לעיתים אנו זקוקים להלוואה גדולה לכל מיני צרכים, עזרה לילדים, כיסוי חובות, לעסק וכדומה. קשה לקבל הלוואה משמעותית מהבנק מבלי להביא ערב. היום כשהשווקים הפיננסיים השתכללו, ניתן לקבל משכנתא לכל מטרה כנגד שיעבוד נכס קיים, בתנאים טובים ובהחזרים נוחים.

ניתן אף לקבל משכנתא שנייה על נכס שכבר רובצת עליו משכנתא, לכל מטרה. למשל, לסגירת תיקים בהוצאה לפועל, הסרת עיקולים מהנכס ועוד. לעיתים יש ללווים המון הלוואות בבנקים, שבגינם ההחזר החודשי גבוה ומפריע להתנהלות היומיומית של המשפחה.

הסיבה שההחזר גבוה נעוצה הן בריבית הגבוהה והן לזמן המצומצם בו ניתנה ההלוואה, בד"כ עד 5 שנים. ניתן לאחד את כל ההלוואות תחת הלוואת משכנתא אחת, בתנאים אטרקטיביים והחזרים נמוכים. מה שיוריד באופן משמעותי את נטל ההחזר החודשי ויגדיל את ההכנסה הפנויה של המשפחה. יחד עם זאת, הבנק לא מאשר משכנתא על נכס קיים באופן אוטומטי, הוא מבקש לדעת את הסיבה לבקשת המשכנתא.

בעבר הסיבה בגינה לקוחות ביקשו משכנתא על נכס קיים הייתה פחות משמעותית מצד הבנק המלווה. כיום הבנקים מבקשים לדעת את סיבת ההלוואה. חשוב לדעת שהם לא מאשרים כל בקשה. הרבה בקשות משכנתא לכל מטרה נדחות כיוון שסיבת הבקשה לא עולה בקנה אחד עם הבנק המלווה. מומלץ במקרים של לקיחת משכנתא לכל מטרה או לקיחת משכנתא נוספת על המשכנתא הקיימת, להיעזר באנשי מקצוע בתחום שיעשו עבורכם את העבודה מול הבנקים ויגדילו את הסיכוי שההלוואה תאושר.

 

מתי מומלץ לקחת הלוואה על חשבון הנכס?

מומלץ לקחת הלוואה במקרים הבאים:

 

• סגירת הלוואות – ללקוח יש הלוואות בבנקים או מחוץ לבנקים שההחזר בגינם כבד ומקשה על ההתנהלות היומיומית של המשפחה.
• הוצאה לפועל – במידה ויש לכם תיקים פתוחים בהוצאה לפועל, אפשר לקחת משכנתא על מנת לסגור את התיקים. אפשר אף לקחת משכנתא שנייה. אל דאגה גם אתם מוגבלים בבנקים, אפשר להשיג לכם משכנתא.
• כונס נכסים – ניתן לקבל משכנתא על מנת לסלק את הכונס וכך "לנקות" את הנכס.
• עיקולים – ניתן לקבל הלוואה על מנת להסיר עיקולים.
• הלוואה עסקית – במידה והעסק שלכם בקשיים או שאתם פשוט רוצים לפתח אותו, או להשקיע בנכס חדש. ניתן לקחת משכנתא לצורך ההשקעה בעסק.

 

האם גם לווים עם חשבון לא תקין יכולים לקבל הלוואה על הנכס?

בהחלט. ניתן לקבל משכנתא אף ללווים עם בי.די.איי. שלילי מכל סיבה שהיא, מוגבל בבנק, הוצאות לפועל, עיקול על הנכס, התראה מתאגיד בנקאי ועוד. צריך לקחת בחשבון שלבעלי חשבון לא תקין המשכנתא תילקח מגוף חוץ בנקאי. יש מגוון גופים חוץ בנקאיים בשוק. חלקם טובים וחלקם פחות. חלקים יקרים משמעותית מהאחרים.

 

מומלץ להיעזר בחברת ייעוץ שמתמחה בנושא ההלוואות החוץ בנקאיות למוגבלים או מסורבים בבנקים. אנו בקפיטל פקטור מתמחים בהשגת משכנתא ללווים שהבנקים מסרבים לתת להם משכנתא או הלוואה.

 

 

מה יהיה ההחזר החודשי?

תלוי היכן תיקחו את המשכנתא. במידה והמשכנתא תילקח בבנק, ההחזר החודשי יהיה לרוב החזר מלא לפי לוח שפיצר. במידה וההלוואה תילקח מגוף חוץ בנקאי, יש גמישות בהחזרים ובמסלולים.

 

אם כי ההלוואה מגופים חוץ בנקאיים תהיה לרוב יקרה יותר מהבנקים. מצד שני, ניתן יהיה להתאים את ההחזר החודשי של המשכנתא לפרופיל הפיננסי של הלווה. ישנם מספר מסלולים לפיהם ניתן להחזיר את ההלוואה:

• החזר מלא- ההחזרים לפי לוח סילוקין שפיצר
• בלון חלקי- במסלול זה מחזירים ריבית בלבד והקרן עומדת
• בלון מלא- ללא החזרים חודשיים עם קרן צוברת

 

ניתן אף להתאים את ההחזרים ליכולת הלקוח. למשל ניתן לאשר החזר חלקי של הריבית וקרן צוברת באופן יחסי ועוד. לכל מסלול יש יתרונות וחסרונות. מומלץ להיעזר עם חברת ייעוץ מקצועית.

 

האם ניתן לקבל הלוואה כאשר על הנכס כבר רובצת משכנתא?

אפשר בהחלט. ניתן לקבל משכנתא בדרגה שנייה או בהערת אזהרה. השגת משכנתא כזו דורשת מקצועיות והבנת תחום זה. ישנם הבדלים משמעותיים בין החברות השונות. אנו בקפיטל פקטור יודעים להשיג את המשכנתא המשתלמת ביותר עבור הלקוח.

בקפיטל פקטור עומדים לרשותכם מיטב המומחים, אנשי מימון מהבכירים בתחום, בעלי וותק רב בתחום ייעוץ משכנתאות. במידה ואתם זקוקים למידע נוסף ניתן לפנות אלינו ללא כל התחייבות. התקשרו או השאירו פרטים באתר ונחזור אליכם בהקדם.

מסלולי המשכנתא נחלקים לשתי קטגוריות: מסלולים צמודים למדד (או למט"ח) ומסלולים שאינם צמודים. בכל אחת מהקטגוריות הללו יש תתי סוגים של הלוואות. למשל: משכנתא במסלול פריים, משכנתא בריבית קבועה, משכנתא בריבית משתנה ועוד. במאמר זה אסביר כיצד המדד משפיע על המשכנתא שלקחתם ופועל יוצא על ההחזרים החודשיים.

 

ראשית, יש לדעת שהמדד (או האינפלציה) מתפרסם אחת לחודש על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, ב- 15 לכל חודש, עבור החודש הקודם. בנוסף, אין להסיק שהמדדים שהיו בשנים האחרונות הם אינדיקציה למדדים שישררו בשנים הקרובות. צריך להסתכל על התמונה בכללותה ולהסתכל על טווח רחב של שנים כדי להבין שבמדינת ישראל אינפלציה חיובית היא חלק אינטגרלי מהמדיניות הכלכלית של הממשלות השונות לסוגיהן. תחת הנחה זו יש לתכנן את תמהיל המשכנתא תוך התחשבות באורך חיי המשכנתא ובהחזר חודשי.

