כושר השתכרות (הכנסה חודשית) של לווים הינו פרמטר חשוב לפיו הבנקים למשכנתאות יחליטו האם לאשר ללווים משכנתא, באיזה סכום, תנאי הריבית וגובה ההחזר החודשי. כמובן שפרמטר זה נמדד לצד פרמטרים נוספים כמו התנהלות חשבון אחראית והיסטוריה אשראית תקינה (בי.די.איי תקין). צריך להפריד בין הכנסה נטו לפי תלוש השכר לשכירים או לפי שומת מס לעצמאים לבין הכנסה פנויה נטו, שני דברים שונים.

 

הכנסה פנויה נטו היא הכנסה לאחר מס (נטו) בניכוי התחייבויות קבועות. כלומר הבנק יקזז מההכנסה החודשית הממוצעת נטו החזר חודשי של הלוואות, תשלום מזונות וכיוצא בזה. בנוסף, הבנק לא יראה בכניסת כספים לחשבון הבנק של הלווים הכנסה, במידה והיא לא מגובה במסמכים, אפילו אם הכספים נכנסים לחשבון הבנק שלהם על בסיס חודשי.

 

הבנקים למשכנתאות בישראל מאפשרים החזר משכנתא חודשי שאינו גבוה משליש מההכנסה הפנויה נטו. במקרים מסוימים ישנם בנקים המאפשרים החזר חודשי של 39% מההכנסה הפנויה נטו, הדבר תלוי כמובן בטיב הלווים וסוג העסקה. שימו לב שהבנקים מסתכלים על ההכנסה הפנויה נטו ולא על ההכנסה נטו שמופיעה בתלוש השכר.

 

מהי הכנסה פנויה נטו?

הכנסה פנויה נטו הינה הכנסה נטו שמופיעה בתלוש השכר (אם מדובר בשכירים) בניכוי החזרי הלוואות, תשלומי מזונות וכל הוצאה שמשולמת על בסיס חודשי קבוע לתקופה ארוכה. יש מקרים שהבנק לא ינכה החזר חודשי של הלוואה, אם ההלוואה מסתיימת תוך שמונה עשרה חודשים.

 

לדוגמא: משפחת חרמוני מרוויחה נטו לפי תלושי השכר של הזוג 15,000 ₪ נטו. לאחרונה הם לקחו הלוואה לרכישת רכב עבורה הם חזירים 3,000 ₪ לחודש. מבחינת הבנק ההכנסה הפנויה שלהם נטו הינה 12,000 ₪. ומהכנסה זו הבנק יאפשר להם החזר משכנתא של עד 4,000 ₪. רף זה מהווה שליש מההכנסה הפנויה נטו.

 

אם ההלוואה הייתה מסתיימת בעוד חצי שנה, למשל, סביר להניח שהבנק היה מכיר בכל ה- 15,000 ₪ כהכנסה נטו לצורך חישוב החזר מקסימלי של משכנתא (מקווה שהבנתם).

 

 

איך הבנק מחשב הכנסה פנויה של שכירים?

הבנק משקלל ממוצע של הכנסות שלושת החודשים האחרונים נטו. אם ללווה יש משכורת שלוש עשרה או בונוס לפי חוזה, הבנק ישקלל זאת בחישוב ממוצע הכנסות. מהמשכורת הממוצעת הוא יוריד החזר חודשי של הלוואה בהתבסס על פרמטר זמן ההלוואה. לשם המחשה, אם ההלוואה נלקחה לתקופת זמן שלא עולה על 18 חודשים, הבנק ייטה שלא להפחית את ההחזר החודשי של ההלוואה מהכנסותיו של הלווה.

 

איך הבנק מחשב הכנסה פנויה של עוסק מורשה?

זה מעט מורכב יותר מחישוב הכנסה פנויה של שכירים. הבנק למשכנתאות יבקש שומת מס של שנה קודמת ואישור הכנסות רואה חשבון של השנה השוטפת. הבנק יחשב ממוצע הכנסה נטו פר חודש. מההכנסה החודשית נטו יש להפחית החזר בגין הלוואות. זאת בתנאי שההלוואות מסתיימות בפרק זמן העולה על שמונה עשרה חודשים.

 

אם הבנק יראה שיש גידול משמעותי של הכנסות מהשנה הקודמת לעומת השנה השוטפת, סביר להניח שיבקש הבהרות. כלומר הסבר בכתב של רואה חשבון, המסביר את הסיבה לגידול בהכנסות. במידה וההסבר אינו מניח את הדעת, סביר להניח שלא יתחשב בצמיחת ההכנסות.

 

איך הבנק מחשב הכנסות של בעל שליטה בחברה?

בדרך כלל בעל שליטה בחברה הוא שכיר בחברה ומקבל תלוש שכר. לכן הבנק ישקלל ממוצע של הכנסות שלושה חודשים אחרונים נטו. על זה יש להוסיף דיבידנד שחולק, כפוף לאישור רואה חשבון על ההכנסות. באישור יצוינו כל סוגי ההכנסות ובתוכם גם גובה הדיבידנד. כמובן שגם פה יש להוריד החזר הלוואה חודשי, בהנחה שההלוואה תסתיים בתקופה העולה על 18 חודשים.

 

מה ניתן לעשות אם גובה ההכנסות אינו מספיק ללקיחת משכנתא?

ניתן לצרף ערב למשכנתא או לווה נוסף משלם שיחזק את ההכנסות של הלווים במקרה הצורך. כיום הבנקים מעדיפים לווה נוסף עם קרבה משפחתית של "דרגה ראשונה". כלומר אבא, אמא, אח, אחות, בן, בת. הסיבה שהבנקים מעדיפים קרבה מדרגה ראשונה, היא המחויבות שיגלה לווה נוסף או ערב במקרה שהלווים לא מצליחים לעמוד בהחזרים. על מנת לחשב את ההכנסה הפנויה נטו של הערב הבנק מתחשב רק ב- 50% מהכנסותיו החודשיות נטו בניכוי 100% החזרי הלוואות.

 

באיזה עוד מקורות הכנסה הבנק מכיר?

חישוב הכנסות לצורך משכנתא לא נובעות רק מתלושי השכר של הלקוחות או שומות המס שלהם. הבנקים למשכנתאות מתחשבים בהכנסות נוספות לצורך קבלת משכנתא. כמו למשל הכנסות שכירות, מלגות לימודים, קצבת נכות, אישור מהכולל של אברך, כל אלה הינן הכנסות מוכרות לצורך משכנתא.

 

 

לסיכום, להכנסות הלווים יש השפעה מכרעת על גובה המשכנתא שתאושר ועל תנאי המשכנתא. אצלנו בחברת קפיטל פקטור יש יועץ משכנתאות שהוא גם רואה חשבון ויודע בדיוק כיצד מכינים בקשה למשכנתא באופן מיטבי, על מנת שהמשכנתא תאושר בתנאים המשתלמים ביותר.

