלוואת בלון

הלוואה הנלקחת לפרק זמן מצומצם של עד שלוש שנים. בתום תקופת ההלוואה הבלון פוקע והלווים נדרשים לפרוע את כל סכום ההלוואה בבת אחת. הלוואה זו מכונה גם הלוואת גישור. ניתן לחלק הלוואה זו לשתי תתי קטגורית: הלוואת בלון חלקי והלוואת בלון מלא. הלוואת בלון ניתן לקבל כאשר רוכשים דירה ועדיין לא מכרנו את הדירה הקיימת. כל ההון העצמי של הרוכשים נובע מהכסף שיתקבל ממכירת הדירה. כיוון שהדירה טרם נמכרה, ניתן לקבל עליה הלוואת בלון. הלוואה זו תיפרע בבת אחת מהכסף שיתקבל ממכירת הדירה. הלוואת בלון נקראת גם הלוואת גישור.

 

הלוואת בלון חלקי

ניתנת בדרך כלל לתקופה של עד שלוש שנים. במשך תקופה זו ישלמו הלווים רק תשלום ריבית.  את קרן ההלוואה שלקחו יצטרכו לפרוע בסכום אחד מיד בתום פקיעת הבלון. הלוואה כזו ניתן לקחת גם על חשבון קרן השתלמות לתקופה של עד שש שנים.

 

הלוואת בלון מלא

ניתנת לתקופה של עד שנתיים. במשך תקופה זו הלווים לא ישלמו מאומה. קרן ההלוואה תתפח בגובה הריבית הנצברת עד ליום פקיעת ההלוואה. ביום פקיעת ההלוואה יצטרכו הלווים להחזיר את קרן ההלוואה בתוספת הריבית הנצברת (הריבית שלא שולמה) בסכום אחד. הלוואה זו כמעט ולא ניתנת היום כהלוואת גישור של משכנתא.

 

לסיכום, ההבדל העיקרי בין שתי סוגי ההלוואות

• הלוואת גרייס ניתנת לתקופה מצומצמת, כחלק ממסגרת של הלוואת משכנתא. עם סיום הגרייס הופכת הלוואה זו באופן אוטומטי למשכנתא המוחזרת בהחזרים מלאים של קרן וריבית לפי לוח סילוקין שפיצר (או החזרים לפי לוח סילוקין קרן שווה)

 

• הלוואת בלון ניתנת כהלוואת גישור לזמן מצומצם. עם סיום מועד ההלוואה, יידרשו הלווים לפרוע באופן מיידי את מלוא סכום ההלוואה שלקחו. הבנקים למשכנתאות נותנים כיום הלוואת בלון חלקי בלבד.

 

בקפיטל פקטור עומדים לרשותכם מיטב היועצים מהבכירים בתחום, בעלי וותק רב בתחום ייעוץ משכנתאות. במידה ואתם זקוקים למידע נוסף, ניתן לפנות אלינו ללא כל התחייבות. התקשרו או השאירו פרטים באתר ונחזור אליכם בהקדם.

הלוואת בלון הינה הלוואה הניתנת לפרק זמן מצומצם של עד שלוש שנים. אשר בסיומה יצטרך הלווה להחזיר את מלוא סכום ההלוואה (קרן ההלוואה) שלקח, בתוספת ריבית הפרשי הצמדה, במידה וההלוואה הייתה צמודה ובהינתן מדד חיובי. הלוואה זו מתאימה ללווים אשר יודעים בוודאות שיהיה להם היכולת לפרוע את ההלוואה ביום פקיעת ההלוואה. למשל, הלוואה זו מתאימה למי שרכש דירה חדשה, אך טרם מחר את הדירה הישנה ורוצה לממן חלק מהרכישה באמצעות הלוואת בלון. הלוואת בלון נקראת גם הלוואת גישור או הלוואת בוליט.

 

איזה סוגי הלוואות בלון יש?

• הלוואת בלון חלקי: לפי הלוואה זו הלווה ישלם כל חודש רק תשלומי ריבית והקרן תיפרע בסכום אחד במועד פקיעת הבלון.