 

כיצד עליית המדד משפיעה על המשכנתא?

עליית המדד משפיעה על המשכנתא בשני אופנים: גם על ההחזר החודשי וגם על יתרת הקרן.
דוגמא: נניח שלקחתם משכנתא של 900,000 ₪. לשם נוחות החישוב, נניח שכל המשכנתא נלקחה במסלול של ריבית קבועה צמודה למדד לתקופה של 25 שנה. נניח שהריבית השנתית 3.5%. והמדד עלה ב- 2.4% בשנה הראשונה. נציג בטבלה כיצד ייראה ההחזר החודשי ויתרת הקרן הבלתי מסולקת לאחר החודש הראשון:

 

 

בטבלה המוצגת לא התחשבנו בעליית המדד (האינפלציה) החודשית. יש לחלק את האינפלציה השנתית ב- 12 חודשים על מנת לקבל אינפלציה חודשית, שהיא: 0.2% (2.4%/12).
↓
ההחזר החודשי בחודש הראשון, בהתחשב במדד היחסי:
4,506 ◦ 1.002 = 4,515
↓
יתרת הקרן הבלתי מסולקת לסוף החודש הראשון:
898,119 ◦ 1.002 = 899,915
יתרת הקרן חזרה כמעט לסכום ההלוואה המקורי שהוא 900,000 ₪.

 

מה יקרה לשאר התשלומים בשנה הראשונה?

אינפלציה חודשית של 0.2% תגרום להחזר השני לגדול באופן יותר משמעותי, שכן ההחזר צובר הן את עליית המדד של החודש הראשון והן את עליית המדד של החודש השני. כך גם יתרת הקרן הבלתי מסולקת. הלווים עלולים למצוא עצמם בתרחיש שלא תכננו אותו, בוא ההחזרים החודשיים הולכים וגדלים מעבר ליכולת ההחזר שלהם. במקרים מסוימים לא יוכלו לעמוד יותר בהחזרי המשכנתא החודשית.

מהי באמת הריבית האפקטיבית השנתית בשנה הראשונה?

על מנת לחשב את הריבית האפקטיבית נשתמש בנוסחת פישר ונקבל:
{[ 1.035 ◦ 1.024 ] – 1 ◦ 100 } = 5.98%
שימו לב, שהריבית האפקטיבית הינה כמעט 6%!!!
כמו שניתן לראות, יש הבדל עצום בחישוב החזרי תשלומי המשכנתא ללא התחשבות בגורם האינפלציה ובהתחשב בו.

 

מה ניתן לעשות?

כאשר לוקחים משכנתא, צריך להסתכל על ההחזר החודשי לא כפי שהוא מופיע באישור העקרוני שקיבלתם מהבנק, אלא לבחון תרחישי מדד והשפעתם לאורך זמן על ההחזרים החודשיים. במידה ואינכם בקיאים במסלולים השונים של המשכנתאות והשפעה של גורמים כגון: מדד, ריבית בנק ישראל, עלות גיוס הכסף ועוד מומלץ להיעזר ביועץ משכנתא בעל רזומה מתאים.

 

בחברת קפיטל פקטור אנשי מימון בכירים מהשורה הראשונה, בעלי ניסיון עתיר שנים בתחום ייעוץ המשכנתאות, מרצים בכירים באקדמיה ומרצים לשעבר במערכת הבנקאית. אנו מתאימים את מסלול המשכנתא לפרופיל הפיננסי של הלווה, זאת, תוך השגת התנאים הטובים ביותר.

 

בקפיטל פקטור עומדים לרשותכם מיטב המומחים בכל נושא או שאלה הקשורה למשכנתא. במידה ואתם זקוקים למידע נוסף ניתן לפנות אלינו ללא כל התחייבות. התקשרו או השאירו פרטים באתר ונחזור אליכם בהקדם.

כאשר מגישים בקשה לקבלת משכנתא בבנקים למשכנתאות, ההכנסות של הלווים הם פקטור חשוב בהחלטה של הבנק האם לאשר את המשכנתא ואם כן מה הסכום שיאושר. הבנק מסתכל על ההכנסה הפנויה נטו של הלווים. כלומר ההכנסה בניכוי החזר חודשי של הלוואות, במידה וישנן. ככל שההכנסה של הלווים תהיה גבוהה יותר הם יוכלו לקבל משכנתא גבוה יותר, כמובן במסגרת האילוץ של עד 75% מגובה הנכס (לדירה ראשונה). כמו כן גובה ההכנסות יכול אף להשפיע על תנאי המשכנתא.

מהם מקורות ההכנסה בהם הבנק מכיר כהכנסה לגיטימית?

 

• מקורות השתכרות:שכירים – תלושי שכר 3 חודשים אחרונים
  עצמאים – שומת מס שנה חולפת ואישור הכנסות רואה חשבון שנה נוכחית
  בעלי שליטה – דוחות מבוקרים שנה חולפת ומאזן בוחן שנה נוכחית. כמו כן, שומות מס. בנוסף, אישור על דיבידנדים מרואה חשבון
  פנסיה- הכנסה מקובלת לצורך קבלת משכנתא. גם כאן יש להציג 3 תלושי פנסיה אחרונים.

 

 

• קצבת נכות לצמיתות – במידה ויש אישור נכות לצמיתות, עם דגש לצמיתות הבנק מכיר בזה כמקור הכנסה. יש להביא אישור על קצבת נכות מביטוח לאומי.

 

• קצבת נכות ממשרד הביטחון – אותו כנ"ל. יש להציג מסמך מתאים ממשרד הביטחון.

 

• מלגת לימודים – מלגה זו ניתנת בדרך כלל לסטודנטים ללימודים מתקדמים: לתזה לתואר שני, או לימודי דוקטורט. יש להביא אישור על מלגה מהמוסד האקדמי בו לומדים.

 

• שכירות – אם ברשותכם דירה או יחידת דיור המניבה שכירות חודשית. יש להציג לבנק את חוזה השכירות. כמו כן, גם שכירות עתידית יכולה להיחשב כהכנסה. אם אתם עומדים לרכוש בית בו יש יחידת דיור עם שוכר, השכירות תיחשב כהכנסה למרות שאתם עדיין לא נהנים ממנה בפועל.

 

• אישור מהכולל – אברכים היושבים ולומדים בישיבה יכולים להציג לבנק אישור על קבלת מלגה חודשית.

 

• ערבים – מותר לצרף כערבים למשכנתא רק קרובי משפחה מדרגה ראשונה. כלומר: אבא, אמא, אח, אחות, בן, בת. הבעיה היא שהבנק מכיר רק ב- 50% מההכנסות של הערב בניכוי 100% החזרי הלוואות חודשיות.

 

• אישור על דמי מזונות – אלו נחשבים כהכנסה לכל דבר, אך הבנק מסתכל על גיל הילדים. כלומר יש ילד המתקרב לגיל 18, הבנק יפחית בהתאם את ההכנסה מהמזונות הנובעת ממנו.