משכנתא הינה הלוואה הנלקחת כנגד שיעבוד נכס מקרקעין. גובה משכנתא ממוצעת שנלקחת בישראל הינה כ- 650,000 ₪ (נכון לשנת 2017). כיוון שמדובר בהלוואה של סכום מהותי, לפני שהבנק מאשר משכנתא הוא בודק את הלווים במספר פרמטרים ביניהם גובה ההכנסה שלהם.

 

הבנק בוחן באופן קפדני את כושר ההשתכרות של הלווים, על מנת לראות אם יוכלו לעמוד בהחזרי המשכנתא בהתאם לגובה המשכנתא שביקשו. הבנק משקלל את ההכנסה החודשית הממוצעת לפי תלושי שכר של 3 החודשים האחרונים. במידה וקיים כמובן רצף תעסוקתי.

 

 

 

אם הלווה התחיל עבודה חדשה, הוא יצטרך להציג חוזה העסקה, לפעמים יבקשו ממנו להמתין עד שיהיו ברשותו 3 תלושי שכר ואז יוכל לפנות שוב ולבקש משכנתא. לגבי לקוחות שהם עצמאיים הבנק יבקש מהם שומת מס של השנה הקודמת ואישור הכנסות רואה חשבון של השנה השוטפת.

 

הבנק יבחן את ההכנסות שלהם כשקלול חודשי ויתייחס בו זמנית גם לדוחות של השנה הקודמת וגם להכנסות של השנה השוטפת לפי תצהיר שנתן רואה חשבון במסמך הנקרא אישור הכנסות מרואה חשבון.

 

במידה וישנה צמיחה משמעותית בהכנסות הבנק יבקש הסבר הגיוני המגובה במכתב מרואה חשבון המסביר את התנודתיות בהכנסות. לווה שהוא בעל שליטה בחברה יצטרך להציג דוחות כספיים של החברה עצמה, זאת בנוסף לשומה האישית, אם כי לא תמיד.

 

לאחר שהבנק בודק את ההכנסות של הלווים הוא מחליט אם לאשר את המשכנתא או לא לאשר. ייתכן והלקוחות יצטרכו להקטין את גובה המשכנתא המבוקש, על מנת שהבקשה שלהם תאושר.

 

ראוי לציין שהבנק בוחן פרמטרים נוספים כגון התנהלות תקינה בחשבון וכן היסטוריית אשראי תקינה באמצעות דוח בי.די.איי. בנוסף בודק את שווי הנכס לפי הערכת שמאי ואת העסקה מבחינה משפטית.

 

מה ניתן לעשות על מנת להגדיל את ההכנסות?

•  ניתן לבקש מההורים או מאחד האחים שיהיו ערבים למשכנתא על מנת להגדיל את ההכנסות.
•  אפשר לקחת הלוואה על חשבון קרן השתלמות על מנת להקטין את גובה המשכנתא המבוקש.

איזה הכנסות נוספות למעט הכנסות משכורת, מוכרות כהכנסה?

•  פנסיה חודשית
•  הכנסות משכירות
•  מלגה ממוסד אקדמי ללימודי מחקר
•  מלגה של אברך הלומד בכולל
•  קצבת נכות לצמיתות

 

איזה הכנסות אינן מוכרות?

•  דמי אבטלה
•  קצבת נכות זמנית
•  הכנסות לא מדווחות
•  כל הכנסה שאינה מגובה במסמך מתאים
•  קצבת ילדים מביטוח לאומי

 

איך הבנק מתייחס להכנסות של שכיר שהפך לעצמאי?

במקרה שעובד שינה סטטוס, למשל, משכיר לעצמאי (עוסק מורשה) הבנק ירצה לראות לפחות שומת מס אחת שהוגשה למס הכנסה לפני שיאשר משכנתא. ההיגיון פשוט, כל עוד הוא היה שכיר, ניתן היה לראות בנקל את ההכנסה החודשית לפי התלוש. ברגע שהלווה משנה סטטוס, לבנק אין אינדיקציה מידית לחשב את רמת ההכנסות לפי שומת מס משנה קודמת, כי לא הייתה כזו. לכן הלווה ייאלץ להמתין עד שתהיה לו שומת מס אחת.

 

איך הבנק מחשב את גובה החזר המשכנתא על סמך ההכנסות?

הבנק מתיר החזר חודשי של משכנתא לא יהיה גבוה משליש מההכנסה הפנויה נטו. יש מקרים בהם ניתן לאשר עד 40% מההכנסה הפנויה נטו.

 

מהי הכנסה פנויה נטו?

אצל שכירים זו ההכנסה נטו המופיעה בתלוש המשכורת בתוספת כל הכנסה נוספת, בניכוי החזר הלוואות חודשי או ניכוי דמי מזונות ו/או כל התחייבות אחרת לטווח ארוך. אצל עצמאים באופן דומה אך את ההכנסה נטו גוזרים מהדוחות הכספיים שלהם (שומת מס שנה שוטפת ואישור הכנסות רואה חשבון שנה נוכחית).

 

באיזה שלב לפנות לבנק?

על מנת לא להיכנס להרפתקה מיותרת, מומלץ תחילה לבקש מהבנק למשכנתאות אישור עקרוני למשכנתא. לאחר שיש אישור אפשר להיכנס לעסקת הרכישה, כמובן שמחיר הדירה הנרכש אינו יכול להיות גבוה מההון העצמי שיש ללווים בתוספת גובה המשכנתא שאושרה.

 

לסיכום, גובה ההכנסות של הלווים הוא פרמטר חשוב מאוד בשיקול הבנק האם לאשר את המשכנתא, להקטין את הסכום המבוקש או בכלל לא לאשר אותה. לכן יש משמעות גדולה לאופן בו מגישים הלווים את המסמכים לבנקים. אנו בחברת קפיטל פקטור משכנתאות יודעים בדיוק כיצד יש להגיש את הבקשה, מהם המסמכים הרלוונטיים ובאיזה תיזמון מומלץ להגיש. אופן הגשת הבקשה משמעותי לכל לקוח, קל וחומר לעצמאים ובעלי שליטה בחברות.

החזרי המשכנתא הינם החזרים מהותיים ומהווים בממוצע כ- 25% עד 30% מסך ההכנסה נטו של הלווים. לא תמיד ההחזר החודשי של תשלום המשכנתא נוח מבחינת העיתוי. יש לווים שכתוצאה משינוי מקום עבודה  מקבלים את המשכורת לקראת העשירי בכל חודש, במקום ה- 1, למשל.

 

מבחינתם דחיית התשלום מה- 1 לחודש, כפי שהתחייבו בעת לקיחת המשכנתא,  ל- 10 או ל- 15 בכל חודש תהיה נוחה יותר. בהתאם לחוק, החל משנת 2005 ואחת לארבע שנים יוכל כל לבחור את מועד החיוב המתאים לו.

 

מהם המועדים בהם משלמים את תשלומי המשכנתא?המשכנתא משולמת בבנקים על בסיס חודשי בתאריכים 1, 10, 15 לכל חודש.

 

איך מבצעים שינוי במועד חיוב תשלום המשכנתא?