דוגמא:

הלוואת בלון חלקי לתקופה של 3 שנים, גובה הסכום 300,000 ₪. גובה הריבית השנתית 2%

בחישוב פשוט, הלווים ישלמו כל חודש 500 ₪, תשלום ריבית. כך יעשו במשך שלוש שנים. בסוף השנה השלישית ישלמו את קרן ההלוואה שלקחו. כלומר יצטרכו לשלם בבת אחת 300,000 ₪.

במידה וההלוואה הייתה צמודת מדד, ובהנחה שהמדד חיובי על פני התקופה, ההחזרים החודשיים יילכו ויגדלו, גם סכום ההלוואה (קרן ההלוואה) יגדל בגובה המדד לתקופה.

 

• הלוואת בלון מלא: בהלוואה זו אין החזרי ביניים. הלווה יחזיר בתום תקופת ההלוואה את הקרן ואת הריבית הנצברת, בסכום אחד.

דוגמא:

הלוואת בלון מלא לתקופה של 3 שנים, גובה הסכום 300,000 ₪. גובה הריבית השנתית 2%

לאחר שנתיים הלווים יחזירו לבנק :

300,000 ◦ 1.022 = 318,362

 

מאיפה ניתן לקחת הלוואת בלון ובאיזה מצבים?

• מבנק למשכנתאות, על דירה ישנה, כהלוואת גישור להשלמת רכישת הדירה החדשה. ביום מכירת הדירה הישנה יכסו הלווים את ההלוואה.
• הבנק המלווה של הקבלן נותן את ההלוואה לרוכשי הדירה. הבלון מסתיים בתום הבנייה, עם קבלת טופס 4. ואז יש שתי אפשרויות פירעון. או שפורעים את הבלון ממכירת הדירה שברשותם, או, לרוכשים שאין דירה בבעלותם, הם הופכים הבלון למשכנתא לפי לוח שפיצר.
• מבנק מסחרי, למשל, על חשבון שיעבוד נכס מסחרי. החזר ההלוואה יהיה ביום מכירת הנכס.
• על חשבון קרן השלמות. אם ההלוואה לא נזילה עד 50% מהסכום בקרן. אם הקרן נזילה עד 80% משווי הקרן. בדרך כלל תנאי ההלוואה הם פריים מינוס חצי אחוז.

מה גובה הריבית על הלוואות בלון?

לרוב, סביבת הריבית תהיה גבוהה יותר מהלוואה עם החזרים מלאים של קרן וריבית, זאת עקב הסיכון הגלום לצד המלווה. לעומת זאת בהלוואת בלון על חשבון קרן השתלמות, הריבית תהיה נמוכה ועומדת על פריים מינוס חצי אחוז (P% – 0.5%)

 

באיזה מסלולים ניתן לקחת הלוואת בלון?

בהלוואות משכנתא ניתן עקרונית בכל המסלולים. בהלוואת בלון מקרן השתלמות רק במסלול פריים.

 

מהן היתרונות והחסרונות בהלוואת בלון?

היתרון בהלוואת בלון הוא הנוחות. בהלוואה כזו ניתן להחזיר החזרים נמוכים רק ריבית וניתן אף ללוות במסלול בלון מלא ללא החזרי ביניים.  החיסרון הבולט בהלוואת בלון, שצריך להחזיר את מלוא ההלוואה בסכום אחד תוך מועד קצר יחסית. במידה וההלוואה נלקחה כבלון מלא, הלווים יצטרכו להחזיר סכום גבוה יותר מסכום הקרן הראשוני שלקחו, הנושא גם ריבית נצברת.

 

לכמה שנים ניתן לקחת הלוואת בלון?

בהלוואות גישור הנלקחות על חשבון נכס קיים, בדרך כלל עד 3 שנים. בעבר ניתן היה לקבל מהבנקים למשכנתאות הלוואות בלון אף לתקופות ארוכות של עד 10 שנים.

 

האם הלוואת בלון והלוואת גרייס זהות?