 

• דיבידנד שחולק – בעל שליטה בחברה יכול להציג מסמך מרואה החשבון של החברה לבנק  המעיד על דיבידנד שחולק ו/או יחולק, מרכיב הדיבידנד ישוקלל עם סך ההכנסות.

 

• בונוס תקופתי לעובד – סכום זה ישוקלל עם מכלול ההכנסות.

 

• משכורת שלוש עשרה – משכורת זו תשוקלל לצורך חישוב הממוצע החודשי של העובד.

 

• הכנסות מהשתכרות בחו"ל – כמו למשל מסמך הנקרא 1040 דוח מס ומיסוי בארצות הברית. זהו דוח המוגש על ידי כל אזרח או בעל גרין קארד למס הכנסה בארה"ב, גם אם אינו מתגורר שם. דוח זה מוכר כמקור הכנסה בבנקים למשכנתאות.

מהם מקורות ההכנסה אותם הבנק אינו מכיר כהכנסה?

 

• דמי אבטלה – הבנק לא מכיר בהם כהכנסה.
• תמיכה כספית – נניח שאחד ההורים מכניס לחשבון הבנק של הילד סכום קבוע על בסיס חודשי. הבנק לא יכיר בהכנסות שאינן מגובות במסמכים רלוונטיים.

 

• הכנסה בשחור – שוב, בדומה לסעיף הקודם, הכנסות ממשלח יד שנכנסות לבנק ואינן מדווחות לרשות המיסים, אינן מוכרות כהכנסה לגיטימית.

 

• קצבת נכות זמנית – קצבה שאיננה לצמיתות לא מוכרת כהכנסה בבנקים למשכנתאות.

 

• עוסק מורשה חדש – אדם שהפך להיות לאחרונה עוסק מורשה, יצטרך להמתין עד שתהיה לו לפחות שומת מס אחת מוגמרת שהוגשה לרשויות המס.

 

• קצבת ילדים – אינה בגדר הכנסה מוכרת לצורך קבלת משכנתא.

 

בקפיטל פקטור עומדים לרשותכם מיטב המומחים בכל נושא או שאלה הקשורה למשכנתא. במידה ואתם זקוקים למידע נוסף ניתן לפנות אלינו ללא כל התחייבות. התקשרו או השאירו פרטים באתר ונחזור אליכם בהקדם.

משכנתא היא הלוואה גדולה שמעמיד הבנק למשכנתאות לטובת הלווים, כיוון שכך, הוא שולח שמאי מטעמו על מנת שיעריך את שווי הנכס הנרכש. רוב לוקחי המשכנתאות מזמינים מהבנק שמאי לאחר חתימת חוזה, מה שנקרא שמאות רגילה.

הרבה פעמים שמאות המתבצעת לאחר חתימת חוזה מתבררת כמוטעית ומסבכת את הרוכשים מסיבות כאלה או אחרות. גובה המימון שהבנק למשכנתאות ייתן עבור רכישת הנכס ייקבע לפי שווי הנכס על ידי הערכת שמאי ולא לפי מחיר הנכס שנקבע בחוזה. הרבה רוכשי דירות שזקוקים למשכנתא אינם יודעים נתון חשוב זה, מה שעלול להיות להם לרועץ, כפי שאסביר באמצעות הדוגמא הבאה:
רכשתם דירה בעלות של 2 מיליון ₪. ברשותכם הון עצמי של 25%, כלומר 500,000 ₪. אתם זקוקים למשכנתא בגובה של 1.5 מיליון ₪, כלומר 75% מימון. זהו גם גובה המימון המכסימלי שהבנק למשכנתאות נותן לרכישת דירה ראשונה.
↓
נניח שהשמאי מטעם הבנק העריך את הדירה במחיר של 1,850,000 ₪. במידה ואין לכם יכולת לגייס הון עצמי נוסף אתם בבעיה. מדוע?
↓
כיוון שהבנק ייתן לכם 75% מימון למשכנתא לפי השווי שקבע השמאי. כלומר הסכום המכסימלי של משכנתא שתקבלו מהבנק הוא 1,387,500 ₪.
↓
זה אומר שיהיה לכם חסר 112,500 ₪ להשלים את העסקה. במידה ואין לכם מקור מימון נוסף, אתם עלולים להיקלע לתסבוכת ולהפרת הסכם.

 

לכן ישנם מקרים בהם מומלץ לבצע שמאות מקדמית ולא תמיד יועץ המשכנתאות בבנק נותן את דעתו על כך, מה שמסבך את הרוכשים לא פעם. חוץ מהיעדר הון עצמי ישנם עוד סיבות בהם כדאי לבצע שמאות לפני חתימת חוזה. למשל, בדיקת מצבו של הנכס, האם ישנם חריגות בניה. במקרה של חריגות בניה, השמאי יעריך את הנכס בשווי נמוך יותר משווי השוק עקב חריגות הבניה. גם פיצולים בדירה עלולים להוות בעיה.

 

מומלץ לבחון כל מקרה לגופו ולהחליט אחרי התחשבות במכלול הגורמים האם כדאי לבצע שמאות מקדמית או להסתפק בשמאות רגילה.

מה תפקיד השמאי?

להעריך את שווי הנכס לצורך קבלת משכנתא. גובה המשכנתא שהבנק ייתן יושפע ישירות מהערכת השמאי.

 

האם ניתן לבחור איזה שמאי שרוצים?

ממש לא. לכל בנק יש רשימת שמאים שהוא עובד איתם. הבנקאי מוציא מהמחשב של הבנק באופן אקראי רשימה של שלושה שמאים. אתם תצטרכו לבחור אחד מהם.

 

איך השמאי מעריך את שווי הנכס?

קיימות מספר גישות להערכת נכסים המקובלות על שמאים. כגון גישת העלות, גישת היוון ההכנסות, גישת ההתאמה ועוד. אך השמאי ייתן משקל גדול מאוד לנתונים של רשות המיסים על עסקאות שדווחו ושנעשו בנכסים דומים באזור בו נמצא הנכס.

 

 

כמה עולה שמאות על נכס?

יש הבדל בין שמאות רגילה לשמאות מקדמית. שמאות רגילה עולה בממוצע בין 900 ל- 1,000 ₪ (נכון לשנת 2018) בעוד ששמאות מקדמית עולה יותר מפי שתיים.

 

מהי שמאות מקדמית?

זוהי שמאות שנעשית לפני חתימת חוזה. בדרך כלל רוב הרוכשים הזקוקים למשכנתא עושים שמאות לאחר חתימת חוזה. בהרבה מקרים מומלץ לבצע שמאות מקדמית על מנת למנוע בעיות רבות ומגוונות שאת חלקן פרטנו בכתבה זו.

האם שמאי שבחרתי מבנק מסוים יתאים לבנקים האחרים?

בפירוש לא. כל בנק מחזיק ברשימת שמאים משלו. ייתכן ששמאי מסוים עובד עם מספר בנקים. שמאות שביצע שמאי שעובד עם בנק אחד לא בטוח שתהיה קבילה לבנק אחר. ניתן לבקש לעשות הסבת שמאות, אך לא בטוח שהבנק השני יסכים, אם השמאי לא נמצא ברשימה שלו.