הכי פשוט, פונים ליועץ משכנתאות בסניף בו לקחתם את המשכנתא. אם כי ניתן לבצע שינוי במועד החיוב בכל סניף אחר בבנק בו לקחתם משכנתא. הפעולה כרוכה במילוי טפסים רלוונטיים.

 

ברוב הבנקים, ניתן לבצע את התהליך דרך פנייה למוקד המשכנתאות. אופן התהליך בקיצור: מתקשרים למוקד המשכנתאות של הבנק הרלוונטי← מבקשים שישלחו אליכם טופס הוראה לחיוב חשבון ← מילוי הטופס והחתמתו בסניף הבנק הרלוונטי על מועד השינוי← שליחת הטופס חתום למוקד.

 

האם פעולה זו כרוכה בעמלה?

שינוי מועד החיוב כרוך בשתי עמלות:

 

• עמלה חד פעמית – זוהי עמלה תפעולית המשולמת עקב ביצוע הפעולה מצד הבנק. העמלה התפעולית מתחילה ב-125 שקל למי שמשנה מועד חיוב של הלוואה אחת. העמלה גדלה ב-50 שקל על כל שינוי מועד של הלוואה נוספת ולא יותר מ- 225 ₪.

 

• עמלת ריבית – זוהי עמלה על דחיית פירעון ההלוואה במספר ימים. עמלה זו מושפעת מגובה המשכנתא שנותרה. ככל שיתרת המשכנתא גבוהה יותר, העמלה תהיה גבוהה יותר. גובה הריבית עבור כל יום דחייה הינה ריבית הפריים מינוס רבע אחוז, ריבית שנתית לחלק ל- 365 יום.

  

דוגמא: נניח יש לכם משכנתא של 300,000 ₪, המשולמת ב- 1 של כל חודש. ועכשיו תבקשו להזיז אתההחזר ל- 10 של כל חודש. כמו כן ריבית הפריים 1.6% (נכון לכתיבת המאמר). גובה הריבית שתשלמו: 99.86 = 300,000∙(10-1)∙(1.6%-0.25%)/365

 

לסיכום, תהליך שינו מועד תשלום משכנתא הינו הליך פשוט וקצר. פשוט מתקשרים למוקד המשכנתאות של הבנק ממנו לקחתם את המשכנתא ומבקשים שישלחו לכם טופס בקשה. מחתימים את הטופס בסניף ושולחים חזרה בפקס. הליך זה אינו אמור לפגוע בדירוג האשראי של הלווה.

 

אין ספק שרכישת דירה היא עסק רציני. קרוב לוודאי שזו העסקה המשמעותית ביותר שרובכם תעשו במהלך חייכם. אנו כרוכשים רוצים להיות שקטים שרכשנו נכס במחיר הוגן ולא חלילה במחיר נמוך מהשווי האמיתי שלו. כאשר נפנה לבנק לשם קבלת משכנתא, הבנק למשכנתאות ישלח שמאי מטעמו על מנת להעריך את שווי הדירה עליה תבקשו משכנתא.

 

גובה המשכנתא שהבנק ייתן יושפע משווי הנכס לפי הערכת שמאי. שווי הדירה לפי ההסכם עליו תחתמו, לא בהכרח יהיה תואם לשווי הנכס לפי הערכת שמאי. לכן יש מצבים בהם כדאי לרוכשים לבצע שמאות מקדמית (עליה נרחיב בהמשך).

 

דוגמא: רכשתם דירה במחיר של 1.5 מיליון ₪. יש לכם הון עצמי של 375,000 כלומר 25% משווי הנכס. אתם זקוקים ל- 1,125,000 ₪ שהם 75% משכנתא (המכסימום האפשרי).השמאי מטעם הבנק העריך את הנכס ב- 1.4 מיליון ₪. אתם תקבלו 75% מהשווי לפי הערכת השמאי שהוא 1.4 מיליון. זה אומר שהבנק יאשר משכנתא של 1,050,000 ₪. חסר 75,000 ₪ להשלים את העסקה. אם אין מאיפה להביא את הכסף, אתם בבעיה!

 

מהן השיטות המקובלות אצל שמאים להערכת שווי דירות?

 

שיטת היוון ההכנסות: שווי הנכס לפי גישה זו הינו פועל יוצא של היוון ההכנסה התפעולית הנקייה שהנכס מניב (NOI). שער ההיוון מושפע מהתשואה המקובלת לאותו סוג נכס.

 

גישת ההשוואה: השוואת העסקה לעסקאות שנערכו בנכסים דומים, תוך התאמה בין נכסים אלה לבין הנכס המוערך. ההתאמה מתחשבת בגורמים כמו שטח הדירה, זמן הרכישה, מיקום, שטח ועוד. החיסרון בשיטה זו, הוא הקושי בלאסוף נתונים.

 

גישת העלות: שווי הנכס נובע ממרכיבי ההקמה שלו, שהם: קרקע, עלות בנייה ויזמות. מעריכים את שלושת מרכיבי הנכס בנפרד ומסכמים את האומדנים לקבלת הערך המשקף את שווי הנכס.

 

כיצד בפועל השמאי קובע את שווי הדירה?

השמאי מתחשב בשווי השוק של הדירה. זהו הקריטריון החשוב ביותר. ניתן לקבל נתונים מאתר רשות המיסים על עסקאות שבוצעו באותו האזור. השמאי יעריך את השווי על פי עסקאות שבוצעו באזור. זאת תוך ביצוע התאמות על ידי התחשבות במגוון קריטריונים כגון: בניין עם מעלית או לא, גודל הנכס, זכויות בנייה, מיקום ועוד. כמו כן השמאי יבדוק אם יש חריגות בנייה. במקרה של חריגות יבצע השמאי הפחתה משווי הנכס בגובה עלות החזרת הנכס למצבו הקודם.

 

האם מצב הנכס מבחינה רישומית משפיע?

בוודאי יש הבדל אם הנכס רשום בבעלות פרטית (בטאבו) לבין נכס הרשום במנהל. בנוסף, ייתכן מצב שהנכס רשום במושעא, מה שיכול להפחית את שוויו.

 

במה עוד השמאי מתחשב?

במקרה שהלווים לא יוכלו לעמוד בהחזרי המשכנתא והבנק ייאלץ למכור את הנכס. כמה מהר ניתן יהיה להיפטר מהנכס. ככל שהנכס יותר אטרקטיבי כך ניתן יהיה למכור אותו מהר יותר בעת הצורך ולהיפך.

 

למשל דירה בבניין בן ארבע קומות ללא מעלית הממוקמת בקומה האחרונה, מחירה יהיה נמוך יותר מדירה דומה בבניין עם מעלית. זאת כיוון שדירה כזו אינה אטרקטיבית ולבנק יהיה קשה יותר למכור אותה בעת הצורך עקב מיקומה.

 

מהי שמאות מקדמית?

