משכנתא לרכישת דירה

משכנתא זו עסקה גדולה ועבור רובכם אולי העסקה המשמעותית ביותר שתעשו במהלך ימי חייכם. בהליך זה תמצאו עצמכם מתנהלים מול הבנקים ומנהלים מולם משא ומתן על מנת לקבל משכנתא. זאת תוך שאיפה לקבל תנאים טובים מבלי שלרובכם אין מושג מה זה אומר תנאים טובים. במקביל אתם צריכים להתנהל מול המוכר או הקבלן ומול עורך הדין, כל זאת תוך המצאת ניירת רלוונטית לבנקים.

 

כדאי לדעת שלקיחת משכנתא לרכישת דירה היא עניין יותר מורכב ממה שחלקכם משערים. אתם צריכים להיות תקינים אשראית מבחינת הבנק למשכנתאות והנכס הנרכש צריך להיות תקין מבחינה שמאית-משפטית. ההבדל בין משכנתא טובה למשכנתא לא טובה יכול להסתכם במאות אלפי שקלים של ריבית מיותרת שתשלמו לבנק למשכנתאות. ממש כך!

חשוב לדעת שביניכם כלווים לבין הבנק המלווה קיים ניגוד אינטרסים טבעי. קרוב לוודאי שהייעוץ הניתן לכם בבנק לא יהיה חף מאינטרסים, מה שעלול להשפיע משמעותית על איכות המשכנתא.

 

מהו ההון העצמי המינימלי הדרוש לרכישת דירה?

הלווים יצטרכו מינימום של 25% הון עצמי על מנת לקבל משכנתא לדירה ראשונה.
לדוגמא: לדירה שעולה 1.5 מיליון ₪ תצטרכו להביא הון עצמי מינימלי של 375,000 ₪.
למשפרי דיור הון עצמי מינימלי נדרש הינו 30% משווי הנכס.

 

מהם הפרמטרים העיקריים המשפיעים על תנאי המשכנתא?

הפרמטרים העיקריים המשפיעים על תנאי המשכנתא הם:

 

• גובה ההון העצמי – כעיקרון, ככל שההון העצמי גבוה יותר התנאים שהבנק ייתן יהיו טובים יותר.
• כושר ההשתכרות של הלווים – ככל שהפרופיל הפיננסי מרשים יותר, הריביות יהיו נמוכות יותר
• מסלולי המשכנתא – הבנקים למשכנתאות מציעים מגוון רחב של מסלולים. לבחירת מסלולי המשכנתא (תמהיל המשכנתא) יכולה להיות השפעה עצומה של עד מאות אלפי שקלים על ההחזרים המצטברים של התשלומים לבנק.
• לוח סילוקין – לאופן החזר המשכנתא (סילוק המשכנתא) יש השפעה על הריבית המצטברת שתשלמו לאורך חיי המשכנתא.
• מכרז מול הבנקים – תנאי המשכנתא שתקבלו סביר להניח שישתנו בין הבנקים השונים בישראל. יותר מזה, ייתכן שאם תכנסו לסניפים שונים של אותו בנק, תקבלו הצעות שונות. על מנת למצות את התהליך ולקבל את התנאים הטובים ביותר יש לבצע מכרז מקצועי בין מספר בנקים.
• חברת ייעוץ משכנתאות – חברת ייעוץ משכנתאות מקצועית יכולה להשיג לכם תנאים טובים יותר ממה שתוכלו להשיג בכוחות עצמכם. תנאים טובים יותר פירושם חיסכון של עד מאות אלפי שקלים של ריבית שהייתם צריכים לשלם לאורך חיי המשכנתא!

 

 

מהו אישור עקרוני להלוואת משכנתא?

אישור עקרוני זהו אישור מודפס שהבנק למשכנתאות אליו פניתם נתן לכם. באישור זה רשום בין השאר גובה המשכנתא, מסלולי המשכנתא וריביות המשכנתא. חשוב לדעת שהבנק יכול לבטל אישור עקרוני בכל רגע נתון. כמו כן הריביות הנקובות באישור העקרוני תקיפות ל- 24 יום. אם לא הצלחתם לבצע את התהליך תוך פרק זמן של 24 יום, מיום קבלת האישור העקרוני, הבנק לא מחויב לתנאים.

 

 מהו גובה ההכנסה המינימלי שהלווים צריכים להשתכר על מנת לקבל משכנתא?

ראשית צריך לדעת שהבנק מודד את כושר ההשתכרות של הלווים במונחי נטו- לאחר מס וכן לאחר ניכוי החזרי הלוואות (עם התחשבות בזמן סיום ההלוואות). הדבר החשוב שצריך להבין הוא שההחזר החודשי של המשכנתא לא יכול להיות גבוה משליש מההכנסה הפנויה נטו. לפעמים הבנק יכול לאשר יחס גבוה יותר (עד כ- 40%) תלוי בעסקה, באיכות הלווה ובבנק למשכנתאות.

 

 

 מהן עלויות הכרוכות בלקיחת משכנתא?

העלויות העיקריות הכרוכות בהליך לקיחת משכנתא: שכר טרחת עורך דין, שמאות על הנכס, דמי פתיחת תיק (משולמים ישירות לבנק), רישום בטאבו ורשם משכונות.

 

 

 מהם המסמכים הדרושים על מנת להגיש בקשה למשכנתא?

המסמכים הדרושים לקבלת המשכנתא משתנים לפי סוג הלווה. יש הבדל בין שכיר, עוסק מורשה ובעל שליטה בחברה לגבי סוג המסמכים שצריך להמציא לבנק.

 

 

איך בוחרים חברת ייעוץ משכנתאות מקצועית?

מומלץ לבדוק אם החברה מורשית לעבוד עם הבנקים. במידה והחברה אינה מורשית אתם תצטרכו להגיע יחד עם אותו יועץ לכל פגישה בכל בנק שהוא קבע. לעומת זאת במידה והיועץ מורשה, הוא יכול לייצג אתכם מול הבנק (כמו עורך דין שלכם). כלומר לא תצטרכו להגיע יחד איתו לבנקים ולהפסיד זמן וימי עבודה. לחברה מורשית יש כתבי הסמכה של כל בנק למשכנתאות. בנוסף מומלץ לבדוק את הרזומה האישי של אותו יועץ שמטפל בכם. חברת ייעוץ משכנתאות טובה יכולה לחסוך לכם עד מאות אלפי שקלים!

 

מה אמור לכלול שירות של חברת ייעוץ?

לצד החיסכון הפיננסי חברת ייעוץ טובה יודעת לייעץ ללקוח מהי הדרך הנכונה ביותר להיכנס לעסקה וכיצד לבצע אותה על הצד הטוב ביותר. הליווי אמור להסתיים בעת קבלת המשכנתא. השירות של חברת ייעוץ כולל:

 

• אפיון הלקוח ואפיון העסקה

• בניית תמהיל משכנתא המתאים לפרופיל הפיננסי של הלווים

• ביצוע מכרז מול הבנקים למשכנתאות עד להשגת התנאים הטובים ביותר

• ייעוץ וליווי אישי עד לחתימה בבנק וקבלת המשכנתא

• חיסכון של עד מאות אלפי שקלים

 

 

בקפיטל פקטור עומדים לרשותכם מיטב המומחים בכל נושא או שאלה הקשורה למשכנתא. במידה ואתם זקוקים למידע נוסף ניתן לפנות אלינו ללא כל התחייבות. התקשרו או השאירו פרטים באתר ונחזור אליכם בהקדם.