ממש לא. הלוואת בלון צריך להחזיר בסכום אחד במועד פקיעת ההלוואה. גודל הסכום אותו צריך להחזיר תלוי בסוג הבלון. בהלוואת בלון מלא צריך להחזיר קרן פלוס ריבית נצברת. בהלוואת בלון חלקי, רק את הקרן. הלוואת גרייס הופכת ללוח סילוקין שפיצר, מיד בתום תקופת הגרייס. הלווים יפרעו את ההלוואה בתשלומים מלאים של קרן וריבית מיד עם תום תקופת הגרייס.

 

בקפיטל פקטור עומדים לרשותכם מיטב המומחים, אנשי מימון מהבכירים בתחום, בעלי וותק רב בתחום ייעוץ משכנתאות. במידה ואתם זקוקים למידע נוסף ניתן לפנות אלינו ללא כל התחייבות. התקשרו או השאירו פרטים  באתר ונחזור אליכם בהקדם.

הלוואת גרייס, מלשון חסד, הינה הלוואה בה מחזירים את מרכיב הריבית בלבד מסך ההחזר החודשי. לאחר זמן מסוים שנקבע מראש בתנאי המשכנתא, ההלוואה מתחילה להיפרע כמשכנתא רגילה לפי לוח שפיצר או לוח סילוקין אחר למשך יתרת שנות ההלוואה.

 
כל המשכנתאות בישראל נפרעות לפי לוח סילוקין שפיצר או לוח סילוקין רגיל, המכונה החזר קרן שווה. כל תשלום חודשי של המשכנתא בנוי ממרכיב קרן ומרכיב ריבית. גובה ההחזר החודשי בכל לוח סילוקין מושפע ממתודולוגיית החישוב המימוני של הלוח. החזר המשכנתא החודשי מהווה נטל על הלווים שברובם זוגות צעירים בתחילת דרכם. לעיתים נדרשים הלווים להתחיל לשלם משכנתא כאשר הם עדיין גרים בשכירות מה שמאוד מכביד על ההתנהלות החודשית.

 

 

למשל, בהרבה מקרים כאשר קונים דירה חדשה מקבלן, הכניסה אינה מידית. לרוב, הדירה תהיה מוכנה בין שנה וחצי לשלוש שנים בממוצע מיום הרכישה. בינתיים צריך לשלם לקבלן לפי התשלומים שנקבעו בחוזה. כך שהלווים יכולים למצוא עצמם מחזירים גם משכנתא וגם תשלומי שכירות עד שהדירה תהיה מוכנה.

 

תשלום חודשי של שכירות ותשלומי משכנתא בו זמנית, מהווים הוצאה שוטפת גבוהה לכל משק בית. במיוחד לזוגות צעירים בתחילת דרכם שיכולת ההחזר שלהם נמוכה יחסית. במקרה זה, ניתן לבקש מהבנק במסגרת המשכנתא, הלוואת גרייס לתקופה מסוימת, למשל, עד תום הבנייה ועם קבלת טופס 4 (טופס איכלוס). במועד זה יעברו הלווים מהדירה השכורה לדירה החדשה ויוכלו להתמקד בהחזר חודשי מלא של המשכנתא. זאת כיוון שאין שכירות.

 

דוגמא:

 
משפחת אפרתי רכשה דירה חדשה מקבלן אשר תהיה מוכנה עוד שנה מהיום. מחיר הדירה 1.5 מיליון ₪. לאחר שהעבירו את ההון העצמי שברשותם (המהווה 25% מהעלות), הם נדרשים להעביר עוד 300,000 ₪ כפעימת ביניים. כיוון שהם גרים בשכירות, הם מעוניינים בהחזרים נמוכים ככל שניתן. הם יקחו משכנתא ל- 30 שנה כאשר בשנה הראשונה ההחזר יהיה בצורת גרייס ולאחר מכן, מהשנה השנייה עד השנה השלושים החזרים לפי לוח שפיצר. כלומר 29 שנה בהחזרים חודשיים לפי לוח שפיצר. נניח גם שהריבית השנתית 3.4% (כלומר 0.283% ריבית חודשית).