 

מדוע שמאי מטעם הבנק לרוב ייתן שווי נמוך יותר משווי השוק?

זה נובע מהחשש שהבנק ייקלע לסיטואציה שבה יצטרך למכור את הדירה עקב אי עמידה בתשלומי המשכנתא של הלווים ואז יגלה ששווי הדירה נמוך מהאומדן שניתן לו על ידי השמאי. במצבי קיצון הכסף שיתקבל הבנק ממכירת הדירה עלול לא להספיק לכיסוי חוב המשכנתא, מה שיסב לבנק נזק כספי.

בקפיטל פקטור עומדים לרשותכם מיטב המומחים בכל נושא או שאלה הקשורה למשכנתא. במידה ואתם זקוקים למידע נוסף ניתן לפנות אלינו ללא כל התחייבות. התקשרו או השאירו פרטים באתר ונחזור אליכם בהקדם.

משכנתא ניתן לקחת לא רק לרכישת דירה אלא גם על דירה קיימת בבעלות לכל מטרה. משכנתא זו מיועדת למי שיש בבנקים הלוואות שההחזר בגינם גבוה ומעיק על ההתנהלות היומיומית, או למי שיש תיקים פתוחים בהוצאה לפועל, הלוואות ממקורות חוץ בנקאיים או חילוץ הנכס מכונס.

 

ניתן גם לקבל משכנתא לכיסוי חובות בעירייה, לתשלום לרשויות המס ולהסרת עיקולים מהנכס. משכנתא לכיסוי חובות ניתן לקבל מגופים בנקאיים או מגופים חוץ בנקאיים, תלוי בטיב הלווים וסוג הבקשה. ניתן להגדיל משכנתא קיימת בבנק, או לקחת משכנתא חדשה. בנוסף, אפשר לקחת משכנתא נוספת הנקראת משכנתא בדרגה שנייה או משכנתא נוספת באמצעות הערת אזהרה.

 

מי יכול לקבל בבנק משכנתא לכיסוי חובות?

משכנתא לכיסוי חובות מוגדרת בבנקים למשכנתאות כמשכנתא לכל מטרה. על מנת לקבל אותה צריכים להתקיים התנאים הבאים:

 

• הלווה אינו מוגבל
• הסכום המבוקש אינו עובר 50% משווי הנכס
• המשכנתא מיועדת לכיסוי חובות

 

האם ניתן לקחת משכנתא לכיסוי כל סוג של חוב?

בפירוש לא. הבנקים בודקים מה מהות החוב. למשל, אם מטרת המשכנתא לכיסוי חוב לעסק חלק מהבנקים נוטים שלא לאשר את הבקשה. אם כי, לאחרונה יש בנקים המאשרים משכנתא לצורכי כיסוי הלוואות או חובות שיש לעסק.

 

מה היתרון במשכנתא לכיסוי חובות?

בעוד שהלוואות בבנק ניתנות לזמן קצר יחסית. בדרך כלל עד חמש שנים. הרי שמשכנתא ניתן לפרוס לטווחים של עד 30 שנים בתנאים נוחים. מה שמאפשר החזר חודשי נמוך ונוח לעומת הלוואות הניתנות לזמן מצומצם, דבר שגורם להחזרים גבוהים יחסית.

 

האם ניתן לקבל משכנתא לכיסוי חובות בנוסף על משכנתא קיימת?

בהחלט כן. בתנאי שהסך הכולל של המשכנתאות לא יהיה גבוה מ- 50% משווי הנכס. אם כי ישנם מקרים בהם ניתן לקבל עד 70% משווי הנכס. שווי לפי הערכת שמאי.

 

מה קורה כאשר הבנק מסרב להגדיל את המשכנתא?

ניתן לקבל משכנתא נוספת על הנכס (משכנתא שנייה) מגוף פיננסי אחר. הדבר מותנה בהסכמתו של הבנק המשעבד את הנכס בדרגה ראשונה. כלומר צריך את הסכמת הבנק בו נמצאת המשכנתא.

 

האם מי שהוגבל בבנק או למי שיש בי.די.איי שלילי יש אפשרות לקבל משכנתא?

יש אפשרות להשיג משכנתא גם למוגבלים בבנק, גם מי שיש נגדו תיקים בהוצאה לפועל, או למי שיש בי.די.איי שלילי מכל סיבה. במשכנתא ללווים אשר מוגבלים בבנק הריביות תהיינה גבוהות יותר.

 

אנו בחברת קפיטל פקטור מתמחים בהשגת משכנתא לכיסוי חובות, לא משנה מה מקור החוב. אנו מתאימים את מסלול המשכנתא לפרופיל הפיננסי של הלווה, זאת, תוך השגת תנאים אטרקטיביים. בקפיטל פקטור עומדים לרשותכם מיטב המומחים בכל נושא או שאלה הקשורה למשכנתא.
במידה ואתם זקוקים למידע נוסף ניתן לפנות אלינו ללא כל התחייבות. התקשרו או השאירו פרטים באתר ונחזור אליכם בהקדם.

לעיתים לקוח הופך למוגבל מכל מיני סיבות. למשל חזרו עשרה שיקים ומעלה, חזרו הרבה הוראות קבע. במקרה שהלקוח מוגבל, הבנק לא ייתן לו משכנתא או יגדיל לו את המשכנתא הקיימת. הבעיה שההגבלה מלווה בהרבה מקרים בהוצאות לפועל ועיקולים על הנכס. בינתיים הלקוח זקוק למשכנתא על מנת לסגור חובות אך הבנק לא מאפשר לו בגלל שחשבונו הוגבל.

 

אם הלקוח לא יסגור את החובות הדבר יכול להגיע לזה שהבנק יתחיל בהליך כינוס על הדירה. לרוב, במכירת דירה דרך הליך כינוס, מחיר הדירה יהיה נמוך בכ- 20% עד 30% משווי השוק שלו. כך שלבעלי החוב לא יישאר הרבה כסף פנוי לאחר מכירת הדירה במחיר מופחת וסילוק כל החובות. חשוב לדעת שיש פתרון לבעיות אלו, גם אם כבר יש לכם משכנתא.

 

לכן, אם נקלעתם לבעיה בה אתם צריכים לשלם חוב לבנקים או לסגור תיקים בהוצאה לפועל או להציל את הבית מכונס, מומלץ לפנות לגורם מקצועי שיחלץ אתכם ממצב זה.

 

אנו בחברת קפיטל פקטור מתמחים במתן פתרונות ללקוחות מוגבלים המבקשים לקחת משכנתא נוספת על הנכס שברשותם והבנק איננו מאפשר להם.

 

 

מה ניתן לעשות שהבנק מסרב להגדיל את המשכנתא?

גם אם הבנק סירב לתת או להגדיל לכם את המשכנתא, דעו שיש פתרון. ניתן להגדיל את המשכנתא הקיימת או לקבל משכנתא נוספת על הנכס עד 75% משוויו. אנו בחברת קפיטל פקטור מתמחים בהשגת משכנתא למסורבי בנק.

 

מי הגוף הנותן משכנתא?