זוהי שמאות שמתבצעת לפני חתימת חוזה. בדרך כלל רוב השמאויות מתבצעות לאחר שהלווים קיבלו אישור עקרוני לקבלת משכנתא ומהבנק וחתמו לאחר מכן על חוזה הרכישה. הרבה פעמים זו טעות לבצע שמאות רגילה ולא מקדמית. כי אם השמאי מוצא בעיות רישומיות או משפטיות בנכס, חריגות בנייה ועוד, הלווים יהיו בבעיה כי הם כבר נכנסו לעסקה וחתמו על הסכם רכישה.

 

גם כאשר לרוכשים יש הון עצמי מינימלי (של כ- 25%), מומלץ לעשות שמאות מקדמית, שכן הבנק נותן משכנתא לפי שווי הדירה שהוערך על ידי השמאי ולא לפי המחיר הנקוב בהסכם הרכישה.

 

בקפיטל פקטור עומדים לרשותכם מיטב המומחים בכל נושא או שאלה הקשורה למשכנתא. במידה ואתם זקוקים למידע נוסף ניתן לפנות אלינו ללא כל התחייבות. התקשרו או השאירו פרטים באתר ונחזור אליכם בהקדם.

באופן טבעי רוב האנשים שלוקחים משכנתא מעוניינים בהחזר משכנתא חודשי נמוך. אך משכנתא נלקחת בדרך כלל לטווחים ארוכים. לכן ההסתכלות הרגעית על ההחזר החודשי עכשיו עלולה להיות בעורכי הלווים בהמשך. צריך להסתכל בין השאר גם על הריבית הנצברת לאורך חיי המשכנתא. זו למעשה הריבית שישלמו הלווים בפועל עד לסיום המשכנתא. כמובן שצריך להסתכל גם על ההחזרים החודשיים העתידיים.

 

אין קורלציה בין החזר חודשי נמוך למשכנתא טובה. במילים פשוטות, החזר משכנתא נמוך אינו מעיד שקיבלתם משכנתא טובה. לפעמים זה ההיפך. בדרך כלל הבנק יהיה מוכן לתת ריביות נמוכות יותר במסלולים שהוא מרגיש איתם יותר נוח. במובן שבמסלולים אלה הבנק שומר על הערך הריאלי של הכסף. לפעמים הגדלת ההחזר החודשי בסכום זעום יכולה לחסוך ללווים עשרות עד מאות אלפי שקלים במשכנתא.

 

מהו החזר משכנתא חודשי מכסימלי?

החזר משכנתא חודשי אינו יכול להיות גבוה משליש מההכנסה הפנויה נטו. כלומר מההכנסה נטו בניכוי התחייבויות חודשיות כגון החזרי הלוואות ו/או תשלומי מזונות וכדומה. אם כי, לעיתים מתירים הבנקים ללווים החזר חודשי של עד כ- 40% מההכנסה הפנויה נטו.

 

 

האם ההחזר החודשי יכול לגדול עם הזמן?

בוודאי. מה שמשפיע על מידת היציבות של ההחזרים החודשיים של המשכנתא, זה המסלולים שמשובצים בתמהיל המשכנתא. משכנתא שמושפעת מגורמים אינפלציוניים, ריבית פריים ועלות גיוס הכסף של הבנק המלווה תגרום להחזרים החודשיים לגדול במידה ותהיה התפרצות אינפלציונית, או כאשר ריבית הפריים תעלה או כאשר עלות גיוס הכסף של הבנק תעלה.

 

מהם הגורמים שמשפיעים על גובה ההחזר החודשי?

• תמהיל המשכנתא– המסלולים שמהם מורכבת המשכנתא. לתמהיל יש השפעה גדולה מאוד על מידת  היציבות של ההחזר החודשי.
• ריביות המשכנתא– לאחר שמתכננים את התמהיל יש להתמקח עם הבנקים על גובה הריבית. ככל שהריביות יהיו נמוכות יותר כך ההחזר החודשי יהיה נמוך יותר. והריבית המצטברת שתשלמו תהיה
  נמוכה יותר.
• אחוז מימון המשכנתא– זהו גובה המשכנתא שנלקח יחסית לשווי הבית.

 

לדוגמא: בית בשווי 1 מיליון ₪. גובה המשכנתא שנלקח 700,000 ₪. סכום זה מהווה 70%. זהו אחוז המימון. ככל שאחוז המימון יהיה נמוך יותר הריביות שניתן יהיה לקבל, תהיינה נמוכות יותר. לכן גם ההחזר החודשי יהיה נמוך יותר.

 

מהו גובה ההחזר החודשי המומלץ?

החזר המשכנתא החודשי מומלץ שלא יהיה גבוה מ- 25% עד 30% מההכנסה הפנויה נטו. ככל שההכנסה נטו של הלווים נמוכה יותר, כדאי להיצמד לרף התחתון. כלומר החזר משכנתא חודשי שלא יהיה גבוה מ- 25% מההכנסה נטו של הלווים. ככל שההכנסה גבוהה אפשר להיות פחות שמרנים ולהגדיל את גובה ההחזר החודשי בהתאם.

 

האם ניתן לתכנן החזר חודשי של משכנתא?

כעיקרון כן. כאשר קונים דירה חדשה מקבלן וצריך להעביר חלק מהמשכנתא, זה לא קל לזוג צעיר לשלם גם שכירות חודשית וגם לעמוד בתשלום משכנתא בו זמנית. מה שאפשר לעשות זה לקחת את המשכנתא כמו הלוואת גישור או הלוואת גרייס, בהלוואות אלה ההחזר החודשי נמוך ומורכב רק מהריבית החודשית, ללא מרכיב הקרן. לאחר מספר חודשים שהבית מוכן ולא יהיה צורך בשכירות, החזרי המשכנתא יגדלו ויהיו מורכבים מקרן וריבית.
כמו כן, ניתן לתכנן משכנתא בצורה כזו שההחזרים החודשיים לאחר תקופת זמן מסוימת יתחילו לקטון.

 

מה קורה אם לא עומדים בתשלומי המשכנתא?

פיגורים בהחזרים החודשיים של המשכנתא יכולים לפגוע בעתיד בלקוח במידה וירצה לבצע מיחזור משכנתא, אפילו בבנק אחר. כאשר פונים לבנק אחר לבצע מיחזור הוא מבקש מהלווים שיביאו לו דוח הנקרא דוח התנהלות משכנתא שנתיים אחרונות. במידה והבנק יראה כי ללקוח יש פיגורים במשכנתא ייתכן ולא ירצה למחזר את המשכנתא. זה תלוי כמובן במספר הפיגורים שהיו.

 

מה ניתן לעשות אם קשה לעמוד בהחזר החודשי של המשכנתא?

תלוי אם מדובר בקושי זמני או בקושי סיסטמתי לעמוד בהחזר החודשי. אם ישנה הרעה כלכלית שנובעת מפיטורין של אחד מבני הזוג, ניתן לבקש הקפאת משכנתא. במצב זה מקפיאים את ההחזר החודשי למספר חודשים מצומצם. ראוי לציין כי מהלך זה לא יתקבל באהדה בבנק המלווה ולא תמיד הוא יאשר. דבר נוסף שניתן לעשות זה להקטין את ההחזר החודשי של המשכנתא על ידי מיחזור.