 

 

בשנה הראשונה (שניים עשר החודשים הראשונים) ההלוואה תשולם לפי החזרי גרייס, כלומר רק תשלום ריבית. לכן יתרת הקרן הבלתי מסולקת לא קטנה. מהשנה השנייה, החל מהחודש ה- 13, המשכנתא מתעדכנת ומחושבת לפי לוח שפיצר לתקופה של 29 שנה, כי שנה אחת עברה.
אם ההלוואה הייתה בריבית קבועה צמודה, סביר להניח שההחזרים ילכו ויגדלו.

 

הלוואת גרייס איננה הלוואה נפרדת בפני עצמה, למעשה היא חלק מהלוואת המשכנתא ורשומה בתנאי המשכנתא ובאישור העקרוני. בדרך כלל הבנק לא יאשר הלוואת גרייס לפרק זמן העולה על שלוש שנים.

דוגמא:

 
אם לקחתם משכנתא ל- 25 שנה ובשנתיים הראשונות ההלוואה תהיה גרייס. זה אומר שבשנתיים הראשונות תשלמו ריבית בלבד והקרן לא תקטן. לאחר שנתיים ובאופן אוטומטי המשכנתא תתעדכן להחזרים מלאים לפי לוח סילוקין שפיצר למשך תקופה של 23 שנים.

 

איזה סוגי הלוואות גרייס?

כעיקרון יש שני סוגי הלוואות גרייס:

 

• הלוואת גרייס מלא: בהלוואה זו הלווים לא ישלמו מאומה במשך כל תקופת הגרייס. אך עם תום תקופת הגרייס הקרן תגדל בגובה הריבית הנצברת ואז תיפרע בהחזרים מלאים לפי לוח סילוקין שפיצר. הלוואה זו אינה נפוצה והבנקים כיום אינם נוטים לאשר הלוואת גרייס מלא.

דוגמא:

 
משכנתא של 300,000 ₪ למשך 25 שנה. בשנתיים הראשונות גרייס מלא. ריבית שנתית 3.4%.

כיוון שלא היו החזרי ריבית, לאחר שנתיים הקרן תגדל בגובה הריבית הנצברת:
300,000 ◦ 1.0342 = 320,746.8
זה יהיה גובה המשכנתא אשר ייפרע לפי לוח שפיצר למשך 23 שנה.

 

• הלוואת גרייס חלקי: החזר ריבית בלבד, קרן עומדת (תשתנה רק אם ההלוואה צמודה למדד או לריבית הפריים). הדוגמא הראשונה ממחישה גרייס חלקי.

 

בכל מקרה, בתום תקופת הגרייס, המשכנתא תתחיל להיפרע, באופן אוטומטי, בהחזרים מלאים לפי לוח שפיצר.

 

באיזה שלב מבקשים מהבנק תקופת גרייס?

כדי לקבל תקופת גרייס בהחזרי המשכנתא, יש לבקש זאת מהבנק כבר בעת בקשת אישור עקרוני למשכנתא. אישור תקופת הגרייס נתון לשיקול דעתו של הבנק ומושפע מטיב הלווה ואופי העסקה.

 

מה מקור השם גרייס?

גרייס באנגלית פירושו חסד. הלווים מבקשים כביכול חסד מהבנק שיאפשר להם להחזיר במשך תקופה מסוימת החזרים נמוכים ולדחות את תשלומי המשכנתא למועד מאוחר. זאת כיוון שיכולת ההחזר שלהם נמוכה לפרק זמן הגרייס. למשל, מצב בו הלווים משלמים שכירות וגם תשלומי משכנתא על דירה חדשה.

מה קורה לקרן ההלוואה בתום תקופת הגרייס?

בתום תקופת הגרייס הקרן מתחילה להיפרע בהחזרים חודשיים לפי לוח סילוקין שפיצר. גובה הקרן בעת סיום תקופת הגרייס מושפע ממסלולי המשכנתא שנקבעו מבעוד מועד עם הבנק. במידה וחלק המשכנתא בו ניתן הגרייס צמוד למדד ו/או לריבית הפריים (למשל), הרי שגובה הקרן בעת סיום הגרייס יכול להיות גבוה יותר מבעת לקיחתו, אם המדד היה חיובי ו/או ריבית הפריים עלתה.

 

מה ההבדל בין הלוואת גרייס להלוואת בלון?