המערכת הפיננסית בישראל השתכללה בשנים האחרונות. גם שוק המשכנתאות השתכלל ונפתח לתחרות. כיום ישנם מספר גופים שקיבלו רישיון מהמדינה לתפקד כמעין בנק הנותן הלוואות ומשכנתאות. כמובן שישנם גופים פחות טובים, צריך להיזהר. מומלץ להיעזר בחברת ייעוץ המכירה ענף זה על בוריו ומכירה את הנפשות הפועלות בו.

 

באמצעות חברת ייעץ מקצועית שתדע להגן על האינטרסים שלכם, תוכלו לקבל משכנתא או הלוואה בתנאים טובים, זאת גם אם אתם מוגבלים בבנק או בעלי תיקים פתוחים בהוצאה לפועל או כל בעיה אחרת. אצלנו בקפיטל פקטור אנשי מימון מהבכירים בארץ הפועלים בתחום זה שנים רבות. אנו נוכל לחלץ אתכם מהבעיה אליה נקלעתם.

 

האם ישנה גמישות עם ההחזרים?

בהחלט. ישנם מספר אפשרויות של החזרי ההלוואה. מהלוואת בלון מלא, דרך הלוואת בלון חלקי (גרייס), עד מסלול המאפשר החזרים מלאים.

 

מה קורה כאשר אין הכנסות או ההכנסות נמוכות?

גם במקרה זה יהיה באפשרותכם לקבל משכנתא נוספת על הנכס. אנו בקפיטל פקטור מתמחים במתן משכנתא למוגבלים, כאלה שהבנק סרב לתת להם משכנתא. גם אם הפכתם למוגבלים ויש לכם תיקים פתוחים בהוצאה לפועל, חובות לבנקים אנו בקפיטל פקטור יודעים לחלץ אתכם ממצב זה, גם אם רמת ההכנסות שלכם נמוכה.

 

מה לגבי הריביות של המשכנתא הנוספת?

לרוב הריביות תהיינה גבוהות יותר מהריביות על המשכנתא הקיימת. זאת עקב הסיכון אותו לוקח הגוף הפיננסי המממן את המשכנתא. הסיכון נובע הן ממצב הלווים והן מזה שכבר יש משכנתא קיימת על הנכס.

 

לכמה שנים ניתן לקבל משכנתא נוספת?

מספר השנים יהיה קטן יותר ממשכנתא סטנדרטית. לרוב ניתן לקבל משכנתא נוספת לפרק זמן של עד חמש או שש שנים. זאת מתוך כוונה שבפרק זמן זה הלווים יוכלו להתארגן ולצאת מהסיטואציה הלא נעימה אליה הם נקלעו.

 

למי מתאימה משכנתא או משכנתא נוספת על הנכס מגוף חוץ בנקאי?

 

לכל מי שצריך והבנק למשכנתאות למסרב, לדוגמא:

 

• למי שרוצה לסגור תיקים בהוצאה לפועל.
• מי שנמצא לקראת כינוס נכסים ורוצה להציל את הבית.
• מי שרכש דירה והתברר לו שהבנק לא מאשר לו משכנתא.
• למי שיש עיקולים על הכנס.
• מי שהסתבך בשוק האפור.

 

בקפיטל פקטור עומדים לרשותכם מיטב המומחים בכל נושא או שאלה הקשורה למשכנתא. במידה ואתם זקוקים למידע נוסף ניתן לפנות אלינו ללא כל התחייבות. התקשרו או השאירו פרטים באתר ונחזור אליכם בהקדם.

משכנתא אופטימאלית הינה משכנתא שמושפעת מבניית תמהיל משכנתא המתאים לפרופיל הפיננסי של הלווים והשגת הריביות הנמוכות ביותר. כלומר מרמת המקצועיות שלכם בבניית תמהיל משכנתא מיטבי עבורכם ומכושר המיקוח שלכם על תנאי הריבית מול הבנקים. חלק זה תלוי בכם והוא חלק חשוב ביותר. על מנת להשיג את הטוב ביותר מומלץ להיעזר בחברת ייעוץ. בניית תמהיל משכנתא מתאים והשגת הריביות הנמוכות ביותר עשויים לחסוך לכם עשרות עד מאות אלפי שקלים של ריבית מיותרת שאתם עלולים לשלם לאורך חיי המשכנתא שלקחתם.

 

החלק השני המשפיע על איכות המשכנתא פחות תלוי בידע שלכם בתחום ומושפע מאילוצים כלכליים אובייקטיביים: גובה ההון העצמי שלכם ורמת ההחזר החודשי בה תוכלו לעמוד. גם לחלק זה בבניית תמהיל אופטימאלי יש משמעות גבוהה , אך הוא פחות תלוי בכם כלווים.

 

ארבעת הגורמים העיקריים המרכיבים משכנתא אופטימאלית

תמהיל משכנתא

מורכב מהמסלולים ששילבתם במשכנתא. הבנקים מציעים כיום קשת רחבה של מסלולי משכנתא. לכל מסלול יש יתרונות וחסרונות. לפעמים יתרון של מסלול מסוים אצל לווה אחד יכול להיהפך לחיסרון אצל הלווה השני ולהיפך. בניית תמהיל לא מאוזן עלול להשפיע על ההחזר החודשי. בהיווצר תנאים מסוימים במשק, ההחזר החודשי יכול לגדול אף באופן משמעותי ובמצבי קיצון ייגרם כשל ללווים בהחזרים החודשיים של המשכנתא. גם יתרת הקרן יכולה לגדול (במקום לקטון) מאותן נסיבות.

בהיעדר ידע מתאים אתם עלולים למצוא עצמכם מחזירים לבנק עשרות אם לא אלפי שקלים מיותרים שנובעים מריבית והפרשי הצמדה. צריך להבין שיש להרכיב תמהיל משכנתא לכל לווה באופן אישי, בהתאם לפרופיל הפיננסי שלו. מה שמתאים ללווה אחד לא מתאים לשני. לכל לקוח האילוצים שלו. בניית תמהיל מקצועי המתאימה לפרופיל הפיננסי של הלווה דורשת ידע מקצועי רב והבנה עמוקה של שוק המשכנתאות בישראל.

ריביות המשכנתא

לאחר בניית התמהיל ושילוב מסלולי המשכנתא המתאימים לאותו לווה, יש לצאת לשופינג מול מספר בנקים על מנת להשיג את הריביות הנמוכות ביותר. השגת הריביות הנמוכות ביותר קשורה בין השאר לאיכות שלכם כלווים (כושר השתכרות, גובה המימון ועוד) לכושר המיקוח שלכם מול הבנקים. צריך להבין שאפילו הבדלים מזעריים בגובה הריבית יכולים לחסוך לכם עשרות אלפי שקלים. חברת ייעוץ מקצועית המקושרת למערכות הבנקאיות יכולה לעשות עבורכם את העבודה עד להשגת התוצאה המיטבית. לקריאה מעמיקה יותר על מהי ריבית משכנתא טובה לחצו כאן.