לקיחת משכנתא לרכישת דירה, היא לא עניין של מה בכך. אחרי שמצאתם בית בו אתם מעוניינים, צריך תחילה לפנות לבנקים על מנת לקבל אישור עקרוני למשכנתא על הסכום לו אתם זקוקים. אין לחתום על עסקה לפני שיש בידינו אישורים עקרוניים מכמה בנקים. הסיבה היא שגם לאחר שהבנק נתן אישור עקרוני למשכנתא, הוא יכול לבטל אותו ואז אתם יכולים למצוא עצמכם מסובכים מבחינה משפטית. זאת כיוון שחתמתם על הסכם רכישה והבנק למשכנתאות מסיבות כאלה או אחרות החליט לא לתת לכם משכנתא.

להלן שלבים  עיקריים בלקיחת משכנתא:

שלב א': נכס מתאים

מציאת נכס פוטנציאלי. זכרו שניתן לקבל משכנתא עד 75% משווי הנכס ואתם צריכים להביא הון עצמי מינימלי של 25% (ניתן לבצע השלמת הון עצמי). לקריאה נוספת על הון עצמי לחצו כאן

דוגמא: אם דירה עולה 1.5 מיליון ₪. אתם תצטרכו להביא מינימום הון של 375,000 ₪ המהווים 25% משווי הנכס.

 

שלב ב': החזר חודשי

צריך לקחת בחשבון החזר חודשי של המשכנתא המתאים להכנסות שלכם מבחינתכם ובעיקר מבחינת הבנקים. הבנקים מאשרים החזר חודשי שלא יהיה  גבוה יותר מ- 39% מההכנסה הפנויה נטו (הכנסה נטו בניכוי החזר הלוואות קיימות שיש ללווים).

דוגמא: אם ההכנסות נטו של בני הזוג הינם 10,000 ₪, מבחינת חלק מהבנקים למשכנתאות יוכלו להחזיר עד 3,900 ₪ (39%). אצל חלק מהבנקים אף נמוך יותר. צריך לתכנן את העסקה כך שתאושר על ידי הבנק.

 

שלב ג': בקשת אישור עקרוני למשכנתא מהבנק

לא מומלץ לחתום על עסקה לרכישת דירה, בטרם קיבלתם אישור עקרוני מהבנקים. זאת כדי למנוע מצב שחתמתם על חוזה רכישה ובדיעבד מתברר שהבנקים למשכנתאות לא מוצאים אתכם מתאימים לקבלת משכנתא. סיבות כמו: הכנסה נמוכה, הון עצמי נמוך, BDI שלילי ועוד.

 

לכן חשוב להשיג אישור עקרוני. כיוון שבנק יכול לבטל אישור שנתן ללקוח, מומלץ להשיג אישורים מכמה בנקים. כאשר ניגשים לבנק צריך לדעת איך יהיו "פעימות" התשלום כלפי המוכר ולפיהם לבקש את האישור העקרוני. על מנת לקבל אישור, תצטרכו להגיש לבנק את מסמכים הבאים: תלושי שכר, דפי עו"ש, ריכוז הלוואות (אם יש), צילום ת.ז+ספח. עצמאים ובעלי שליטה צריכים להגיש דוחות ומסמכים נוספים.

 

שלב ד: חתימה על חוזה

לאחר קבלת אישור המתאים לאופי העסקה, ניתן להתקדם לעבר חתימה על החוזה (יחד עם עו"ד מטעמכם כמובן).

 

שלב ה: ביצוע "מכרז" על תנאי הריבית

עכשיו הזמן לשפר את התנאים הראשוניים שקיבלתם באישורים העקרוניים, בהליך של מעין "מכרז". המטרה היא להגיע לריביות הנמוכות. זכרו שהשגת הריביות הנמוכות ביותר ובמסלולים המתאימים ביותר יכולה לחסוך לכם עד מאות אלפי שקלים!!!

 

שלב ו: שמאות על הדירה

ברכישת דירה יד שניה תצטרכו לבצע שמאות. הבנק המלווה יבקש לשלוח שמאי. שכר הטרחה של השמאי הוא כמה מאות שקלים, אותם תצטרכו לשלם לו ישירות. ברכישת דירה חדשה אין צורך בשמאות, למעט מקרים: "מחיר למשתכן", פרויקט ללא ליווי בנקאי ועוד.

 

שמאות מקדמית: יש מקרים בהם יש צורך לבצע שמאות מקדמית לפני חתימת חוזה מסיבות כמו הון עצמי נמוך, חשש לחריגות בניה ועוד. במקרים כאלה אין להתקדם לפני שמבקשים מהבנק שמאות מקדמית. זאת כיוון שהבנק נותן משכנתא לפי המחיר שקבע השמאי ולא לפי המחיר הנקוב בחוזה!

 

שלב ז: חתימות בבנק

בשלב זה, לאחר שהכל תקין, הבנקאי יתאם אתכם תאריך על מנת לבוא ולחתום על המשכנתא. בבואכם לבנק תצטרכו לחתום על כל הניירת של המשכנתא ולבצע השלמות ( ביטוחים, טאבו, רשם משכונות ועוד).

 

שלב ח: ביטוחים

במסגרת ההשלמות שרשמתי בסעיף הקודם, תצטרכו לעשות ביטוח חיים וביטוח מבנה.

 

הבהרה: אין לראות באמור לעיל שום המלצה לביצוע פעולות ו/או חוות דעת ו/או ייעוץ מכל סוג שהוא. המידע המוצג הינו לקבלת אינדיקציה ראשונית ואינו מהווה תחליף לייעוץ מקצועי תוך התחשבות בפרופיל הפיננסי של הלווה ובתנאי העסקה עצמה.

לפעמים משפחות נקלעות לקשיים בהחזרי חובות, הלוואות או שהמשכנתא לא משולמת וכתוצאה מכך נוצרים פיגורים. הסיבות לקשיים רבות ומגוונות ההכנסה החודשית אינה מספיקה, העסק נקלע לקשיים ועוד. כאשר מצטברים פיגורים בתשלומי המשכנתא וללווים קשה לעמוד בהחזרים, הבנק יעביר את התיק לטיפול משפטי אצל עורך דין.

העורך דין יוציא ללווים מכתב לדרישת חוב. בדרך כלל בשלב זה יירשם בבי.די.איי של הלווים סעיף הנקרא התראה מתאגיד בנקאי, מה שייצור ללקוח בי.די.איי שלילי וזה יקשה עליו לקבל משכנתא על הדירה או למחזר משכנתא קיימת בבנק אחר.

 

לכן מומלץ, רגע לפני שנוצרים פיגורים במשכנתא או כבר עם היווצרות הפיגור הראשון, לבקש מהבנק לפרוס את המשכנתא לתקופת זמן מקסימלית על מנת להקטין את ההחזר החודשי, אפשר במקביל לבדוק אפשרות למיחזור משכנתא בבנק אחר בתנאים טובים יותר. הבנקים למשכנתאות מבקשים מהלקוח לפני שמסכימים לעשות מיחזור דוח התנהלות משכנתא שנתיים אחרונות.