רבים מבלבלים בין הלוואת גרייס להלוואת בלון, אם כי יש הבדל מהותי בין שתי סוגי ההלוואות.

 

• בהלוואת גרייס בתום תקופת הגרייס, קרן ההלוואה מתחילה להיפרע באופן אוטומטי לפי לוח סילוקין שפיצר, בהתאם לשנים שנקבעו מלכתחילה עם הבנק.

 

• בהלוואת בלון, בתום תקופת הבלון הלווה צריך להחזיר את סכום ההלוואה שלקח בבת אחת.

 
בקפיטל פקטור עומדים לרשותכם מיטב המומחים, אנשי מימון מהבכירים בתחום, בעלי וותק רב בתחום ייעוץ משכנתאות. במידה ואתם זקוקים למידע נוסף ניתן לפנות אלינו ללא כל התחייבות. התקשרו או השאירו פרטים באתר ונחזור אליכם בהקדם.

ריבית הפריים משמשת כבסיס לתמחור הלוואות או חסכונות ופיקדונות. כך למשל בהלוואת משכנתא במסלול פריים, הריבית לרוב תהיה ריבית פריים מינוס מרווח. גובה המרווח יושפע מאיכות הלווה וביכולת המשא ומתן שלו מול הבנק. ככל שהמרווח שתקבלו יהיה גבוה יותר כך הריבית במסלול צמוד לפריים תהיה נמוכה יותר. ובהלוואות שאינן משכנתא, בדרך כלל הריבית תהיה פריים פלוס מרווח. ריבית הפריים אינה צמודה למדד, אלא מושפעת ישירות מריבית בנק ישראל.

 

דוגמא:
נניח שריבית הפריים 1.75%. בהנחה שקיבלתם P% – 0.6% (כלומר פריים מינוס 0.6%), אז הריבית שקיבלתם הינה 1.15%. ה- 0.6% נקרא מרווח והוא נקבע ביניכם לבנק במשא ומתן ובטיב הלווים.

 

ריבית הפריים גבוה ב- 1.5% מהריבית הבסיסית, שהיא ריבית בנק ישראל. בכל יום שני האחרון בכל חודש בנק ישראל מודיע על עדכון הריבית. כל שינוי בריבית משפיע ישירות על ריבית הפריים. מסלול משכנתא הצמוד לריבית פריים מושפע באופן ישיר מעדכון ריבית בנק ישראל.

 

לדוגמא:
נניח שלפני שינוי הריבית, ריבית בנק ישראל הייתה 0.1%. זה אומר שריבית הפריים הינה 1.6% כיוון שהיא גבוהה ב- 1.5% מריבית הבנק. נניח שבנק ישראל מודיע שהריבית תעלה בשתי עשיריות האחוז, כלומר הריבית תעמוד על 0.3%. באופן אוטומטי ריבית הפריים תעלה .אף היא ב- 0.2% לרמה של 1.8%.

 

כלומר כל עלייה בריבית בנק ישראל תגרום לעלייה בריבית הפריים מה שיגרום לעלייה בהחזר החודשי של המשכנתא.

 

איך משלבים את ריבית הפריים במשכנתא?

הבנקים מציעים שפע של מסלולי משכנתא. עקרונית ניתן לשלב עד שליש מהמשכנתא במסלול הפריים. בעבר ניתן היה לקחת אף את כל המשכנתא במסלול זה. נגיד בנק ישראל בזמנו, סטנלי פישר, חשש מלווים שישבצו בתמהיל המשכנתא רק מסלול הלוואה בריבית פריים. כיוון שמסלול זה איננו יציב, הריבית עלולה להשתנות כל חודש. הוא חשש שעליית הריבית תגרום לכשל בהחזרי המשכנתא אצל מי שלקחו נתח נכבד מהמשכנתא במסלול זה. לכן החליט בנק ישראל להגביל את החלק בהלוואת המשכנתא הצמוד לריבית הפריים. כאמור עד שליש מסך הלוואת המשכנתא הנלקחת.

 

איך ישפיע שינוי בריבית הפריים על נוטלי המשכנתאות?