 

גובה המשכנתא (אחוז המימון)

תנאי הריבית של המשכנתא מושפעים מסכום המשכנתא. ככל שהסכום המבוקש יהיה גבוה יותר (כלומר ככל שאחוז המימון גבוה יותר), הריביות שהבנק ייתן יהיו גבוהות יותר ולהיפך. כך למשל, הריביות שלווה יקבל מהבנק באחוז מימון של 75% יהיו גבוהות יותר מריביות של משכנתא באחוז מימון של 60% עבור אותו תמהיל וכן הלאה.

הרציונל הוא שככל שהלקוח זקוק להלוואה גדולה יותר, הסיכון הפיננסי שלו גדל וגדלה ההסתברות שלא יוכל לעמוד בהחזרי המשכנתא החודשיים. לכן ככל שאחוז המימון גבוה יותר, הבנק יגלם בתוך הריביות שנותן פרמיית סיכון גבוהה יותר. מאידך, מקורות ההון העצמי שהלווים יכולים לגייס מוגבלים ולא ניתנים כל כך לשינוי. אם כי יש דרכים מסוימות להגדלת ההון העצמי ובעקבותיו לשיפור בתנאי הריבית.

 

החזר המשכנתא החודשי

ככל שההחזר החודשי יהיה גבוה יותר, כך ניתן יהיה לקצר את משך חיי המשכנתא, להשיג ריביות נמוכות יותר ועקב כך לשלם ריבית מצטברת נמוכה יותר. אך צריך לדעת שהבנקים בישראל אינם מתירים החזר משכנתא הגבוה משליש מההכנסה הפנויה נטו.

כך למשל מי שמשתכרים הכנסה נטו של 9,000 ₪ לא יוכלו להחזיר יותר מ- 3,000 ₪ החזר משכנתא חודשי. אם כי במקרים מסוימים מתירים חלק מהבנקים החזר משכנתא המהווה כ- 39% מההכנסה נטו. לפעמים להגדלת ההחזר החודשי בסכום זעום יכולה להיות השפעה גדולה על החיסכון בריבית שתשלמו לבנק במשך חיי המשכנתא. בלקיחת משכנתא יש לתכנן החזר חודשי המתאים לכושר ההשתכרות של הלווים ומספר הנפשות שלהם לרמת ההוצאות החודשיות ועוד.

צריך להבין שאיכות המשכנתא, טיבה והסיכון הגלום בה מורכבים בעיקר מהגורמים שפירטנו בכתבה. חלק מהגורמים תלויים בלקוח וחלק תלויים בו פחות. בנוסף לכל אלה על מנת שהמשכנתא תהיה אופטימאלית עבור אותו לקוח, יש להתחשב בנטיית הסיכון שלו ולבטא אותה בבניית תמהיל  המשכנתא. אנו בחברת קפיטל פקטור יודעים להשיג את התוצאה המיטבית עבורכם ולחסוך לכם הרבה מאוד כסף.

כאשר אנו רוכשים נכס וזקוקים למשכנתא הבנק ירצה לשלוח שמאי מטעמו על מנת להעריך את שווי הנכס. גובה המשכנתא שהבנק יאשר לכם הרוכשים תלויה בין השאר בשווי הנכס הנרכש. ישנם לווים שמטעמי זהירות, לפני שייכנסו לעסקה יזמינו שמאי באופן פרטי מטעמם. המטרה לראות שהנכס שווה את ערכו ושאין בעיות בנכס כגון: חריגות בנייה, עיקולים כלשהם על הנכס, רישום תקין בטאבו ועוד. הבעיה ששמאות פרטית הינה יקרה יותר משמאות מטעם הבנק. בנוסף, יש סיכוי סביר שהשמאות שערך השמאי שהזמנתם באופן פרטי לא תוכר על ידי הבנק אליו פניתם לקבלת משכנתא.

 

לכל בנק יש רשימת שמאים אתם הוא עובד. אם השמאי שהזמנתם במסגרת שמאות פרטית לא נמצא ברשימות של הבנק, תצטרכו לעשות שמאות נוספת ולשלם שוב. כאשר הבנקאי יבקש מכם להזמין שמאי מטעמו, הוא יוציא מהמחשב באופן אקראי דף עם רשימת שמאים- בדרך כלל שלושה שמאים. אתם תצטרכו לבחור שמאי מהרשימה, הבנקאי לא יתערב בהחלטה. עקרונית, אסור לבנקאי להמליץ על שמאי כזה או אחר. ישנם שמאים שעובדים עם מספר בנקים.

 

כיצד ניתן להיות זהירים ועדיין למנוע כפל שמאות?

מאוד פשוט. כל שצריך לעשות זה לפנות לבנק למשכנתאות (לפני החתימה על הסכם הרכישה) להגיש מסמכים רלוונטיים למשכנתא על מנת לקבל אישור עקרוני למשכנתא. עם קבלת האישור יש לבקש מהבנקאי לעשות שמאות מקדמית.

 

מהי שמאות מקדמית?

זו שמאות שמתבצעת לפני החתימה על הסכם הרכישה. המטרה של שמאות מקדמית זה לראות שאכן הנכס שווה את ערכו ואין אתו שום בעיה רישומית או משפטית. שמאות כזו תהיה קבילה גם לאחר החתימה על החוזה רכישה. היא אומנם יקרה יותר משמאות רגילה, אך לפחות חסכתם את השמאות הפרטית ונקטתם באמצי זהירות.

 

מהי שמאות רגילה?

זו שמאות שמתבצעת לאחר החתימה על הסכם הרכישה. היא זולה יותר משמאות מקדמית. אומנם חלק ניכר מהרוכשים עושים שמאות רגילה, גם הבנקאים מציעים לחלק לא מבוטל מהלקוחות שמאות כזו. מהלך כזה התברר פעמים רבות כטעות. נוכחנו לראות שלקוחות פנו אלינו לייעוץ, לאחר שהתברר שעקב דוח השמאי, הבנק לא רוצה לתת להם משכנתא. הסיבות יכולות להיות רבות. מפיצולים בדירה ועד שווי נמוך משמעותית ממחיר הרכישה. על סמך ניסיון העבר לאחר שאנו בוחנים את נתוני העסקה ונתונים הלווים אנו מייעצים ללקוח איזו שמאות לעשות.

 

כמה עולה שמאות דרך הבנק?

השמאות מטעם הבנק אינה יקרה ונגזרת לפי מדרגות שווי. כלומר העלות נגזרת משווי הבית. הטווח יכול לנוע ממאות שקלים ועד אלפי שקלים בודדים.

 

כמה עולה שמאות פרטית?

שמאות פרטית יקרה יותר משמאות מטעם הבנק. ההבדל בתעריף זניח (מאות בודדות של שקלים). מצד שני, ייתכן שהשמאי שבחרתם באופן פרטי לא מופיע ברשימת השמאים של הבנק. זה אומר שהשמאות שעשיתם לא תופסת ותצטרכו לעשות שוב שמאות מה שכרוך בעלות נוספת.

 

מהי הסבת שמאות?

לעיתים לקוח התחיל תהליך בבנק למשכנתאות מסוים והחליט להמשיך עם בנק אחר. כאשר השמאי שעשה לו את השמאות בבנק הקודם אינו מופיע ברשימת השמאים של הבנק האחר, ניתן לבקש הסבת שמאות. באישור השמאי הראשי של הבנק, מאשרים ללקוח לבקש מהשמאי שבצע לו שמאות בבנק הקודם לעשות הסבת שמאות לבנק החדש. כך ניתן לחסוך עלות נוספת של שמאות.

