כיצד שמאי קובע את עלות הנכס

אין ספק שרכישת דירה היא עסק רציני. קרוב לוודאי שזו העסקה המשמעותית ביותר שרובכם תעשו במהלך חייכם. אנו כרוכשים רוצים להיות שקטים שרכשנו נכס במחיר הוגן ולא חלילה במחיר נמוך מהשווי האמיתי שלו. כאשר נפנה לבנק לשם קבלת משכנתא, הבנק למשכנתאות ישלח שמאי מטעמו על מנת להעריך את שווי הדירה עליה תבקשו משכנתא.

גובה המשכנתא שהבנק ייתן יושפע משווי הנכס לפי הערכת שמאי. שווי הדירה לפי ההסכם עליו תחתמו, לא בהכרח יהיה תואם לשווי הנכס לפי הערכת שמאי. לכן יש מצבים בהם כדאי לרוכשים לבצע שמאות מקדמית (עליה נרחיב בהמשך).

דוגמא: רכשתם דירה במחיר של 1.5 מיליון ₪. יש לכם הון עצמי של 375,000 כלומר 25% משווי הנכס. אתם זקוקים ל- 1,125,000 ₪ שהם 75% משכנתא (המכסימום האפשרי).השמאי מטעם הבנק העריך את הנכס ב- 1.4 מיליון ₪. אתם תקבלו 75% מהשווי לפי הערכת השמאי שהוא 1.4 מיליון. זה אומר שהבנק יאשר משכנתא של 1,050,000 ₪. חסר 75,000 ₪ להשלים את העסקה. אם אין מאיפה להביא את הכסף, אתם בבעיה!

מהן השיטות המקובלות אצל שמאים להערכת שווי דירות?

שיטת היוון ההכנסות: שווי הנכס לפי גישה זו הינו פועל יוצא של היוון ההכנסה התפעולית הנקייה שהנכס מניב (NOI). שער ההיוון מושפע מהתשואה המקובלת לאותו סוג נכס.

גישת ההשוואה: השוואת העסקה לעסקאות שנערכו בנכסים דומים, תוך התאמה בין נכסים אלה לבין הנכס המוערך. ההתאמה מתחשבת בגורמים כמו שטח הדירה, זמן הרכישה, מיקום, שטח ועוד. החיסרון בשיטה זו, הוא הקושי בלאסוף נתונים.

גישת העלות: שווי הנכס נובע ממרכיבי ההקמה שלו, שהם: קרקע, עלות בנייה ויזמות. מעריכים את שלושת מרכיבי הנכס בנפרד ומסכמים את האומדנים לקבלת הערך המשקף את שווי הנכס.

כיצד בפועל השמאי קובע את שווי הדירה?

השמאי מתחשב בשווי השוק של הדירה. זהו הקריטריון החשוב ביותר. ניתן לקבל נתונים מאתר רשות המיסים על עסקאות שבוצעו באותו האזור. השמאי יעריך את השווי על פי עסקאות שבוצעו באזור. זאת תוך ביצוע התאמות על ידי התחשבות במגוון קריטריונים כגון: בניין עם מעלית או לא, גודל הנכס, זכויות בנייה, מיקום ועוד. כמו כן השמאי יבדוק אם יש חריגות בנייה. במקרה של חריגות יבצע השמאי הפחתה משווי הנכס בגובה עלות החזרת הנכס למצבו הקודם.

האם מצב הנכס מבחינה רישומית משפיע?

בוודאי יש הבדל אם הנכס רשום בבעלות פרטית (בטאבו) לבין נכס הרשום במנהל. בנוסף, ייתכן מצב שהנכס רשום במושעא, מה שיכול להפחית את שוויו.

במה עוד השמאי מתחשב?

במקרה שהלווים לא יוכלו לעמוד בהחזרי המשכנתא והבנק ייאלץ למכור את הנכס. כמה מהר ניתן יהיה להיפטר מהנכס. ככל שהנכס יותר אטרקטיבי כך ניתן יהיה למכור אותו מהר יותר בעת הצורך ולהיפך.

למשל דירה בבניין בן ארבע קומות ללא מעלית הממוקמת בקומה האחרונה, מחירה יהיה נמוך יותר מדירה דומה בבניין עם מעלית. זאת כיוון שדירה כזו אינה אטרקטיבית ולבנק יהיה קשה יותר למכור אותה בעת הצורך עקב מיקומה.

מהי שמאות מקדמית?

זוהי שמאות שמתבצעת לפני חתימת חוזה. בדרך כלל רוב השמאויות מתבצעות לאחר שהלווים קיבלו אישור עקרוני לקבלת משכנתא ומהבנק וחתמו לאחר מכן על חוזה הרכישה. הרבה פעמים זו טעות לבצע שמאות רגילה ולא מקדמית. כי אם השמאי מוצא בעיות רישומיות או משפטיות בנכס, חריגות בנייה ועוד, הלווים יהיו בבעיה כי הם כבר נכנסו לעסקה וחתמו על הסכם רכישה.

גם כאשר לרוכשים יש הון עצמי מינימלי (של כ- 25%), מומלץ לעשות שמאות מקדמית, שכן הבנק נותן משכנתא לפי שווי הדירה שהוערך על ידי השמאי ולא לפי המחיר הנקוב בהסכם הרכישה.

בקפיטל פקטור עומדים לרשותכם מיטב המומחים בכל נושא או שאלה הקשורה למשכנתא. במידה ואתם זקוקים למידע נוסף ניתן לפנות אלינו ללא כל התחייבות. התקשרו או השאירו פרטים באתר ונחזור אליכם בהקדם.