נמחיש זאת באמצעות הדוגמא הבאה:
נניח שלקחתם משכנתא של 900,000 ₪ ל- 20 שנה. שליש מהמשכנתא נלקחה בריבית פריים. כלומר 300,000 ₪. נניח שריבית הפריים עמדה על 1.75% וקיבלתם מרווח של 0.6%-. כלומר פריים מינוס 0.6%, סך הריבית שקיבלתם במסלול זה 1.15%

 

בדוגמא זה סך ההחזר החודשי של המשכנתא במסלול הצמוד לריבית הפריים יעמוד על כ- 1,400 ₪. אך אם ריבית הפריים תעלה ב- 1%, זה אומר שריבית המשכנתא שלכם תעמוד על 2.15% וההחזר החודשי יזנק ל- 1,553 ₪.
אל תגידו לעצמכם שאחוז שינוי זו קפיצה גדולה. בתחילת שנת 2,000 ריבית הפריים אף עמדה על רמה של 11.8%. ואף ברמות גבוהות יותר לפני כן.

 

 

מה היתרונות של מסלול משכנתא צמוד לריבית הפריים?

במסלול זה אין קנסות בגין פירעון מוקדם של ההלוואה. במסלול זה ניתן לפרוע בכל רגע נתון את כל הסכום הנותר או חלק ממנו ללא שום קנס. מה שעלול לקרוא בעת פירעון מוקדם במסלולים אחרים.

 

מה החיסרון במסלול זה?

החיסרון הגדול הוא שקיים אי וודאות לגבי גובה ההחזר החודשי העתידי. כיוון שריבית הפריים יכולה לעלות או לרדת, כל שינוי ישפיע באותו אופן על גובה ההחזר החודשי. כך למשל עלייה בריבית הפריים תגרום לעלייה בהחזר החודשי. ובמקרים בהם העלייה בריבית תהיה משמעותית, קיים סיכון ללווים שלא יוכלו לעמוד בהחזר החודשי של המשכנתא.

מה הסכום המכסימלי במסלול פריים שניתן לשלב בתמהיל המשכנתא?

מבחינה פורמלית ניתן לשלב עד שליש מהמשכנתא במסלול צמוד פריים. ההגבלה שהטיל בנק ישראל באה מתוך מטרה להגן על הלווים מפני עלייה של ריבית הפריים שתביא בעקבותיה עלייה בהחזר המשכנתא החודשי. בחשיפה מצומצמת, במקרה של עליית ריבית, רק החלק של המשכנתא הצמוד לריבית הפריים יעלה.

 

בקפיטל פקטור עומדים לרשותכם מיטב המומחים, אנשי מימון מהבכירים בתחום, בעלי וותק רב בתחום ייעוץ משכנתאות. במידה ואתם זקוקים למידע נוסף ניתן לפנות אלינו ללא כל התחייבות. התקשרו או השאירו פרטים באתר ונחזור אליכם בהקדם.

הסיבות בגינם הבנקים מסרבים לתת משכנתא הינן רבות ומגוונות, החל מבי.די.איי שלילי, חשבון בנק מוגבל, עיקולים על הנכס, תיקים פתוחים בהוצאה לפועל, הכנסה נמוכה, היעדר הון עצמי מספיק ועוד. גם אם הבנק סרב לתת לכם משכנתא מהסיבות שמניתי ועוד, דעו שלרוב המקרים יש פתרון. בשנים האחרונות השוק הפיננסי השתכלל ולצד הגופים המסורתיים שנותנים משכנתאות כמו הבנקים, קמו גופים חוץ בנקאיים שנותנים אף הם משכנתא.

 

משכנתא חוץ בנקאית ניתנת כנגד שיעבוד נכס בלבד, בין אן מדובר בנכס קיים או נכס בהליך רכישה. מטרת המשכנתא החוץ בנקאית הינה לחלץ אתכם מהבעיה אליה נקלעתם. אנו בקפיטל פקטור מתמחים בפתרון משכנתא למסורבי בנק ויודעים להתאים לכם את ההחזר החודשי כך שיהיה נוח עבורכם. ולפרוש את המשכנתא במקרים מסוימים אף לטווחים ארוכים של 20 שנה.