 

כיצד הבנק קובע איזה שמאי יבצע את השמאות?

כאשר מגיע הצורך לביצוע שמאות במסגרת תהליך לקיחת משכנתא בבנק, הבנקאי מוציא באופן אקראי מהמחשב רשימה של שלושה שמאים מתוך מאגר השמאים אתו הבנק עובד. הלווים יצטרכו לבחור אחד מבין השלושה.

 

האם ניתן לבטל שמאות?

הבנק לא יסכים לבטל שמאות של שמאי שנשלח מטעמו. לעתים נדירות, קורה מצב שהשמאי מעריך את שווי הנכס הנרכש במחיר נמוך באופן משמעותי משווי השוק וללא הצדקה. במקרה כזה לאחר הבדיקה של השמאי הראשי של הבנק ולאחר אישורו, יוציאו לנכס הנרכש שמאי נוסף מטעם הבנק על מנת שיבצע שמאות נוספת.

 

בקפיטל פקטור עומדים לרשותכם מיטב המומחים בכל נושא או שאלה הקשורה למשכנתא. במידה ואתם זקוקים למידע נוסף ניתן לפנות אלינו ללא כל התחייבות. התקשרו או השאירו פרטים באתר ונחזור אליכם בהקדם.

רוב האנשים חושבים כמו רוב האנשים. לכן רוב האנשים אינם מצליחים להתעשר. מטבע הדברים כתבה זו רלוונטית לכל אחד מאתנו השואף להגדיל את העושר הפיננסי שלו, באמצעות פעולות פשוטות למדי.

כולנו מאושרים כאשר אנו מסיימים את המשכנתא על הבית. אך רובינו איננו מבין שלקיחת משכנתא נוספת יכולה דווקא להעשיר אותנו. בגלל הפחד ממשכנתא, כל הכסף שרובנו חוסכים מופנה לאפיקי השקעה סולידיים המניבים תשואה שנתית נמוכה עד אפסית. בעוד שכיום ניתן לרכוש נכס נוסף להשקעה עם הון עצמי מינימלי או אף ללא הון עצמי המניב תשואה שנתית הנעה בין 3% ל- 4% לשנה, נוסף על הכנסות שכירות שוטפת.

 

כמעט כל אחד מאתנו יכול להפוך להיות משקיע בנדל"ן, גם אם ההון הפנוי נמוך יחסית. צריך לחשוב במונחי עלות תועלת וסיכוי מול סיכון. בסופו של דבר המטרה לרכוש נכס להשקעה באמצעות מינוף, כלומר הלוואת משכנתא מהבנק. יש לתכנן את ההחזר החודשי של המשכנתא, כך שישולם על ידי שוכר הנכס. כלומר את ההלוואה ישלמו השוכרים. אל תסתכלו על לקיחת משכנתא כעל נטל אלא כאמצעי למינוף העושר.

 

מומלץ להתמחות באזור בו אתם מתעתדים לרכוש נכס וללקט ידע מאתרי נדל"ן על מחירי השוק, טיב האזור, הזדמנויות ועוד. במקביל או לחילופין, ניתן להיעזר בשירותיה של חברת ייעוץ מקצועית. אחד הדברים החשובים הוא למצוא נכס להשקעה המתאים לפרופיל הפיננסי שלכם.

 

כיצד ניתן לרכוש נכס נוסף?

כאשר אנו רוכשים דירה נוספת (דירה להשקעה), ניתן לקבל עליה מקסימום 50% משכנתא משווי הדירה. בניגוד לדירה ראשונה עליה ניתן לקבל עד 75% משכנתא. בנוסף, ניתן לקבל משכנתא בשיעור של 50% על הנכס הקיים, לעתים ניתן לקבל יותר על הנכס הקיים. תלוי בטיב העסקה.

 

דוגמא: נניח וברשותנו דירה השווה 1.8 מיליון ₪. ואנו רוצים לרכוש דירה נוספת להשקעה השווה 1.2 מיליון ₪. נוכל לקבל על כל אחת מהדירות משכנתא בסכום שאינו עולה על 50% משווי כל נכס.
על הדירה החדשה נוכל לקבל 600,000 ₪ משכנתא. על הדירה שלנו נוכל לקבל 600,000 ₪ (הסכום על הדירה השנייה מהווה פחות מ- 50%).

 

ואם על הנכס הקיים יש משכנתא?

עדיין ניתן לקבל משכנתא של עד 50% משווי הדירה בניכוי גובה המשכנתא הקיימת.

 

דוגמא: ניקח את הדוגמא הקודמת ונניח שעל הדירה שברשותנו רובצת משכנתא של 500,000 ₪. במקרה זה ניתן יהיה לקבל משכנתא נוספת על הנכס בסך של 400,000 ₪. יחד עם ה- 600,000 ₪ שניתן לקבל על הנכס השני, הגענו למיליון ₪. זה אומר שנצטרך להביא הון עצמי של 200,000 ₪ על מנת לבצע את העסקה. עדיין מדובר בסכום זעום יחסית המאפשר רכישת דירה בשווי של 1.2 מיליון ₪.

איזה עלויות נוספות יש ברכישת דירה שנייה?

העלויות זהות לרכישת דירה ראשונה, למעט מס רכישה. מס הרכישה הינו 8% החל מהשקל הראשון לדירות בעלות שווי של עד כ- 5.1 מיליון ₪. בהתייחס לדוגמא שלנו הרוכשים ישלמו מס רכישה של 8% מ- 1.2 מיליון ₪ שהם 96,000 ₪. בהחלט סכום שצריך להתחשב בו. ברכישת דירה נוספת, מס הרכישה גבוה משמעותית ממס רכישה על דירה ראשונה. כאמור, יש לקחת עלות זו בחשבון.

 

כיצד נוכל לשלם את החזר המשכנתא החודשי?

מומלץ לתכנן את העסקה כך שהשכירות החודשית המתקבלת על הנכס הנוסף תשלם את סך ההחזר החודשי של המשכנתא, או לפחות את רובו.

 

מה היתרונות ברכישת דירה להשקעה?

המשקיע נהנה מעלייה במחיר הנכס לאורך זמן, מה שנקרא השבח על הנכס או תשואה הונית. בנוסף נהנה מתשואה שוטפת הנובעת מהכנסות השכירות. כמו כן באמצעות המינוף אתה יכול להשקיע בנכס יקר יחסית להון העצמי שיש לך. בבוא היום, כאשר תסתיים המשכנתא (אותה ישלמו השוכרים), יהיה ברשותכם נכס ששווה הרבה ותוכלו ליהנות מהכנסה חודשית קבועה- הכנסות שכירות.

 

האם יש מס על הכנסות משכירות?

את המיסוי על הכנסות משכירות ניתן לחלק ל- 3 מסלולים. לפי אחת השיטות הנקראת "מסלול פטור מלא", אם ההכנסה משכירות אינה עולה על 5,030 ₪ (נכון ל- 2018) למשכיר יש פטור מלא ממס. בדרך כלל הכנסות שכירות מדירה ראשונה המיועדת להשקעה "מסתובבות" סביב תקרת הפטור.