הדוח מעיד שלא היו פיגורים במשכנתא במידה והיו זה מתחיל להיות בעייתי עד בלתי אפשרי לבצע מיחזור. השאלה כמובן כמה פיגורים היו ומתי. כאשר הלווים לא משלמים את המשכנתא הם יקבלו מכתב התראה מעורך הדין של הבנק, מהלך זה יגרום רישום שלילי בבי.די.איי מה שהופך את אפשרות פריסת המשכנתא לתקופה ארוכה לבלתי אפשרית. בינתיים גובה חוב המשכנתא יצבור ריבית פיגורים גבוהה ויתפח.

בשלב הבא הבנק ינסה למכור את הנכס בהליך של כינוס נכסים. מכירה של נכס בהליך כינוס נכסים מתבטאת במחיר נמוך יותר משווי השוק שלו. הפער בין המחיר האמיתי למחיר המכירה באמצעות כונס יכול להגיע לכ- 20% ואף יותר ובתרגום כספי לנזק של מאות אלפי שקלים.

 

מה ניתן לעשות כדי לחלץ את הנכס מכונס נכסים?

לקחת הלוואת גישור שמטרתה סילוק הכונס נכסים, על ידי סילוק המשכנתא הקיימת. מהלך זה מנע את הפינוי שלכם מהדירה ומכירתה במחיר נמוך יותר משמעותית, דבר שהיה גורם לכם הפסד נוסף של מאות אלפי שקלים.

מהי הלוואת גישור בהקשר זה?

הלוואת גישור היא הלוואה לתקופה קצר יחסית עד 5 שנים. בה אתם משלמים רק את מרכיב הריבית מסך ההחזר החודשי, כלומר החזר יחסית נמוך ונוח. בתום התקופה תצטרכו להחזיר את קרן ההלוואה כלומר את הסכום שלקחתם. הלוואה זו גמישה יחסית וניתן להחזיר חלק ממרכיב הריבית. במקרה זה, בסיום ההלוואה תצטרכו להחזיר את קרן ההלוואה בתוספת הריבית היחסית שלא שולמה.

מה מטרת ההלוואה?

• סילוק כונס הנכסים, על ידי סילוק המשכנתא.
• מניעת מכירת הבית דרך כונס במחיר נמוך הגורר נזק כספי של מאות אלפי שקלים.
• חיסכון בעלויות גבוהות הנובעות מהליך הכינוס, כמו שכר טרחה לכונס ועוד.
• מניעת הפינוי שלכם מהבית.
• להרוויח זמן על מנת למצוא פתרון חלופי כמו מכירת הבית בכוחות עצמכם, ללא לחץ ובמחיר שוק,
• משכנתא בפריסה מרווחת יותר ועוד.

 

תוך כמה זמן ניתן לבצע את התהליך?

הליך זה ניתן לביצוע בזמן קצר יחסית, כמובן שאורך הזמן של הטיפול בבקשה תלוי במידת המורכבות של התיק.

לסיכום, אם מינו לכם כונס נכסים על הנכס שלכם, אין טעם להתמהמה, ניתן להציל את הבית. צרו קשר וצוות המומחים של קפיטל פקטור ייתן לכם מענה מקצועי ומהיר על מנת להציל את הבית מהליך הכינוס.

משכנתא הינה הלוואה גדולה מאוד. אתם הלווים אמורים להחזיר לאורך תקופת המשכנתא את הקרן (סכום המשכנתא המקורי) ואת הריבית. הריבית המצטברת שאתם אמורים לשלם לבנק לאורך חיי המשכנתא מושפעת מתנאי הריבית שקיבלתם, מסלולי המשכנתא (תמהיל המשכנתא) ומספר השנים וגובה המשכנתא שלקחתם. הריבית המצטברת שתשלמו תגיע למאות אלפי שקלים.

חלק גדול מאתנו שהולך לבנק לקחת משכנתא, מתרכז בשאלה האם יאשרו את המשכנתא, אולי לא. לווים שחשבו בצורה זו כלל לא הקדישו תשומת לב לתנאי המשכנתא ולריביות שקיבלו. אל תצפו מהבנקאי שייתן לכם את התנאים הטובים ביותר, הסיבות מובנות (הבנקאי מייצג את האינטרס של הבנק ולא את שלכם).

 

חלק אחר מאתנו מודע לזה שצריך להתמקח, אך לא תמיד אנו יודעים על מה, איך, ומה הטוב ביותר שניתן לקבל עבור סוג העסקה הספציפי שלנו. לכן, לחלק גדול מאוד מנוטלי המשכנתא יש כדאיות מיחזור, שיוביל לחיסכון של עשרות עד מאות אלפי שקלים, ממש כך!

 

 

איך מתחילים מיחזור משכנתא?

יש לפנות למוקד המשכנתאות של הבנק ממנו לקחתם את המשכנתא ולבקש דוח הנקרא: "דוח יתרות לסילוק משכנתא". את הדוח שקיבלתם יש לבדוק באופן מקצועי באמצעות "סימולטור משכנתאות". אם יש ברשותכם מה טוב. אם לא, מומלץ לפנות לחברת ייעוץ משכנתאות מקצועית.

 

 

כיצד בודקים משכנתא?

ישנם סימולטורים מיוחדים בהם ניתן להזין בו זמנית את תנאי המשכנתא הקיימת ואת תנאי המשכנתא החדשים שניתן להשיג עבור הלווה. (חברת ייעוץ מקצועית תדע מה ניתן לקבל מבחינת תנאים, עבור סוג הלקוח וסוג העסקה). יש לשים לב, כי לפעמים ייתכנו עמלות פירעון מוקדם. כמובן שצריך לדעת להתחשב בהם בבדיקה. בכל אופן, בדיקת כדאיות מיחזור אצל חברת ייעוץ משכנתאות לא אמורה לעלות כסף ותיתן לכם אינדיקציה טובה האם אפשר לשפר את המשכנתא הקיימת וכמה ניתן לחסוך.

 

 

תוצאות בדיקת המשכנתא

יש לבקש מיועץ המשכנתאות שיסביר לכם כיצד הגיע לגובה החיסכון שמצא. מה היו הנחות העבודה שלו בבדיקת המשכנתא. אנסה להסביר באופן פשוט, עד כמה שניתן. אם למשל המשכנתא הקיימת שלכם או חלק ממנה הייתה צמודת מדד ובמשכנתא החדשה הוא דילל את החלק הצמוד (כלומר הקטין אותו) בקשו ממנו לדעת מה גובה האינפלציה הצפויה שהזין לסימולטור. כי סכום החיסכון במקרה זה יהיה תלוי בגובה המדד (האינפלציה). גם אם אינכם מבינים, אל תתביישו לבקש הסבר. אגב, מי שמחפש פידבק מהבנק שממנו לקח משכנתא, לא הכי כדאי להסתמך עליו. עדיף שאת המשכנתא יבדוק גוף מקצועי ואובייקטיבי ולא לקבל חוות דעת מהבנק עצמו שנתן את המשכנתא.