 

מהי משכנתא חוץ בנקאית?

זוהי משכנתא הניתנת על ידי גופים חוץ בנקאיים שלא כפופים לרגולציה מצד בנק ישראל. לכן גופים אלו יסכימו לתת הלוואה גם ללקוחות שהבנקים מגדירים אותם "כבעייתיים" מסיבות כאלה או אחרות. חשוב לדעת שגופים אלו אינם מאשרים באופן אוטומטי כל לקוח מכל סיבה שהיא. גופים איכותיים עובדים במתכונת של בנק ולכן ירצו מסמכים רלוונטיים ויבחנו את טיב הבקשה ואיכות הלקוח. כמובן שגופים אלה יהיו יותר סלחניים להיסטוריית האשראי של הלווה.

 

 

מה מספר השנים המכסימלי שניתן לקבל משכנתא כזו?

ניתן לקבל משכנתא חוץ בנקאית אף לתקופה ארוכה של עד 20 שנה. אנו בקפיטל פקטור בוחנים את טיב הבקשה וצרכי הלקוח ויודעים להתאים לו משכנתא העונה לצרכיו.

 

מה גובה הריבית במשכנתא כזו?

ריבית של משכנתא חוץ בנקאית תהיה גבוהה יותר מריבית על משכנתא בנקאית. זאת עקב הסיכון הגלום במשכנתא כזו לגוף המלווה. לרוב הלקוחות שצורכים משכנתא כזו, יש בי.די.איי שלילי והיסטוריה של התנהלות אשראי לא תקינה. לכן, הגוף המלווה יגלם בריביות את הסיכון הכרוך במתן הלוואה כזו. זו הסיבה לריביות גבוהות יותר.

 

האם כדאי לכל אחד שנתקל בסירוב מצד הבנק לקחת משכנתא חוץ בנקאית?

בפירוש לא. משכנתא כזו מתאימה ללקוחות שרוצים לחלץ את הנכס מהליך כנוס נכסים, לסגירת תיקים בהוצאה לפועל, לכיסוי חובות ולמי שנכנס לעסקת מקרקעין והבנק אינו מוכן לתת לו משכנתא. כל הסיבות הללו שמניתי מצדיקות ברוב המקרים לקיחת משכנתא חוץ בנקאית.

 

האם למי שיש משכנתא יכול לקבל משכנתא נוספת?

בהחלט כן. אנו יודעים לתת ללקוח משכנתא נוספת על המשכנתא הקיימת. בתנאי שסכום שתי המשכנתאות לא יעברו 70% משווי הנכס.

ממה צריך להיזהר?

לא כל הגופים שנותנים משכנתא חוץ בנקאית הינם גופים ראויים. לצד הגופים הפיננסים הטובים, ישנם גופים פחות טובים. בנוסף, לא צריך לפנות באופן אוטומטי לבקשת עזרה מגוף חוץ בנקאי. יש לא מעט מקרים בהם ניתן לאשר את הלקוח בבנק למשכנתאות, למרות הסירוב שקיבל. הלקוח צריך לפנות לגוף איכותי שיוכל וידע לעזור לו ולחלץ אותו מהמצב בו הוא מצוי.

 

מומלץ מאוד לקבל עזרה מקצועית בתחום זה, מחברת ייעוץ ותיקה ומנוסה המתמחה בייעוץ והשגת מימון בענף החוץ בנקאי. בתחום זה לא מומלץ לקחת סיכונים מיותרים, יש לעבוד עם חברות ייעוץ שיש להם וותק וניסיון מוכח בתחום זה.

 

אנו בקפיטל פקטור יודעים לחלץ את הלקוחות מכונס נכסים, לסגור תיקים בהוצאה לפועל, להסיר עיקולים מהנכס, לתת משכנתא לרכישת נכס ועוד.

 

בקפיטל פקטור עומדים לרשותכם מיטב המומחים, אנשי מימון מהבכירים בתחום, בעלי וותק רב בתחום ייעוץ משכנתאות. במידה ואתם זקוקים למידע נוסף ניתן לפנות אלינו ללא כל התחייבות. התקשרו או השאירו פרטים באתר ונחזור אליכם בהקדם.