 

מהם הסיכונים העיקריים ברכישת נכס להשקעה?

• הסיכון הבולט ביותר הוא ששוכר הנכס יפסיק לשלם דמי שכירות מכל סיבה שהיא או שבעל הדירה לא ימצא שוכר פוטנציאלי. כתוצאה משני מקרים אלה לא ניתן יהיה לשלם את החזר המשכנתא אותו תכנן בעל הנכס לשלם באמצעות ההכנסות משכירות.
• משבר או קיפאון מתמשך בשוק הנדל"ן. אלא שעל סמך ניסיון העבר גם אם תהיה ירידה במחירי הדיור, לטווח רחוק זה מתקן את עצמו.

 

לפי איזה מדדים ניתן לבחון את רווחיות ההשקעה בנכס?

המדדים העיקריים באמצעותם כדאי לבדוק רווחיות השקעה:

 

• שיעור תשואה על הנכסים – ROA
• שיעור תשואה על הון עצמי – ROE

מומלץ להשוות את התשואות הללו לאפיקי השקעה אלטרנטיביים, על מנת לבחון כדאיות השקעה.
אין לראות בכתבה זו המלצה לרכישת נכס, אלא מידע אינפורמטיבי. מומלץ להיעזר באנשי מקצוע בעלי ניסיון בתחום.

כאשר לקוחות של גופים פיננסים לוקחים הלוואה מבנק, כמו למשל משכנתא, הבנק משעבד את הנכס כבטוחה לטובתו. ניתן לשעבד נכסי מקרקעין ונכסי מטלטלין, תלוי בסוג ההלוואה ומטרתה. הבנק חושש ממצב שהלווים לא יוכלו לעמוד בהחזרים החודשיים השוטפים של ההלוואה ולכן הוא משעבד נכס לטובתו.

 

כאשר לקוחות הבנק אינם יכולים להחזיר את האשראי שלוו מאותו בנק, תחילה הוא שולח מכתב, באמצעות עורך דין מטעמו, המבקש לסגור את החוב. אם עדיין החוב לא נפרע, הבנק יפתח בהליכים משפטיים נגד הלווים. ההליך יכול להתנהל בלשכות הוצאה לפועל או בבתי משפט. הבנק ירצה לפתוח בהליך למימוש הנכס שבידו על מנת לפרוע את החוב שחייבים הלווים. הבנק יבקש מבית המשפט או מראש ההוצאה לפועל למנות כונס נכסים כדי לנהל את מכירת הנכס שמשועבד לטובתו.

מיהו כונס הנכסים ומה תפקידו?

הכונס הוא למעשה פקיד מטעם בית המשפט או לשכת ההוצאה לפועל, אשר התמנה על מנת לנהל את מכירתו של הנכס.

מהם השלבים של הליך הכינוס?

• הכונס מפרסם הודעה בעיתונות המזמינות את הציבור להגיש הצעות לרכישת הנכס עד תאריך מסוים. הכונס לא אחראי על מצבו של הנכס.
• מי שמעוניין להציע הצעה ממלא טפסים רלוונטיים אותם ניתן לקבל אצל הכונס. בנוסף נדרש להפקיד ערבות בנקאית עם סכום המשקף אחוז מסוים משווי הנכס.
• כונס הנכסים רשאי לדחות הצעה או לקבל הצעה כפי שהוא מוצא לנכון. כונס הנכסים ינהל בין כל המציעים התמחרות. בסוף תהליך ההתמחרות זוכה לרוב מי שהציע את ההצעה הגבוהה ביותר.
• כל המציעים שהצעתם לא התקבלה יקבלו חזרה את הערבות הבנקאית.
• לאחר שקבע הכונס את זהות הזוכה במכרז, פונה הכונס לבעל הכנס (בעל החוב כלפי הבנק) ומאפשר לו לפדות את  הנכס בסכום המוצע. לחייב יש אפשרות לפדות את הנכס שבבעלותו. אם החייב לא מנצל את זכותו יימכר הנכס למציע ההצעה הגבוהה ביותר באישור בית משפט.

באיזה מחיר הנכס נמכר דרך הליך כינוס?

הנכס נמכר בהליך כינוס במחיר נמוך משמעותית משוויו בשוק. המחיר יכול להיות נמוך עד 30% משווי השוק. שכן לנושים אכפת לקבל את כספם מהר. כך יוצא שבעלי הנכס, שגם כך במצב כלכלי רעוע מפסידים כסף עקב המחיר הנמוך בו נמכר הנכס. הפסד שיכול להגיע למאות אלפי שקלים.

מה ניתן לעשות על מנת לעצור את הליך כינוס הנכסים?

ניתן לקבל הלוואת גישור על הנכס מגוף פיננסי. בגובה החובות לנושים. ההלוואה מיועדת לסגירת החובות של כל הנושים כפוף למכתב כוונות. בסופו של התהליך הנכס נקי מכל עיקול או הוצאה לפועל. לקריאה מעמיקה יותר על חילוץ הבית מכונס נכסים את מוזמנים לעיין במאמר, חילוץ הבית מכונס הנכסים

מדוע החייבים לא יכולים למכור את הנכס בעצמם?

כיוון שעל הנכס רובצים עיקולים. צריך תחילה "לנקות" את הנכס מכל עיקול שרובץ על הנכס. רק אז ניתן יהיה למכור אותו.

מה משיגים בעלי הנכס באמצעות הלוואת גישור?

במקום שהנכס יימכר במחיר נמוך דרך הליך כינוס ויגרום לחייבים הפסד של מאות אלפי שקלים, הם יכולים בעצמם להוביל את התהליך (במקום להיות מובלים) כדי לחלץ את הנכס. הגוף המממן ייתן הלוואת גישור ויסלק את כל הנושים מהנכס.

 

הלוואה תילקח לפרק המספיק להתארגן על מנת למצוא פתרון כמו מכירת הנכס במחיר שוק והחזר הלוואת הגישור לגוף המממן או לנסות לחזור חזרה לבנק אחר ולקבל משכנתא על הנכס (אם אתם מעוניינים ללמוד על בחירת בנק ללקיחת משכנתא לחצו כאן). באמצעות תהליך זה, אם יחליטו למכור, החייבים יוכלו למכור את הנכס ללא לחץ, במחיר שוק.

איך מתבצע הליך חילוץ הנכס מכונס נכסים?

תהליך זה דורש ידע מימוני וכן הכרת הענף של הגופים המממנים. בגוף פועלים לא מעט גופים חלקם פחות טובים, חלקם יקרים מאוד מבחינת תנאי ההלוואה. מומלץ לפנות לחברת ייעוץ שמכירה את התחום באופן מיטבי. אנו בחברת קפיטל פקטור מתמחים בחילוץ הנכס מכונס נכסים בדרך המהירה, הבטוחה והזולה ביותר.

 

בקפיטל פקטור עומדים לרשותכם מיטב המומחים בכל נושא או שאלה הקשורה למשכנתא. במידה ואתם זקוקים למידע נוסף ניתן לפנות אלינו ללא כל התחייבות. התקשרו או השאירו פרטים  באתר ונחזור אליכם בהקדם.