מיחזור משכנתא – מאיפה מתחילים?

משכנתא הינה הלוואה גדולה מאוד. אתם הלווים אמורים להחזיר לאורך תקופת המשכנתא את הקרן (סכום המשכנתא המקורי) ואת הריבית. הריבית המצטברת שאתם אמורים לשלם לבנק לאורך חיי המשכנתא מושפעת מתנאי הריבית שקיבלתם, מסלולי המשכנתא (תמהיל המשכנתא) ומספר השנים וגובה המשכנתא שלקחתם. הריבית המצטברת שתשלמו תגיע למאות אלפי שקלים.

חלק גדול מאתנו שהולך לבנק לקחת משכנתא, מתרכז בשאלה האם יאשרו את המשכנתא, אולי לא. לווים שחשבו בצורה זו כלל לא הקדישו תשומת לב לתנאי המשכנתא ולריביות שקיבלו. אל תצפו מהבנקאי שייתן לכם את התנאים הטובים ביותר, הסיבות מובנות (הבנקאי מייצג את האינטרס של הבנק ולא את שלכם).

חלק אחר מאתנו מודע לזה שצריך להתמקח, אך לא תמיד אנו יודעים על מה, איך, ומה הטוב ביותר שניתן לקבל עבור סוג העסקה הספציפי שלנו. לכן, לחלק גדול מאוד מנוטלי המשכנתא יש כדאיות מיחזור, שיוביל לחיסכון של עשרות עד מאות אלפי שקלים, ממש כך!

איך מתחילים מיחזור משכנתא?

יש לפנות למוקד המשכנתאות של הבנק ממנו לקחתם את המשכנתא ולבקש דוח הנקרא: "דוח יתרות לסילוק משכנתא". את הדוח שקיבלתם יש לבדוק באופן מקצועי באמצעות "סימולטור משכנתאות". אם יש ברשותכם מה טוב. אם לא, מומלץ לפנות לחברת ייעוץ משכנתאות מקצועית.

כיצד בודקים משכנתא?

ישנם סימולטורים מיוחדים בהם ניתן להזין בו זמנית את תנאי המשכנתא הקיימת ואת תנאי המשכנתא החדשים שניתן להשיג עבור הלווה. (חברת ייעוץ מקצועית תדע מה ניתן לקבל מבחינת תנאים, עבור סוג הלקוח וסוג העסקה). יש לשים לב, כי לפעמים ייתכנו עמלות פירעון מוקדם. כמובן שצריך לדעת להתחשב בהם בבדיקה. בכל אופן, בדיקת כדאיות מיחזור אצל חברת ייעוץ משכנתאות לא אמורה לעלות כסף ותיתן לכם אינדיקציה טובה האם אפשר לשפר את המשכנתא הקיימת וכמה ניתן לחסוך.

תוצאות בדיקת המשכנתא

יש לבקש מיועץ המשכנתאות שיסביר לכם כיצד הגיע לגובה החיסכון שמצא. מה היו הנחות העבודה שלו בבדיקת המשכנתא. אנסה להסביר באופן פשוט, עד כמה שניתן. אם למשל המשכנתא הקיימת שלכם או חלק ממנה הייתה צמודת מדד ובמשכנתא החדשה הוא דילל את החלק הצמוד (כלומר הקטין אותו) בקשו ממנו לדעת מה גובה האינפלציה הצפויה שהזין לסימולטור. כי סכום החיסכון במקרה זה יהיה תלוי בגובה המדד (האינפלציה). גם אם אינכם מבינים, אל תתביישו לבקש הסבר. אגב, מי שמחפש פידבק מהבנק שממנו לקח משכנתא, לא הכי כדאי להסתמך עליו. עדיף שאת המשכנתא יבדוק גוף מקצועי ואובייקטיבי ולא לקבל חוות דעת מהבנק עצמו שנתן את המשכנתא.

האם תמיד כדאי למחזר משכנתא?

לא תמיד כדאי למחזר משכנתא. אם החיסכון כתוצאה מהמיחזור מסתכם בסכום קטן (עניין סובייקטיבי), אין טעם להתחיל בתהליך, כי ישנם עלויות (נפרט בהמשך). מומלץ לבצע מיחזור משכנתא רק אם מדובר בחיסכון משמעותי. אינני יכול לזרוק מספר מאיזה סכום כדאי, כי זו החלטה אישית שלכם הלווים. אם תתעקשו, למשל, בשביל 20,000 ₪ חיסכון אין טעם לבצע מיחזור. אם גובה החיסכון משמעותי כדאי להתחיל בתהליך.

איך התהליך מתבצע?

במידה וגובה החיסכון מצדיק התנעת תהליך, להלן השלבים העיקריים במיחזור שתבצע חברת ייעוץ:

• קבלת המסמכים הרלוונטיים מכם
• בניית תמהיל משכנתא המתאים לפרופיל הלווה
• הגשת הבקשה למספר בנקים למכרז והתמקחות על התנאים
• חתימה על משכנתא בבנק שנתן את התנאים הטובים ביותר

מהן העלויות הכרוכות בהליך מיחזור משכנתא?

• שכר טרחה לחברת ייעוץ (אם החלטתם לקבל ייעוץ).
• שמאות על הנכס (אם עוברים בנק) כ- 1000 ₪.
• עמלת פתיחת תיק משולמת ישירות לבנק, מהווה רבע אחוז מגובה המשכנתא, לפני הנחה.
• טאבו ואגרות, מאות שקלים בודדים.

לסיכום
לכולכם שם בבית כדאי לבדוק כדאיות מיחזור משכנתא. גם אם לקחתם את המשכנתא לא מזמן. חבל לשלם לבנק עשרות אלפי שקלים ויותר, כאשר אתם יכולים לחסוך אותם בפעולה פשוטה יחסית. כל מה שצריך לעשות זה להתקשר למוקד משכנתאות ולבקש דוח יתרות לסילוק משכנתא. ניתן לשלוח אותו גם אלינו לחברת "קפיטל פקטור משכנתאות" ונבצע עבורכם בדיקת כדאיות ללא עלות.