 

 

האם תמיד כדאי למחזר משכנתא?

לא תמיד כדאי למחזר משכנתא. אם החיסכון כתוצאה מהמיחזור מסתכם בסכום קטן (עניין סובייקטיבי), אין טעם להתחיל בתהליך, כי ישנם עלויות (נפרט בהמשך). מומלץ לבצע מיחזור משכנתא רק אם מדובר בחיסכון משמעותי. אינני יכול לזרוק מספר מאיזה סכום כדאי, כי זו החלטה אישית שלכם הלווים. אם תתעקשו, למשל, בשביל 20,000 ₪ חיסכון אין טעם לבצע מיחזור. אם גובה החיסכון משמעותי כדאי להתחיל בתהליך.

 

 

איך התהליך מתבצע?

במידה וגובה החיסכון מצדיק התנעת תהליך, להלן השלבים העיקריים במיחזור שתבצע חברת ייעוץ:

• קבלת המסמכים הרלוונטיים מכם
• בניית תמהיל משכנתא המתאים לפרופיל הלווה
• הגשת הבקשה למספר בנקים למכרז והתמקחות על התנאים
• חתימה על משכנתא בבנק שנתן את התנאים הטובים ביותר

 

 

מהן העלויות הכרוכות בהליך מיחזור משכנתא?

• שכר טרחה לחברת ייעוץ (אם החלטתם לקבל ייעוץ).
• שמאות על הנכס (אם עוברים בנק) כ- 1000 ₪.
• עמלת פתיחת תיק משולמת ישירות לבנק, מהווה רבע אחוז מגובה המשכנתא, לפני הנחה.
• טאבו ואגרות, מאות שקלים בודדים.

 

 

לסיכום
לכולכם שם בבית כדאי לבדוק כדאיות מיחזור משכנתא. גם אם לקחתם את המשכנתא לא מזמן. חבל לשלם לבנק עשרות אלפי שקלים ויותר, כאשר אתם יכולים לחסוך אותם בפעולה פשוטה יחסית. כל מה שצריך לעשות זה להתקשר למוקד משכנתאות ולבקש דוח יתרות לסילוק משכנתא. ניתן לשלוח אותו גם אלינו לחברת "קפיטל פקטור משכנתאות" ונבצע עבורכם בדיקת כדאיות ללא עלות.

הון עצמי למשכנתא זה ההון ההתחלתי הדרוש לרכוש דירה. הבנקים למשכנתאות בישראל לא נותנים 100% משכנתא, אלא מחייבים את רוכשי הדירות בהון עצמי מינימלי של 25% משווי הדירה. הבעיה שליותר ויותר לווים אין את הסכום המינימלי הדרוש. הסיבה העיקרית לכך היא עליית מחירי הדירות בישראל בקצב מבהיל. משנת 2008 ועד 2017 מחיר הדירות בישראל עלו בממוצע בכ- 120%.

 

 

לשם המחשה דירה באזור המרכז בשנת 2008 שהייתה שווה 1 מיליון ₪ שווה כיום כ- 2.2 מיליון ₪. מקרב מדינות ה- OECD ישראל תופסת את המקום הראשון בקצב עליית מחירי הדירות, בפער משמעותי מהמקום השני (שבדיה כ- 70%). הקושי להשיג את ההון הראשוני נהיה יותר ויותר מאתגר כיוון שקצב עליית השכר החודשי הממוצע בתקופה זו היה רק של כ- 30% (משכורת ממוצעת בינואר 2018 כ- 9,800 ₪). כלומר היכולת לחסוך מהמשכורת להון עצמי ראשוני, הופכת להיות משימה בלתי אפשרית.

 

עד נובמבר 2012 היה אפשר להגדיל את גובה המשכנתא שהבנקים נתנו עד 95% משווי הנכס באמצעות ביטוח אשראי בחברת E.M.I (חברת בת של הראל). הביטוח הבטיח שהבנק יקבל את כספו מחברת הביטוח במידה והלקוח לא יוכל לעמוד בהחזר ההלוואה. עלות הביטוח שהלווה היה צריך לשלם הייתה כ- 4% מגובה המשכנתא והיא גולמה בתוך המשכנתא.
בסוף 2012, נגיד בנק ישראל דאז הפרופסור סטנלי פישר חשש שיתהווה בישראל משבר סאבפריים, כמו בארה"ב. לכן החליט להגביל את גובה המשכנתא עד 75%, כתוצאה מכך חברת E.M.I סיימה את תפקידה.

מה גובה המשכנתא שניתן לקבל כיום מהבנקים?

• דירה ראשונה – עד 75% משכנתא משווי הנכס.
• משפרי דיור (מוכרים וקונים דירה) – עד 70% משווי הנכס הנרכש.
• דירה שנייה ואילך – עד 50% משווי הנכס.

אם אתם מעוניינים בלקיחת משכנתא באתר קיים גם סימולטור משכנתאות בוא תוכלו לבדוק מסלולי משכנתא שונים.

 

האם אפשר להשלים הון עצמי?

ללא מעט זוגות צעירים אין את ההון העצמי הדרוש על מנת לקבל אישור משכנתא מהבנק. כפועל יוצא של העלייה הדרמטית במחירי הדיור. מאידך, לגור בשכירות זה לא פתרון כלכלי אידאלי, שכן התשלום עבור השכירות יכול היה להיות מופנה לתשלום משכנתא על דירה משלכם. בעתיד הנראה לעין, הזמן לא ישחק לטובת רוכשי הדירות.

 

הם ימצאו עצמם מתקשים יותר ויותר בהשגת הון עצמי מינימלי עקב עליית המחירים הבלתי פוסקת. מה עושים? ישנם מספר פתרונות להשלמת הון עצמי כפי שאפרט בסעיף הבא.

 

כיצד ניתן להשלים הון עצמי?

• שיעבוד נכס של אחד ההורים. לאחרונה לא מעט הורים מעוניינים לעזור לילדיהם להשיג/להשלים את ההון העצמי הדרוש לרכישת דירה. כתוצאה מכך לוקחים משכנתא על הבית שברשותם, על מנת שסכום זה יהווה הון עצמי לילדיהם.
• הלוואה בנקאית. הסכום שיושג תלוי כמובן בטיב הלווה ובכושר ההשתכרות שלו. לעיתים להלוואה זו יש משמעות באיזה עיתוי היא נלקחת ומתי היא מסתיימת, ארחיב בכתבה אחרת שהנושא שלה: יחס החזר במשכנתא.
• הלוואה מקרן השתלמות לתקופה של 6 שנים. הלוואות אלו ניתנות בתנאים מעולים.

 

יש אפשרות לשני מסלולי החזר:

1. החזר מלא של קרן פלוס ריבית, לפי לוח שפיצר.
2. החזר ריבית בלבד באמצעות לקיחת הלוואת בלון.

 

יש לשים לב, שלא כל הקרנות מאפשרות הלוואה כזו. הסכום שניתן ללוות על חשבון קרן השתלמות תלוי אם הקרן נזילה או לא נזילה. אם הקרן נזילה ניתן ללוות עד 80% משווי הקרן. אם הקרן אינה נזילה, ניתן עד 50% מהסכום שישנו בקרן.

 

לסיכום, אם ברשותכם הון עצמי כלשהו אך הוא נמוך ואינו מספיק לביצוע רכישת הדירה, אל תרימו ידיים. אנו בחברת קפיטל פקטור יודעים איך וכיצד לבצע השלמת הון עצמי ומהי הדרך נכונה ביותר להשיגו. זאת לצד השגת המשכנתא המשתלמת ביותר עבורכם.

אישור עקרוני הוא אישור שהבנק נותן בכתב על נכונותו לתת ללווים משכנתא לאחר שהוא בדק אותם מבחינה אשראית. את האישור ניתן להשיג שני אופנים:

 

דרך מוקד המשכנתאות של הבנק
במקרה זה הלקוח פונה טלפונית לאחד ממוקדי המשכנתאות ומוסר לנציג שעולה מולו פרטים על אופי העסקה ועל נתוניו הפיננסיים. האישור העקרוני יכול להתקבל תוך זמן קצר (עוד באותו יום) ועד מספר הימים.

 

תלוי באופי העסקה, במורכבות שלה ובאיכות הלווים. לאחר שמתקבל, האישור העקרוני שואלים את הלקוח מהמוקד של הבנק לאיזה סניף להעביר את הבקשה להמשך טיפול.

 

דרך בנק למשכנתאות
פונים פיסית לאחד הבנקים, צריך להביא מסמכים רלוונטיים (אותם נפרט בהמשך). הבנקאי למשכנתאות מגיש את הבקשה לקבלת אישור עקרוני. אם כי, ישנם בנקים שמחייבים את הלקוח לפנות תחילה למוקד משכנתאות כדי לקבל אישור.

 

באיזה שלב מומלץ לבקש אישור עקרוני?

אישור עקרוני מומלץ לבקש לפני החתימה על חוזה הרכישה, על מנת למנוע מצב בו הלקוחות חתמו על חוזה לרכישת הנכס ובדיעבד מתברר להם שהם לא יכולים לקבל משכנתא ועל כן לא יכולים להשלים את העסקה. במצב כזה הם עלולים להיקלע בעל כורחם לבעיה משפטית מול המוכר ועלולים אף להפסיד חלק מהתשלומים שנתנו לו, לפי סעיפי ההפרה שרשומים בחוזה ביניהם.

 

 

האם הבנק יכול לבטל אישור עקרוני?

בנק יכול לבטל אישור עקרוני, גם לאחר שמסר ללקוח את האישור. ביטול אישור עקרוני על ידי הבנק הוא מאורע דיי נדיר. אך תמיד שהוא קורה, זו פעם אחת יותר מידי.

ברוב המקרים על סמך האישור העקרוני הלקוח חותם על הסכם הרכישה. כאשר הבנק מבטל את האישור ללקוח יש בעיה, כיוון שהוא כבר נכנס לתוך העסקה. לכן, מומלץ לפנות לפחות לשני בנקים בבקשה לקבלת אישור עקרוני.

 

 

לכמה זמן תקף אישור עקרוני?

האישור העקרוני תקף לשלושה חודשים. הריביות שבאישור העקרוני תקפות ל- 24 יום, החל מינואר 2018. עד לשנת 2017 כולל, הריביות היו תקיפות ל- 12 יום. לא מעט לווים התלוננו שאין ביכולתם לסיים את כל המטלות שהבנק ביקש מהם, בפרק זמן זה.

 

לאחר 12 יום, הבנקים היו משנים לעיתים, את תנאי הריבית שבאישור העקרוני כלפי מעלה, אף שלא הייתה הצדקה לכך. היו שטענו שהבנקים מנצלים לעיתים את הלחץ בו הלווים נמצאים, ביודעם שאין להם זמן מיותר לפנות לבנק אחר ולהתחיל את התהליך מהתחלה ובכך לחרוג מלוח הזמנים של התשלומים כלפי המוכר. כאמור, מתחילת 2018 הריביות באישור תקפות ל- 24 יום, זמן סביר כדי שהלווים יעמדו בו.

 

 

מה רשום באישור העקרוני?

האישורים העקרוניים שהבנקים למשכנתאות נותנים, שונים מבחינת הנראות שלהם ובניואנסים כאלה או אחרים. אך בכל האישורים רשומים הדברים הבאים:

 

• גובה סכום המשכנתא שהלווים צריכים. הסכום הדרוש יתורגם לאחוז המימון (חלוקת גובה ההלוואה הנדרשת בשווי הנכס). אגב, לאחוז המימון יש השפעה על תנאי המשכנתא.

 

• רמת ההכנסה של הלווים.

 

• תנאי ההלוואה, כלומר מסלולי המשכנתא (תמהיל המשכנתא), הריבית בכל מסלול, אורך חיי המשכנתא וההחזר החודשי. מומלץ לבוא מוכנים לבנק, לאחר שאנו בקיאים במסלולי המשכנתא השונים, כי אחרת זה עלול לכם עשרות עד מאות אלפי שקלים מיותרים של ריבית.

 

 

 

האם תנאי הריבית באישור סופיים?

תנאי הריבית באישור העקרוני ניתנים לשינוי על ידי הבנק המלווה לאחר 24 יום. גם הלווים עצמם יכולים להמשיך להתדיין עם הבנק על תנאי הריבית מתוך שאיפה להוריד אותן.

 

 

האם ניתן לבקש אישור עקרוני חדש?

בהחלט. אישור עקרוני הוא לא אישור מוגמר. אפשר להגיש בקשה על סכום שונה מהאישור העקרוני שהתקבל. אפשר לבקש לשנות את גובה ההחזר וכדומה. יחד עם זאת כדאי לדעת, שהבנק רשאי לבטל אישור עקרוני בכל רגע נתון, כל עוד הלקוח לא חתם על המשכנתא. לאחר שלושה חודשים, לאישור העקרוני אין תוקף וצריף להגיש בקשה חדשה.

 

 

מהם המסמכים שצריך להביא על מנת לקבל אישור עקרוני?

יש הבדל בין המסמכים ששכירים צריכים להגיש לבין עצמאי או בעל שליטה בחברה. אין זה המקום להציג את כל סוגי המסמכים הדרושים לקבלת משכנתא. לגבי שכירים, יש להגיש תלושי שכר 3 חודשים אחרונים, דפי חשבון בנק שלושה חודשים אחרונים וצילום תעודת זהות עם ספח.

 

לסיכום, יש משמעות לעיתוי הגשת הבקשה לאישור עקרוני, לסכום המבוקש, למסלולים של המשכנתא (תמהיל המשכנתא) ולתנאי הריבית. אנו בקפיטל פקטור יודעים איך ומתי כדאי להגיש את הבקשה לאישור עקרוני וכיצד להשיג את התנאים המשתלמים ביותר עבורכם.